Verkehrssicherungspflicht: Deshalb sollte sie unbedingt beachtet werden
Wenn ein Passant im Winter auf einem nicht geräumten Gehweg ausrutscht und sich den Arm bricht, kann der Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Unfall passiert ist, unter Umständen haftbar gemacht werden. Grundlage dafür bildet die sogenannte Verkehrssicherungspflicht.
Was Sie als Eigentümer, Vermieter oder Mieter über diese besondere Pflicht unbedingt wissen sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.
Definition Verkehrssicherungspflicht Grundstück
Der Eigentümer eines Grundstücks muss dafür sorgen, dass von diesem keine Gefahr für Dritte ausgeht. Hierzu ist er gesetzlich verpflichtet und kann bei Nichtbeachtung dazu verurteilt werden, Schadensersatzleistungen an die verunglückte Person zu zahlen. Grundlage dafür bildet der Paragraf 823 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Diese Pflicht kann in bestimmten Fällen auf die Mieter übertragen werden.
Insgesamt gilt: Um die Verkehrssicherungspflicht zu erfüllen, muss nicht jede erdenkliche Gefahr ausgeschaltet werden. Es genügt, Vorkehrungen zu treffen, durch die übliche und zu erwartende Gefahrenquellen ausgeschaltet werden. Zudem muss der Umfang der Sicherungsmaßnahmen für den Eigentümer wirtschaftlich zumutbar sein.
Was bedeutet die Verkehrssicherungspflicht für den Vermieter?
Alle allgemein zugänglichen Bereiche eines Grundstücks oder einer Wohnanlage müssen derart gestaltet und gesichert sein, dass Personen und Sachen vor nicht direkt erkennbaren Gefahren geschützt werden.
Somit gilt die Verkehrssicherungspflicht auch bei einem Privatgrundstück. Wenn der Eigentümer eines Einfamilienhauses zwar den öffentlichen Gehweg von Eis befreit, nicht aber den Weg zu seinem Briefkasten, so ist er haftbar, wenn zum Beispiel der Briefträger auf diesem Weg stürzt und sich verletzt.
Gegen dieses Risiko kann sich der Eigentümer jedoch absichern. Bei selbstbewohnten Immobilien greift die Privathaftpflichtversicherung, die in der Regel ohnehin vorhanden ist. Für vermietete Objekte ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Police zu empfehlen. Die Kosten dafür betragen meist unter 100 Euro im Jahr und können per Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Allerdings leistet die Versicherung nur, wenn keine Fahrlässigkeit oder gar Vorsatz seitens des Eigentümers vorliegt, er also seine Sorgfaltspflicht nicht verletzt hat.
Beispiele: So sichern Sie als Eigentümer Ihr Grundstück
Die Verkehrssicherungspflicht umfasst deutlich mehr als den Winterdienst oder die Beschneidung von Bäumen. Die folgende Auflistung ist zwar nicht abschließend, vermittelt aber einen guten Einblick, wie Sie Ihr Grundstück sichern können.
Winterdienst: Räum- und Streupflicht
Die öffentlichen Gehwege auf einem Grundstück sowie alle Zugänge zur Wohnanlage müssen gefahrlos begehbar sein. Das bedeutet, dass ein etwa 1,20 Meter breiter Streifen vom Schnee geräumt und anschließend mit Salz oder Splitt gestreut werden muss.
Die Pflicht, diesen Streifen von Schnee und Eis befreit zu halten, besteht zu den allgemeinen „Betriebszeiten“. Diese sind werktags von 7 Uhr bis 20 Uhr, sonn- und feiertags ab 9 Uhr. Ein Ladenbesitzer hingegen, dessen Geschäft bis 22 Uhr geöffnet hat, muss die Begehbarkeit auch bis zu diesem Zeitpunkt gewährleisten.
Parkplätze stellen in diesem Kontext eine Besonderheit dar. Sie müssen weder geräumt noch gestreut werden, sofern es andere Wege gibt, die genutzt werden können.
Dachlawinen vermeiden
Sicherungsmaßnahmen gegen Dachlawinen müssen nur dann ergriffen werden, wenn besondere Umstände vorliegen. Dazu zählen beispielsweise folgende:
- Große Menge Schnee auf dem Dach
- Beschaffenheit des Hauses, die Dachlawinen begünstigt
- Besonders gefährdeter Verkehr
Selbst wenn einer dieser Umstände vorliegt, kann es ausreichend sein, vor der Gefahr einer Dachlawine zu warnen.
Kontrolle von Bäumen
Vor allem nach heftigen Stürmen und Gewittern müssen die Bäume auf einem Grundstück überprüft werden. Abgeknickte sowie lose Äste könnten herunterfallen und Personen verletzen oder Autos beschädigen. Der Eigentümer muss darüber hinaus auch regelmäßig die Standfestigkeit der Bäume prüfen.
