Kündigung Untermietvertrag: Kündigungsfristen und andere Regeln
Grundsätzlich unterscheidet sich ein Untermietvertrag nicht signifikant von regulären Mietverträgen. Lediglich wenn es um die Kündigung des Mietvertrags geht, sollten Haupt- und Untermieter etwas genauer hinsehen. So gibt es bei Untermietverträgen zahlreiche Besonderheiten in Bezug auf Kündigungsvoraussetzungen und -fristen. Beispielsweise kommt es maßgeblich darauf an, ob die ganze Wohnung oder nur einzelne Zimmer vermietet werden. Auch ob die Räumlichkeiten möbliert oder unmöbliert zur Verfügung gestellt werden, spielt eine Rolle. Hier erfahren Sie, unter welchen Bedingungen Sie einen Untermietvertrag kündigen können und welche Fristen in Ihrem Fall greifen.
Untermietvertrag kündigen: Auf die Art der Räumlichkeiten kommt es an
Die Voraussetzungen für die Kündigung eines Untermietvertrags hängen grundsätzlich davon ab, ob Sie die gesamte Wohnung oder nur Teile Ihrer Wohnung vermietet haben. Während bei der Vermietung der gesamten Wohnung im Großen und Ganzen dieselben Kündigungskonditionen wie für reguläre Mietverhältnisse gelten, kommen Sie bei der Untervermietung einzelner Zimmer meist einfacher wieder aus dem Vertrag. Ein Hauptunterschied besteht beispielsweise darin, dass Sie hier nicht zwangsläufig ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben müssen, sondern in der Regel auch grundlos kündigen können. Nachfolgend finden Sie einen detaillierten Überblick über die einzelnen Konditionen.
Szenario 1: Untermietvertrag über eine ganze Wohnung kündigen
Haben Sie Ihre ganze Wohnung untervermietet – etwa weil Sie sich längere Zeit im Ausland befinden –, greifen für Sie die Kündigungsfristen gemäß § 573c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Diese sind abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses:
- unter 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
- zwischen 5 und 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
- mehr als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
Beachten Sie, dass Sie immer schriftlich kündigen müssen und dass das Kündigungsschreiben Ihrem Mieter spätestens zum 3. Werktag eines Monats zugegangen sein muss, damit die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird. Wenn die Kündigung etwa am 3. September zugestellt wird, muss Ihr Untermieter bis Ende November ausgezogen sein.
Bei der Untervermietung einer ganzen Wohnung wird der Mieterschutz großgeschrieben. Das bedeutet, dass Sie als Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben müssen. Die grundlose Kündigung ist hier nicht möglich. Kehren Sie etwa von Ihrem Auslandsaufenthalt zurück und möchten Sie Ihre Wohnung wieder selbst beziehen, können Sie den Untermietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen. Auch wenn Ihr Untermieter durch Vertragsverletzungen negativ auffällt, kann dies eine Kündigung rechtfertigen.
Szenario 2: Untermietvertrag über unmöbliertes Zimmer kündigen
Haben Sie ein einzelnes Zimmer in Ihrer selbst genutzten Wohnung vermietet und haben Sie dieses unmöbliert zur Verfügung gestellt, haben Sie zwei Optionen. Zum einen können Sie das Untermietverhältnis grundlos kündigen, müssen dafür allerdings verlängerte Kündigungsfristen in Kauf nehmen:
- Mietverhältnis unter 5 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
- Mietverhältnis zwischen 5 und 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
- Mietverhältnis über 8 Jahre: 12 Monate Kündigungsfrist
Statt einen Grund zu nennen, müssen Sie sich hierzu im Kündigungsschreiben lediglich auf die „erleichterte Kündigung“ gemäß § 573a Abs. 2 BGB berufen.
Zum anderen können Sie ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nennen und die verlängerten Fristen so umgehen. Möchten Sie etwa Ihre pflegebedürftige Mutter in dem Zimmer unterbringen, können Sie eine Eigenbedarfskündigung unter Einhaltung der regulären, gesetzlichen Kündigungsfristen aussprechen. Die Frist verkürzt sich dann jeweils um 3 Monate und beträgt so je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen 3 und 9 Monate.
Als Untermieter eines leeren Zimmers können Sie den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten und ohne Angabe von Gründen kündigen.
