Verjährung im Mietrecht: Diese Fristen sollten Sie kennen

Miete, Nebenkosten und Kaution sind übliche Zahlungen, die ein Mieter an den Vermieter zu tätigen hat. Geraten Mieter damit in Verzug, gibt es für den Vermieter unterschiedliche Fristen, innerhalb derer er die Schulden eintreiben kann. Aber auch Mieter sollten ihre Rechte kennen. Was Sie über die Nebenkostenabrechnung und die Verjährung anderer Posten wissen sollten, verraten wir Ihnen in den folgenden Absätzen.

Verjährung von Mietschulden

Dass ein Mieter in Zahlungsrückstand bei der Miete kommt, kann viele Gründe haben. Im besten Fall zahlt der Mieter den Rückstand schnellstmöglich nach – im schlechtesten müssen Vermieter sich ihr Recht und Geld über langwierige Gerichtsverfahren erkämpfen.

Um etwaige Mietrückstände einzufordern, wird dem Vermieter grundsätzlich eine Frist von 3 Jahren gewährt (§195 BGB). Die Verjährung erfolgt laut Mietrecht erst danach.

Es gibt immer wieder Fälle, bei denen Mieter sich auf § 548 Abs. 1 BGB berufen, demzufolge die Ansprüche auf Mietschulden 6 Monate nach Auszug aus der Wohnung angeblich automatisch verjähren. Das stimmt so jedoch nicht. Der erwähnte Paragraph sieht diese 6-Monatsfrist nämlich nur für Ersatzansprüche für die Behebung von Mängeln oder Umbauten an der Mietsache vor – etwa wenn für den Vermieter nach dem Auszug beispielsweise Ausgaben für das Ausbessern unzureichender Schönheitsreparaturen des Vormieters anfallen, die er sich von diesem zurückholen möchte.

Wichtig: Die deutlich längere Verjährungsfrist für Mietschulden beginnt schon während des noch laufenden Mietvertrages, allerdings erst zum beziehungsweise mit dem Schluss des Jahres. Entstehen die Mietschulden also beispielsweise im Oktober, beginnt die dreijährige Frist erst im Januar des nächsten Jahres. Je nach Kündigungsfrist bewohnt der säumige Mieter die Wohnung zu Beginn der Frist noch – oder eben nicht. Die sechsmonatige Frist für Ersatzansprüche beginnt hingegen immer erst mit Rückerlangung der Mietsache durch den Vermieter.

Erwirken Sie als Vermieter ein rechtskräftiges Urteil gegen den ehemaligen Mieter in Bezug auf die Rückzahlung von Mietschulden, so dehnt sich die Frist aus: Laut § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB verjähren rechtskräftige Ansprüche erst nach 30 Jahren.

Wann verjähren Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung?

Der Vermieter ist verpflichtet, einmal pro Jahr eine Nebenkostenabrechnung aufzustellen und diese innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode an den Mieter zu übergeben. Das gilt auch, wenn ein Mieter nur einen Teil des Jahres in der Wohnung gelebt hat – dann müssen die Nebenkosten anteilig verrechnet werden.

Beim Thema Verjährung gelten bei der Betriebskostenabrechnung die gleichen Fristen wie bei ausstehender Miete: Auch hier sieht das Mietrecht 3 Jahre vor. Diese Frist beginnt ebenfalls erst nach Ablauf des Jahres, in welchem die Ansprüche entstanden sind.

Übermittelt der Vermieter beispielsweise die Nebenkostenabrechnung für 2019 im September 2020, ist die Abrechnungsfrist eingehalten. Die Verjährungsfrist beginnt dann am 1. Januar 2020 und läuft bis 31.12.2022.

Wichtig: Die Verjährungsfrist gilt für Vermieter und Mieter. Haben Mieter also zu viel gezahlt und erhalten eine Erstattung, können sie diese Ansprüche – genauso wie Nachzahlungsforderungen – nur innerhalb der 3 folgenden Jahre anmelden.

Verjährung bei der Rückzahlung der Mietkaution

Auch bei der Rückzahlung der Mietkaution gibt es zwei wichtige Fristen: Nach Ende des Mietverhältnisses sieht das Mietrecht eine sechsmonatige Frist zur Prüfung eventueller Gründe bezüglich des (teilweisen) Einbehalts der Kaution für den Vermieter vor. Innerhalb dieser Zeit kann der Vermieter beispielsweise prüfen, ob noch Betriebskosten, Mietschulden oder Ausgaben für durch den Mieter verursachte Schäden offen sind, die über die Mietkaution getilgt werden. Nach Ablauf dieser 6 Monate beginnt auch hier eine dreijährige Frist, innerhalb derer der Mieter die Rückzahlung der Mietkaution noch einfordern kann. Danach verjährt der Anspruch.

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