Wohnung sanieren: Gut geplant ist halb gewonnen

Möchten Sie Ihre Wohnung sanieren, sollten Sie dieses Unterfangen sorgfältig planen. Je nach Art der Sanierungsarbeiten wird der Alltag in der Wohnung zumindest vorübergehend beeinträchtigt. Vermieter sind zu bestimmten Sanierungsarbeiten verpflichtet, Mieter hingegen brauchen eine Erlaubnis, wenn sie selbst sanieren möchten. Auch Eigentümer dürfen keine Maßnahmen durchführen, die dem Baurecht oder dem Denkmalschutz entgegenstehen. Was die Wohnungssanierung ausmacht und was es von Eigentümer-, Mieter- und Vermieterseite zu beachten gilt, lesen Sie hier.

Der Unterschied zwischen Renovierung und Sanierung

Häufig werden die Begriffe Renovierung und Sanierung synonym verwendet. Das führt zu Verwirrung, denn sie unterscheiden sich durchaus:

• Die Renovierung sorgt für eine optische Verbesserung, behebt kleinere Mängel, die aber die Funktion der jeweiligen Gegenstände nicht einschränken. Renovierungsarbeiten sind solche Maßnahmen, die in Mietverträgen oftmals als „Schönheitsreparaturen“ bezeichnet werden. Sie dienen zur Auffrischung und umfassen etwa Tapezieren und Streichen.
• Die Sanierung hingegen behebt Schäden und beseitigt Mängel durch Reparatur. Durch sie wird zunächst die ursprüngliche Qualität der Wohnung wieder hergestellt. Allerdings umfasst die Sanierung rechtlich gesehen auch Modernisierungsmaßnahmen, um die Qualität der Immobilie zu steigern. Dies ist beispielsweise bei der energetischen Sanierung der Fall.

Wohnung sanieren: Diese Arbeiten sind möglich

Die Sanierungsarbeiten in einer Wohnung können je nach Alter und Abnutzungsgrad sehr unterschiedlich ausfallen:

• Beseitigung von Schimmel in der Wohnung
• Reparatur eines undichten Dachs
• Flicken von Rissen im Außenputz
• Beseitigung von Ausblühungen im Mauerwerk
• Reparaturen samt Renovierung nach Wasserschaden oder Brand
• Trockenlegen eines feuchten Kellers
• Instandsetzen defekter Elektroinstallation
• Austausch defekter Rohre
• Austausch funktionsuntüchtiger technischer und sanitärer Elemente im Bad
• Austausch defekter Küchenbestandteile (auch in der Mietwohnung, falls die Küche mitvermietet ist)

Im Rahmen der energetischen Sanierung kommen weitere Maßnahmen dazu:

• neue Dämmung der Fassade, des Dachs und ggf. des Kellers
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Ersetzen der Fenster durch moderne Modelle mit Zwei- oder Dreifachverglasung sowie wärmedämmenden Rahmen
• Installation einer Photovoltaikanlage

Das müssen Eigentümer bei der Wohnungssanierung beachten

Als Eigentümer sollte man in seinen vier Wänden doch alle Maßnahmen durchführen dürfen, die man für richtig hält, oder? Ganz so einfach ist es leider nicht: Sie müssen auf jeden Fall sicherstellen, dass die Maßnahmen mit der Landesbauordnung übereinstimmen und den Bestimmungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) Rechnung tragen. Setzen Sie sich im Zweifel mit der Bauaufsichtsbehörde Ihrer Gemeinde in Verbindung und holen Sie für die geplanten Arbeiten eine Genehmigung ein.

Kompliziert wird es außerdem bei denkmalgeschützten Häusern: Hier gibt es sehr strenge Vorschriften, an die Sie sich halten müssen. Vor allem das Äußere des Hauses muss erhalten bleiben – der Einbau von modernen Fenstern ist etwa nur erlaubt, wenn sie den alten gleichen. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Originalfenster mit doppelter Verglasung auszustatten. Lassen Sie sich auf jeden Fall von den Zuständigen in der Denkmalschutzbehörde beraten: Ohne Erlaubnis sollten Sie nicht einmal mit der Planung beginnen.

Möchten Sie eine Wohnung sanieren lassen, die in einem Haus mit vielen anderen Eigentumswohnungen liegt, gelten weitere Regeln: Nicht immer können die Sanierungsmaßnahmen ausschließlich auf die eigenen vier Wände beschränkt werden – manchmal betreffen sie auch das Gemeinschaftseigentum. Hier dürfen Sie die Entscheidung zur Sanierung nicht selbstständig treffen: Sie müssen die anderen Eigentümer informieren und sich deren Erlaubnis einholen.

