Zweckentfremdungsverbot: Was muss ich beachten?

Lange Zeit galt die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen an Touristen als lukrative Einnahmequelle. Online-Portale wie Airbnb und 9flats machten es Vermietern und Mietern gleichermaßen einfach, die ganze Wohnung oder einzelne Zimmer zu inserieren und für kurze Zeiträume gewinnbringend zu vermieten. Den Kommunen war dies jedoch zunehmend ein Dorn im Auge, da es den Mangel an bezahlbarem Wohnraum gerade in Großstädten weiter verschärfte. Das sogenannte Zweckentfremdungsverbot, das bereits vor einigen Jahre eingeführt wurde, soll dies unterbinden und vor allem die Vermietung an Touristen deutlich erschweren.

Definition: Was ist das Zweckentfremdungsverbot?

Mit dem Erfolg von Online-Plattformen wie Airbnb nahm die kurzzeitige Vermietung an Touristen vor allem in Großstädten schlagartig zu. Vermieter erkannten schnell, dass sie so die Tücken des Mietrechts umgehen und bei einer guten Auslastung weitaus höhere Einnahmen erzielen konnten als mit der regulären Vermietung der Wohnung. Dies führte dazu, dass weltweit Wohnungen zu Ferienwohnungen umfunktioniert wurden und bezahlbarer Wohnraum schnell zur Mangelware wurde.

Um diesem Trend Einhalt zu gebieten, wurden in Deutschland bereits 2006 die Weichen für das Zweckentfremdungsverbot gestellt. Eine Grundgesetzänderung ermöglichte es den einzelnen Bundesländern und Stadtverwaltungen, spezielle Zweckentfremdungsverbote zu erlassen. Vor allem Metropolen wie Berlin, Hamburg und München machten schnell von der Möglichkeit Gebrauch und schränkten die Zweckentfremdung von Wohnraum massiv ein.

Was fällt unter das Zweckentfremdungsverbot?

Neben der Vermietung an Touristen fallen dabei noch weitere alternative Nutzungsmöglichkeiten von Wohnungen unter das Zweckentfremdungsverbot:

• Leerstehende Gebäude: Steht ein Gebäude leer, kann dies als Zweckentfremdung angesehen werden. Ausnahmen liegen nur dann vor, wenn die Immobilie aufgrund von Renovierungsarbeiten nicht länger als 12 Monate leer steht oder wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er sich ernsthaft und langfristig um geeignete Mieter bemüht hat. Je nach Bundesland können Bußgelder fällig werden, wenn das Gebäude mehr als 3 oder 6 Monate unbegründet leer steht.
• Geplanter Abriss von bezahlbarem Wohnraum: Ein Gebäude mit bezahlbaren Wohnungen darf nicht abgerissen werden, um einen teuren Neubau zu errichten, dessen Wohnungen zu einem höheren Preis vermietet werden können.
• Zweckentfremdete Sozialwohnungen: Staatlich subventionierter Wohnraum darf ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden.
• Gewerblich genutzte Zweitwohnungen: Zweitwohnungen dürfen nur mit vorheriger Genehmigung zu Gewerbezwecken vermietet werden.
• Umfunktionierung von Wohnimmobilien zu Gewerbeimmobilien: Wohnraum darf nur mit vorheriger Genehmigung zu Büro- oder Ladenflächen umfunktioniert werden.

Wenn Sie als Immobilieneigentümer über die Umfunktionierung oder Zweckentfremdung Ihrer Immobilie nachdenken, sollten Sie sich zunächst mit dem zuständigen Bezirks- oder Wohnungsamt in Verbindung setzen. Die einzelnen Bundesländer entscheiden selbst, ob und in welchem Umfang sie Zweckentfremdungsverbote erlassen. So kann es durchaus sein, dass in Ihrer Region kein derartiges Verbot greift und dass der Vermietung an Touristen nichts im Weg steht. Sind Sie sich unsicher, welche Regelungen gelten, sollten Sie aber auf keinen Fall eigenmächtig handeln und Ihre Wohnung schlicht auf Airbnb inserieren oder anderweitig zweckentfremden: Es drohen je nach Bundesland Bußgelder von bis zu 500.000 Euro.

Was gilt nicht als Zweckentfremdung?

Zweckentfremdungsverbote sollen vorrangig die kurzzeitige, gewerbliche Vermietung an Touristen unterbinden. Wollen Sie als Mieter eine WG gründen, Home Sharing betreiben oder einen Untermieter bei sich aufnehmen, steht diesem Unterfangen zumindest von staatlicher Seite nichts im Weg. Auch wenn Sie ein paar Wochen in den Urlaub fahren oder berufsbedingt abwesend sind, können Sie Ihre Wohnung oder einzelne Zimmer in der Regel kurzzeitig untervermieten. Bedenken Sie jedoch, dass Sie für jede Art der Untervermietung die Zustimmung Ihres Vermieters benötigen. Holen Sie diese nicht ein, droht Ihnen im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung.

Zweckentfremdung in Berlin, München & Co.: Was gilt wo?