Szenario 3: Untermietvertrag über möbliertes Zimmer kündigen
Bei einem möblierten Zimmer können sowohl Haupt- als auch Untermieter das Mietverhältnis relativ spontan und ohne Angabe von Gründen wieder beenden. Für beide Parteien gilt eine Kündigungsfrist von nur 2 Wochen. Das Kündigungsschreiben muss dem Vertragspartner jeweils bis zum 15. eines Monats zugegangen sein, damit die Kündigung noch zum Ablauf desselben Monats wirksam wird.
Eine Ausnahme gibt es hierbei jedoch: Die verkürzte Kündigungsfrist von 2 Wochen greift nicht, wenn das Zimmer dem Mieter ursprünglich zum dauerhaften Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen wurde, mit denen er dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt führt.
Als möbliert gilt ein Zimmer in der Regel dann, wenn es mehr als die Hälfte der Einrichtungsgegenstände beinhaltet, die zur Haushaltsführung benötigt werden. Ausschlaggebend ist hierbei, wie das Zimmer zum Zeitpunkt des Einzugs eingerichtet war. Sind Sie Hauptmieter und überlassen Sie Ihrem WG-Mitbewohner, der ursprünglich ein leeres Zimmer bezogen hat, nach und nach Möbelstücke, handelt es sich trotzdem offiziell um ein Mietverhältnis über unmöblierten Wohnraum. Sie können den Untermietvertrag für die WG dann nicht ohne Weiteres kündigen, sondern müssen sich an die längeren Kündigungsfristen für leere Räumlichkeiten halten.
Befristeten Untermietvertrag kündigen
Bei befristeten Untermietverträgen gilt eine Sonderregelung, denn diese Art von Vertrag kann grundsätzlich nicht ordentlich gekündigt werden. Kurzum bedeutet das, dass Sie Ihrem Untermieter nicht vor Ablauf der eigentlichen Vertragsdauer kündigen können. Gehen Sie beispielsweise für ein Jahr ins Ausland und entscheiden Sie sich für eine einjährige Vertragslaufzeit, haben Sie das Nachsehen, wenn Sie doch früher als gedacht zurückkehren. Sie müssen sich dann anderweitig nach einer Unterkunft umsehen, da Sie das Untermietverhältnis nicht vorab auflösen können. Diese Regelung gilt sowohl bei der Untervermietung von ganzen Wohnungen als auch bei einzelnen Zimmern.
Die fristlose Kündigung ist natürlich weiterhin möglich. Sollte Ihr Untermieter nachhaltig den Hausfrieden stören oder seine Miete nicht zahlen, handelt es sich um einen Vertragsbruch. Sie können dann in der Regel fristlos kündigen.
Endet das Untermietverhältnis mit Ende des Hauptmietverhältnisses?
Was viele nicht wissen: Kündigt der Vermieter das Hauptmietverhältnis, endet damit nicht automatisch auch das Untermietverhältnis. Dieses wird immer zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen und ist somit grundsätzlich losgelöst von den Entscheidungen des Vermieters.
Problematisch wird dies dann, wenn die Kündigungsfrist für das Untermietverhältnis länger ist als die Kündigungsfrist für das eigentliche Mietverhältnis. Meist ist dies bei fristlosen Kündigungen der Fall. Haben Sie als Hauptmieter etwa Mietschulden angehäuft oder einzelne Zimmer gar ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, kann dieser aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Da das Untermietverhältnis jedoch weiterläuft, kann Ihr Untermieter unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen Sie geltend machen.
Fazit: Unterschiedliche Kündigungsfristen bei unterschiedlichen Untermietverträgen
Egal ob Sie eine WG gründen oder Ihre gesamte Wohnung vorübergehend untervermieten möchten: Setzen Sie sich schon frühzeitig mit den unterschiedlichen Untermietverhältnissen auseinander, um Fehler zu vermeiden. So können Sie den Untermietvertrag über ein möbliertes Zimmer beispielsweise wesentlich einfacher und spontaner wieder kündigen, als wenn Sie das Zimmer unmöbliert vermieten. Auch bei befristeten Untermietverhältnissen sollten Sie vorsichtig sein: Benötigen Sie Ihre Wohnung doch früher als gedacht wieder, können Sie den Untermietvertrag nicht ordentlich kündigen. Unter Umständen müssen Sie dann vorübergehend anderweitig unterkommen.
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