Wohnungssanierung: Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter

Im Zusammenhang mit Sanierungsarbeiten gilt es sowohl für Mieter als auch für Vermieter einiges zu beachten: Beispielsweise ist es wichtig, unter welchen Umständen der Mietvertrag unterzeichnet wird. Begutachtet der Mieter eine Wohnung und nimmt Schäden wahr, sollte er auf deren Behebung bestehen, ehe er den Mietvertrag unterzeichnet. Andernfalls hat er keinen Anspruch auf eine Behebung der Schäden, wenn er einzieht.

Rechte und Pflichten von Vermietern

Gesetzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Das heißt: Sobald Schäden auftreten, welche die Funktionstüchtigkeit einschränken, ist der Vermieter zur Sanierung verpflichtet. Das gilt allerdings nur, wenn der Mieter diese Schäden nicht selbst herbeigeführt hat. Ein häufiger Streitpunkt ist etwa Schimmel: Es gilt zu klären, ob er wegen Mängeln an der Bausubstanz entstanden ist oder durch das falsche Lüftungsverhalten seitens der Mieter.

Falls ein Mangel vorliegt, den der Vermieter zu beheben verpflichtet ist, muss der Mieter ihn darüber informieren. Wird der Vermieter in dieser Angelegenheit trotz wiederholter Aufforderung nicht tätig, darf der Mieter selbst Handwerker beauftragen und die Rechnung an den Vermieter senden. Hier kommt es allerdings oft zu Rechtsstreitigkeiten, daher ist offene Kommunikation wichtig: Mieter können anbieten, die Beauftragung der Handwerker selbst zu übernehmen, und dabei ankündigen, dass sie dem Vermieter die Rechnung zukommen lassen werden. Dieses Vorgehen löst weniger oft Widerspruch aus als ein kommentarloses.

Mieter sollten eines beachten: Falls sie selbst jemanden beauftragen, können sie die Rechnungen für den Handwerker und für das Material an den Vermieter schicken. Das gilt aber nicht, wenn sie selbst den Schaden in eigener Arbeit reparieren! Daher ist es im Zweifelsfall immer besser, professionelle Unternehmen zu beauftragen, andernfalls bleiben Arbeitsstunden unbezahlt.

Gut zu wissen: Mieter haben ein Mitspracherecht. Wenn der Vermieter Sanierungsarbeiten durchführen lässt, gehen damit oft auch optische Veränderungen einher: Wände brauchen nach der Erneuerung von Elektroinstallation oder Rohren häufig einen neuen Anstrich, neue Tapeten oder neue Fliesen. Hier müssen Vermieter auf den Geschmack der Mieter Rücksicht nehmen, solange deren Wünsche die Kosten nicht in die Höhe treiben.

Mieter können unter Umständen selbst sanieren

Falls die Mieter Sanierungsmaßnahmen ergreifen möchten, die nicht unbedingt nötig sind, sollten sie den Vermieter um Erlaubnis bitten. Da diese Maßnahmen häufig nicht ganz billig sind, können sie dadurch Zugeständnisse vom Vermieter erhalten: Dieser kann dafür beispielsweise auf sein Recht verzichten, Mieterhöhungen durchzuführen.

Bevor Mieter ihre Wohnung sanieren, sollten sie einen Blick in den Mietvertrag werfen: Oft ist hier festgelegt, dass die Wohnung beim Auszug im ursprünglichen Zustand übergeben werden soll. Ist diese Klausel enthalten, darf der Vermieter den Rückbau aller Veränderungen verlangen. Dies bedeutet für den Mieter zusätzliche Kosten.

Es ist daher sehr wichtig, dass Mieter und Vermieter sich sorgfältig über alle Maßnahmen austauschen und einige Dinge von vornherein klären:

• Was ist geplant, was davon wird erlaubt?
• Muss der Mieter Handwerker beauftragen oder darf er die Arbeiten selbst durchführen?
• Macht der Vermieter für die Sanierungsarbeiten, die der Mieter übernimmt, irgendwelche Zugeständnisse?
• Muss der Mieter beim Auszug alle Veränderungen rückgängig machen?

Diese Punkte sollten vertraglich festgehalten werden, um etwaige Rechtsstreitigkeiten zu verhindern. Mieter sollten keinesfalls ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters die Wohnung sanieren, andernfalls kann die Kündigung des Mietvertrages drohen.

