Zwischenmiete: Vorteile, Hürden und Voraussetzungen

Egal ob Auslandssemester, berufliche Auszeit oder Langzeitpraktikum an einem anderen Standort: Wenn Sie Ihre Mietwohnung über einen längeren Zeitraum nicht bewohnen, kann sich die Zwischenvermietung anbieten. Dabei überlassen Sie Ihre Wohnung oder Teile davon einem Dritten und erhalten im Gegenzug Mietzahlungen. Doch was auf den ersten Blick attraktiv scheint, hat auch einige Haken. Erfahren Sie hier, in welchen Situationen Zwischenmiete sinnvoll ist und was Sie dabei unbedingt beachten sollten.

Was ist Zwischenmiete?

Bei der Zwischenmiete überlässt ein Mieter seine Wohnung oder auch nur einzelne Zimmer zeitweise einer anderen Person. Rein rechtlich gesehen handelt es sich hier um eine Untervermietung. Während diese jedoch häufig unbefristet eingegangen wird, ist bei der Zwischenmiete meist vorab eine begrenzte Mietdauer vorgesehen. Dabei kann es sich um einige Wochen, aber auch um mehrere Jahre handeln.

Vor- und Nachteile: Wann ist Zwischenmiete sinnvoll?

Zwischenmiete ist immer dann sinnvoll, wenn Sie als Mieter Ihre Wohnung zeitweise nicht bewohnen. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn Sie ein Auslandssemester absolvieren oder vorübergehend beruflich an einen anderen Ort versetzt werden. In einem solchen Fall bieten sich mehrere Möglichkeiten:

• Wohnung kündigen: Sie können Ihre Mietwohnung aufgeben und mitsamt Hab und Gut an Ihren neuen Aufenthaltsort ziehen. Nach Ihrer Rückkehr suchen Sie sich eine neue Wohnung.
• 2 Wohnungen parallel mieten: Sie können die Wohnung zeitweise leer stehen lassen und doppelte Mietzahlungen in Kauf nehmen. Es empfiehlt sich hierbei jedoch, ab und an nach dem Rechten zu sehen oder jemanden damit zu beauftragen.
• Zwischenvermieten: Sie können Ihre Wohnung oder einzelne Zimmer zur Zwischenmiete anbieten und so die finanzielle Last mindern.

Welche Option die beste für Sie ist, hängt ganz von den individuellen Umständen ab. Sind Sie nur einen Monat lang abwesend, fallen doppelte Mietzahlungen beispielsweise nicht allzu sehr ins Gewicht. Handelt es sich hingegen um ein halbes Jahr, kann die Zwischenmiete durchaus die bessere Wahl sein. Sie erzeugen so zusätzliche Einnahmen, müssen Ihre Wohnung nicht gänzlich aufgeben und haben gleichzeitig jemanden, der sich im besten Fall um Ihre Wohnung kümmert. Allerdings sollten Sie eines immer im Hinterkopf behalten: Das Zwischenmietverhältnis wird zwischen Ihnen als Hauptmieter und Ihrem Zwischen- oder Untermieter geschlossen. Das bedeutet, dass Sie gegenüber dem Vermieter für etwaige Schäden an der Wohnung haften.

Auch für Ihren eigenen Aufenthalt können Sie natürlich eine Zwischenmiete ins Auge fassen. Wohnungen oder Zimmer, die zur Zwischenmiete angeboten werden, sind meist relativ erschwinglich. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass diese schon voll möbliert und mit allem Nötigen ausgestattet sind. Gerade, wenn Sie nur vorübergehend abwesend sind, ist dies sehr komfortabel und verhindert unnötige Mehrkosten. Problematisch ist hingegen, dass der Zeitraum für die angebotene Zwischenmiete mit dem Zeitraum Ihres Aufenthalts übereinstimmen muss: Müssen Sie währenddessen einmal oder sogar mehrere Male die Wohnung wechseln, ist dies mit Aufwand und Stress verbunden.

Vorteile aus Sicht des Zwischenvermieters	Nachteile aus Sicht des Zwischenvermieters
Regelmäßige Mieteinnahmen	Wohnung muss in fremde Hände gegeben werden
Wohnung steht nicht leer	Hauptmieter haftet für Zwischenmieter
Wohnung kann nach Abwesenheit wieder bezogen werden

Vorteile aus Sicht des Zwischenmieters	Nachteile aus Sicht des Zwischenmieters
Meist günstig verfügbar	Zeitraum der Zwischenmiete muss zum Zeitraum des Aufenthalts passen
Wohnung/Zimmer bereits eingerichtet und ausgestattet	Weniger Gestaltungsspielraum bei Einrichtung
Alles Nötige (z. B. Internet, Strom) bereits vorhanden

Zwischenmieten: Welche Voraussetzungen gelten?