Dass die einzelnen Bundesländer und Stadtverwaltungen jeweils ihre eigenen Regeln erlassen, macht es Mietern und Vermietern nicht gerade leicht, den Überblick zu behalten. Gerade in den Metropolen des Landes herrscht große Verunsicherung. Hier finden Sie einen kleinen Überblick über die aktuellen Regelungen in Deutschlands größten Städten.

Berlin: Registrierpflicht gegen unerlaubte Kurzzeitvermietung

Berlin hat bereits frühzeitig auf die Zunahme von Kurzzeitvermietungen an Touristen reagiert. Im Jahr 2014 trat das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum in Kraft. Nur 2 Jahre später hat der Berliner Senat das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) mit einer Novelle verschärft.

Seitdem gilt in der Bundeshauptstadt, dass jeder, der Wohnraum über Portale wie Airbnb anbieten will, eine Genehmigung hierfür benötigt oder das Vorhaben zumindest anzeigen muss. Wenn Sie Ihre Berliner Wohnung an Touristen vermieten wollen, müssen Sie zunächst das zuständige Bezirksamt kontaktieren. Dieses vergibt daraufhin eine Registriernummer, die Sie in Ihrer Annonce angeben müssen. Bewohnen Sie selbst mehr als 50 Prozent der Wohnung oder vermieten Sie die gesamte Wohnung weniger als 60 Tage pro Jahr, benötigen Sie keine Genehmigung. Die Registrierpflicht besteht allerdings weiterhin. Anhand der Registriernummer wird überprüft, ob Sie sich an die vorgegebenen Grenzen halten. Verstoßen Sie gegen das Zweckentfremdungsverbot in Berlin, kann ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro fällig sein.

Hamburg: Wohnraumschutznummer ist Pflicht

In der Hansestadt trat im Januar 2019 das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG) in Kraft. Möchten Sie Ihre Wohnung an Touristen vermieten, müssen Sie online eine Wohnraumschutznummer beantragen. Wie auch in Berlin gilt: Möchten Sie weniger als 50 Prozent der Wohnung vermieten und bewohnen Sie den Rest der Wohnung selbst, ist das Inserieren auf Airbnb kein Problem. Die Vermietung der gesamten Wohnung an Touristen ist nur für maximal 8 Wochen pro Jahr ohne Genehmigung erlaubt. Bußgelder betragen bis zu 500.000 Euro.

München: Ausgleichszahlung für Zweckentfremdungsgenehmigung

Auch in München darf die Wohnung lediglich für 8 Wochen pro Jahr an Touristen vermietet werden. Möchten Sie Ihre Wohnung über einen längeren Zeitraum als Ferienwohnung anbieten, können Sie eine Zweckentfremdungsgenehmigung anfordern. Diese ist jedoch mit strengen Auflagen verbunden: So müssen Sie im Gegenzug ausreichend Ersatzwohnraum schaffen oder eine Ausgleichszahlung leisten, die sich an der Größe der Wohnung orientiert. Die zusätzlichen Kosten machen die Vermietung an Touristen deutlich weniger lukrativ. Ein Verstoß gegen das Münchner Zweckentfremdungsverbot wird als Ordnungswidrigkeit geahndet und kann ein Bußgeld in Höhe von bis zu 500.000 Euro nach sich ziehen.

Wie wird Zweckentfremdung kontrolliert?

Die einzelnen Bundesländer und Kommunen gehen in den letzten Jahren immer vehementer gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vor. In Berlin und München wurden Bürger beispielsweise bereits dazu aufgefordert, den Verdacht einer Zweckentfremdung anhand eines Online-Formulars zu melden. Die Städte setzen hier auf gegenseitige soziale Kontrolle. Zusätzlich dazu werden in zahlreichen Städten – darunter Berlin und Köln – spezielle Beamte abgestellt, die Registriernummern prüfen und Stichproben vor Ort durchführen.

Teils versuchen die Städte auch, Airbnb selbst zur Verantwortung zu ziehen und dazu zu verpflichten, die Daten von Dauervermietern herauszugeben. Allerdings sind sich die Gerichte bislang uneins, ob die Online-Plattform zur Weitergabe der Daten verpflichtet werden kann. Ein höchstrichterliches Urteil steht noch aus.

Fazit: Verstoß gegen Zweckentfremdungsgesetze zieht hohe Bußgelder nach sich

Um bezahlbaren Wohnraum langfristig zu sichern, greifen vielerorts strenge Zweckentfremdungsgesetze. Auch wenn die Vermietung an Touristen über Airbnb dabei meist nicht pauschal verboten ist, so gelten doch strenge Regeln. Vielerorts müssen sich Gastgeber und Vermieter an zeitliche Grenzwerte halten oder dürfen nur einzelne Zimmer vermieten. Mieter müssen dabei besonders Acht geben, denn die Vermietung an Touristen bedarf – wie jede andere Art der Untervermietung auch – zusätzlich der Zustimmung des Vermieters. Wer gegen ein Zweckentfremdungsverbot verstößt, muss mit hohen Bußgeldern im sechsstelligen Bereich rechnen.

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