Achtung: Nach dem Auszug hat der Mieter für seine Arbeiten keinerlei Ersatzansprüche mehr gegen den Vermieter!

Mietwohnung sanieren: Kosten können sehr unterschiedlich ausfallen

Je nachdem, welche Maßnahmen bei der Wohnungssanierung durchgeführt werden, unterschieden sich die Kosten sehr stark. Ein paar Beispiele:

• Die Erneuerung der Elektroinstallation kann bei 60 bis 80 Euro pro Quadratmeter liegen.
• Das Tauschen eines Verteilers schlägt mit rund 330 Euro zu Buche.
• Die Erneuerung des FI-Schalters kostet etwa 250 Euro.
• Den Austausch von Rohren für Wasser und Abwasser sowie Heizungen können Sie mit rund 120 Euro pro Quadratmeter veranschlagen.
• Neue Heizkörper kosten rund 300 Euro pro Stück, neue Thermostate etwa 25 bis 30 Euro pro Heizkörper.
• Wird gleich die ganze Heizungsanlage erneuert, liegen die Kosten je nach Anlage und Größe zwischen 5.000 und 18.000 Euro.
• Fenster, die bei der energetischen Sanierung die alten ersetzen, kosten je rund 500 bis 800 Euro.
• Das Trockenlegen und Herrichten einer Wand nach einem Wasserschaden kann etwa 1.500 bis 2.500 Euro kosten.
• Für die Dämmung des Dachs rechnen Sie je nach Dämmvariante zwischen 100 und 180 Euro pro Quadratmeter ein.
• Die Dämmung der Fassade liegt je nach Art der Dämmung bei 30 bis 200 Euro pro Quadratmeter.

Maßnahmen für die energetische Sanierung werden beispielsweise von der KfW-Bank unterstützt: Erfüllen die Arbeiten gewisse Standards und stellen Sie im Vorfeld einen Förderantrag, können Sie einen zinsgünstigen Kredit oder einen Zuschuss erhalten.

Ist eine Mietminderung bei der Sanierung erlaubt?

In manchen Fällen beeinträchtigen die Sanierungsmaßnahmen das Leben in der Wohnung stark. Entsprechend möchten Mieter unter diesen Umständen oft eine Mietminderung durchsetzen. Allerdings ist das nicht immer möglich: Beispielsweise bei der energetischen Sanierung ist die Mietminderung für die Mieter für 3 Monate ausgeschlossen. Das gilt allerdings nur, wenn die Wohnung weiterhin bewohnbar ist.

Kann der Mieter für den Zeitraum der Wohnungssanierung nicht in seinen vier Wänden leben, ist eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent möglich. Das gilt auch für die energetische Sanierung. Ist hingegen nur das Bad vorübergehend nicht nutzbar, ist im Falle einer nicht-energetischen Sanierung eine Mietminderung von bis zu 20 Prozent rechtens. Die letztlich zulässige Höhe der Mietminderung ist aber immer vom individuellen Fall abhängig.

Falls dem Mieter durch die Sanierung Mehrkosten entstehen, kann er sich für die Erstattung an den Vermieter wenden. Das gilt zum Beispiel, wenn er eine oder mehrere Nächte im Hotel verbringen muss. Grundsätzlich sind Vermieter dazu verpflichtet, den Mietern frühzeitig anzukündigen, wenn er die Wohnung sanieren möchte, sodass sie sich damit arrangieren können. In Notfällen – also bei akuten Schäden, die schnell behoben werden müssen – ist das jedoch nicht nötig und bisweilen auch nicht möglich.

Fazit: Wohnung sanieren nach Absprache

Durch eine Wohnungssanierung beheben Sie Schäden und stellen damit die gewohnte Qualität Ihres Wohnumfeldes wieder her. Alternativ können Sie Maßnahmen durchführen lassen, welche die Qualität steigern. In einer Eigentumswohnung müssen Sie für die Maßnahme darauf achten, die Bauaufsichtsbehörde, die Denkmalschutzbehörde und etwaige andere Eigentümer zufriedenzustellen und das GEG zu beachten. Vermieter sind dazu verpflichtet, durch Sanierungsmaßnahmen die Qualität der Mietwohnung zu erhalten. Mieter müssen Schäden daher anzeigen. Mit Erlaubnis des Vermieters dürfen sie auch selbst ihre Wohnung sanieren. Die Kosten für die Sanierung hängen vom Umfang der geplanten Maßnahmen ab. Für energetische Sanierungen können Sie im Vorfeld Förderungen beantragen.

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