Bevor Sie die Zwischenmiete mit Ihrem Mieter besiegeln, sollten Sie unbedingt das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen. Denn dieser muss der Zwischenvermietung zustimmen. Dabei wird rein rechtlich zwischen 2 Fällen unterschieden: der Vermietung einzelner Zimmer und der Vermietung der ganzen Wohnung.

Halten Sie sich nicht an diese Regeln und vermieten Sie ein Zimmer oder Ihre ganze Wohnung ohne Einverständnis des Vermieters unter, droht Ihnen im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung.

Voraussetzungen für Vermietung einzelner Zimmer

Wenn Sie nur einzelne Räume Ihrer Wohnung zwischenvermieten, dann darf Ihr Vermieter kein pauschales Veto einlegen. Gemäß Paragraf 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) haben Sie einen rechtlichen Anspruch auf die Zwischenvermietung, solange Sie ein berechtigtes Interesse daran haben. Das berechtigte Interesse kann auch rein wirtschaftlicher Natur sein: Wenn Sie länger im Ausland sind und für Ihre Reise das Geld aus der Zwischenvermietung benötigen, dann genügt das in der Regel schon.

Bitten Sie Ihren Vermieter am besten schriftlich um sein Einverständnis und teilen Sie dabei bereits mit, wen Sie als Zwischenmieter ausgewählt haben. Ihr Vermieter darf Ihre Pläne nur in den folgenden Fällen durchkreuzen:

• Die Wohnung wäre dadurch überbelegt (z. B. wenn eine 3-köpfige Familie ein einzelnes Zimmer in einer 2-Zimmer-Wohnung beziehen soll).
• Der Vermieter sieht in der Person des Zwischenmieters Probleme (z. B. weil der Vermieter den vorgeschlagenen Zwischenmieter kennt und dieser in der Vergangenheit wiederholt durch Störung des Hausfriedens aufgefallen ist).

Voraussetzungen für Vermietung der ganzen Wohnung

Wollen Sie die ganze Wohnung an einen Zwischenmieter vermieten, stehen Ihre Chancen etwas schlechter: Sie haben keinen gesetzlichen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters. Dieser kann frei entscheiden, ob er in das Vorhaben einwilligt oder nicht.

Auch hier sollten Sie wieder schriftlich um die Zustimmung des Vermieters bitten. Lehnt er die Zwischenvermietung ab, dann steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu und Sie können die Wohnung binnen einer Frist von 3 Monaten kündigen. Da die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter jedoch ohnehin nur 3 Monate beträgt, hilft dies nur dann weiter, wenn Ihr Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist vorsehen würde. Dies ist jedoch selten der Fall.

Tipp: Auch wenn Sie abwesend sind, müssen Sie nicht zwingend Ihre ganze Wohnung untervermieten. Sie können beispielsweise das Schlafzimmer für sich behalten, Ihre persönlichen Wertgegenstände darin aufbewahren und das Zimmer abschließen. Achten Sie darauf, dass das Schlafzimmer ganz klar nicht Bestandteil des Zwischenmietvertrags ist. Da Sie in diesem Fall zwar Ihre Wohnung zeitweise aufgeben, ein Zimmer aber für sich behalten, vermieten Sie rein rechtlich nur einen Teil der Wohnung. Sie haben somit einen Anspruch auf Untervermietung und Ihr Vermieter kann dem Vorhaben nicht so einfach einen Strich durch die Rechnung machen.

Wohnung zwischenvermieten: Das sollten Sie als Hauptmieter beachten

Hat Ihr Vermieter grünes Licht für die Zwischenvermietung gegeben, sollten Sie einen schriftlichen Mietvertrag erstellen. Darin sollten die folgenden Informationen zu finden sein:

• Name und Adresse von Hauptmieter und Zwischenmieter
• Detaillierte Beschreibung der Mietsache (Um welche Wohnung geht es? Wird die ganze Wohnung vermietet oder nur Teile davon? Welche Räume werden genau vermietet?)
• Mietdauer
• Miethöhe (frei wählbar, Mietpreisbremsen oder Mietendeckel greifen nicht)
• Höhe der Mietkaution
• Regelungen zu den Betriebskosten
• Kündigungsmodalitäten

Am besten fertigen Sie zusätzlich zum Mietvertrag auch noch ein Übergabeprotokoll sowie eine Inventarliste an. Halten Sie darin fest, in welchem Zustand Sie die Mietwohnung oder einzelne Zimmer abgegeben haben und welche Einrichtung und Ausstattung zu diesem Zeitpunkt vorhanden war. So vermeiden Sie spätere Streitigkeiten. Unterzeichnen Sie alle Dokumente und händigen Sie Ihrem Gegenüber eine Kopie aus.