Laub kehren im Herbst
Die bunten Blätter sind zwar schön anzuschauen, werden jedoch spätestens dann gefährlich, wenn sie als rutschige Schicht auf dem Gehweg liegen.
Eigentümer von Grundstücken müssen das ganze Jahr über dafür sorgen, dass die Wege gefahrlos nutzbar sind. Im Herbst bedeutet dies, dass herabgefallenes Laub regelmäßig entfernt wird. Auch hier gelten wie beim Winterdienst die allgemeinen „Betriebszeiten“.
Wer muss der Verkehrssicherungspflicht nachkommen: Vermieter, Mieter oder Verwalter?
Grundsätzlich liegt die Verkehrssicherungspflicht beim Eigentümer eines Grundstücks, also im Falle eines Mietverhältnisses beim Vermieter. In bestimmten Fällen kann er sie jedoch übertragen.
Übertragung auf den Mieter
Sofern einige Voraussetzungen beachtet werden, kann der Vermieter zum Beispiel die winterliche Räum- und Streupflicht auf den beziehungsweise die Mieter übertragen.
Bedingungen für die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter am Beispiel „Winterdienst“
- Im Mietvertrag muss die Übertragung der Pflicht, dem Winterdienst nachzukommen, klar festgehalten sein.
- Steht die Verpflichtung lediglich in der Hausordnung, gilt sie nur dann, wenn der Mietvertrag ausdrücklich darauf verweist und die Hausordnung zudem Teil des Vertrags wird.
- Um Missverständnissen vorzubeugen, sollte der Vermieter für den Mieter zudem einen Zeitplan erstellen, wann welche Dienste durchzuführen sind. Dies ist vor allem bei einem Mehrfamilienhaus wichtig.
- Zur Anschaffung von Streusalz, Schneeschaufeln und weiterem benötigten Material ist der Mieter nur dann verpflichtet, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.
- Der Vermieter ist dazu verpflichtet, regelmäßig die Ausführung zu kontrollieren. Versäumt er dies, kann er im Schadensfall ebenso haftbar gemacht werden wie der Mieter.
Wenn der Mieter die ordnungsgemäß übertragene Räumpflicht verletzt und ein Schaden entsteht, kann er zur Zahlung von Schadensersatzleistungen verurteilt werden. Besteht eine wiederholte Verletzung der Pflichten, ist dies selbst dann ein Kündigungsgrund, wenn kein Schaden entstanden ist.
Übertragung auf den Verwalter
Seit dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 01.12.2020 kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Verkehrssicherungspflicht nicht mehr auf den Verwalter abwälzen. Dies bedeutet, dass bei Schäden, die durch eine Pflichtverletzung entstehen, die Eigentümergemeinschaft haftet. Der Verwalter handelt seit der neuen Gesetzeslage nur noch als Organ der WEG und kann daher nicht mehr haftbar gemacht werden.
Wer kontrolliert die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht?
Wurden einzelne oder mehrere Pflichten auf den Mieter übertragen, ist es Aufgabe des Vermieters, regelmäßig zu kontrollieren, ob sie vereinbarungsgemäß durchgeführt werden.
Eine Kontrolle durch das Ordnungsamt ist eher unüblich, kann in Einzelfällen jedoch auch erfolgen.
Welche Strafen drohen bei Verstößen oder Nichtbeachtung?
Wird die Verkehrssicherungspflicht verletzt, so kann dies zu Schadensersatzansprüchen führen. Bricht sich also beispielsweise ein Passant auf einem nicht geräumten Gehweg den Arm, so kann der Grundstückseigentümer haftbar gemacht werden und muss unter Umständen Schadensersatz an die verunglückte Person zahlen.
Hat der Vermieter die Räumpflicht wirksam auf den Mieter übertragen, so muss dieser haften.
Fazit: Die Verkehrssicherungspflicht darf nicht auf die leichte Schulter genommen werden
Wer ein Grundstück besitzt, ist dafür verantwortlich, dass dieses nicht zu einer Gefahrenquelle für Dritte wird. Er muss Sicherungsmaßnahmen ergreifen, um zum Beispiel das Herabstürzen von Ästen zu verhindern. Auch das regelmäßige Säubern von Geh- und Zugangswegen ist eine wichtige Vorkehrung, um die Wege stets gefahrlos begehbar zu halten.
Kommt der Eigentümer diesen Pflichten nicht nach, kann er zur Zahlung von Schadensersatzleistungen verpflichtet werden, falls eine Person oder Sache zu Schaden kommt.
Um gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, ist es als Eigentümer besonders wichtig, regelmäßig alle notwendigen Maßnahmen zu ergreifen beziehungsweise deren ordnungsmäßige Ausführung zu kontrollieren, welche die Verkehrssicherungspflicht mit sich bringt.
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