Kündigung eines Zwischenmietvertrags

Bei Zwischen- und Untermietverträgen gelten dieselben Regeln wie bei regulären Mietverträgen. Diese sehen auch vor, dass befristete Mietverträge vorab nicht einseitig gekündigt werden können. Für Sie bedeutet das: Haben Sie einen Zwischenmietvertrag über 6 Monate geschlossen, dann greift dieser auch 6 Monate lang. Brechen Sie Ihren Auslandsaufenthalt etwa frühzeitig ab, können Sie Ihrem Zwischenmieter nicht einfach kündigen und Ihre Wohnung zurückfordern. Sie müssten dann zeitweise anderswo unterkommen. Gleiches gilt natürlich auch, wenn Sie selbst Zwischenmieter sind: Haben Sie sich vertraglich dazu verpflichtet, die Wohnung 6 Monate lang zu mieten, so müssen Sie auch 6 Monate lang die Miete zahlen.

Wollen beide Parteien das Zwischenmietverhältnis vorzeitig beenden, ist die Sache etwas einfacher: In diesem Fall können Sie einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag schließen.

Hauptmieter haftet für Zwischenmieter

Als Hauptmieter sollte Ihnen eines vorab klar sein: Sie haften für Ihren Zwischenmieter. Das bedeutet: Sorgt dieser in Ihrer Abwesenheit etwa für einen Wasserschaden, dann kann der Vermieter Sie dafür in Haftung nehmen. Aus diesem Grund sollten Sie nur Zwischenmieter bei sich aufnehmen, die einen Nachweis über eine laufende Haftpflichtversicherung vorlegen können. Prüfen Sie die Police darauf, ob Mietsachschäden mitversichert sind.

Darüber hinaus sind allein Sie Ihrem Vermieter zur Zahlung der Miete verpflichtet. Kann Ihr Zwischenmieter die Zwischenmiete nicht mehr stemmen, so müssen Sie trotzdem weiterhin die volle Miete an Ihren Vermieter überweisen. Zwar können Sie Ihrem Zwischenmieter eine Mahnung zukommen lassen, doch ob dieser daraufhin zahlt, bleibt ungewiss.

Sonderfall: Regelmäßige Zwischenvermietung an Touristen

Auf einschlägigen Online-Portalen werden häufig Wohnungen oder einzelne Zimmer zur Zwischenvermietung an Touristen angeboten. Die Betreiber werben oft mit hohen zu erwartenden Mieteinnahmen. Bevor Sie ein solches Unterfangen angehen, sollten Sie alle rechtlichen Rahmenbedingungen prüfen. Vielerorts ist die regelmäßige Vermietung an Touristen beispielsweise nur zeitlich beschränkt erlaubt oder gänzlich untersagt. Vor allem in Metropolen wie Berlin, Hamburg und München soll so bezahlbarer Wohnraum gesichert werden.

Bedenken sollten Sie dabei auch, dass Sie die Einnahmen aus der (gewerblichen) Zwischenvermietung unter Umständen versteuern müssen. Dies ist in der Regel ab jährlichen Mieteinnahmen von über 24.500 Euro der Fall. Sprechen Sie hierzu am besten mit Ihrem zuständigen Finanzamt.

Fazit: Zwischenmiete birgt Hürden

Die eigene Wohnung zeitweise einem Dritten zu überlassen und dafür Mieteinnahmen einzustreichen, klingt zunächst verlockend. Doch die Zwischenvermietung geht mit zahlreichen Fallstricken einher. So müssen Sie zunächst Ihren Vermieter um Erlaubnis bitten. Außerdem sollten Sie immer im Hinterkopf behalten, dass Sie für Ihren Zwischenmieter haften. Sichern Sie sich mietvertraglich so gut es geht ab und seien Sie gewissenhaft bei der Wahl Ihres Zwischenmieters. Nur so stellen Sie sicher, dass Ihr Vorhaben am Ende auch wirklich lukrativ ist.

Bildnachweis: simona pilolla 2 / Shutterstock.com