Schadensersatz im Mietrecht: Ihre Ansprüche als Vermieter
Tiefe Kratzer im Parkett, zersprungene Fliesen oder dunkle Brandlöcher im Teppich: Der Ärger ist meist groß, wenn Vermieter Schäden an der Mietsache feststellen. Dabei sind sogenannte Mietsachschäden leider keine Seltenheit. Zwar können Vermieter in diesem Fall grundsätzlich Schadensersatzansprüche geltend machen, doch muss zuvor eine Frage geklärt werden: Liegt tatsächlich ein Mietschaden vor oder handelt es sich lediglich um eine Verschleißerscheinung?
Mietschaden oder Verschleißerscheinung?
Richtet der Mieter einen Schaden an der Mietsache an, muss er dafür auch geradestehen. Sind die Schäden auf fahrlässige, mutwillige oder unsachgemäße Nutzung zurückzuführen, können Vermieter entsprechend Schadensersatzansprüche gegen Mieter geltend machen.
Die Anspruchsgrundlage hierfür findet sich in § 280 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Demnach können Gläubiger immer dann Schadensersatz verlangen, wenn Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzen. Im Mietrecht zählt es zu den Pflichten von Mietern, die Wohnung pfleglich zu behandeln. Wer etwa einen Rotweinfleck auf dem Teppich hinterlässt oder den Haartrockner fallen lässt und so eine Badezimmerfliese beschädigt, muss den Schaden grundsätzlich bezahlen.
Anders sieht es hingegen aus, wenn es sich lediglich um eine Verschleißerscheinung handelt. Es liegt auf der Hand, dass eine Mietwohnung sich mit der Zeit abnutzt. Sind die Tapeten leicht verschmutzt, ist der Teppichboden an bestimmten Stellen abgelaufen und haben schwere Möbelstücke Druckstellen im Boden verursacht, ist der Mieter nicht schadensersatzpflichtig. Diese Schäden sind auf die vertragsgemäße Nutzung der Immobilie zurückzuführen und müssen vom Vermieter hingenommen werden.
Beispiele für Mietsachschäden
- Brandlöcher im Teppich
- Abgerissene Tapeten
- beschädigte Badezimmereinrichtung
- Schrammen in Einbauschränken
- Flecken auf dem Teppich
- Schimmel, der klar auf unsachgemäßes Heizen und Lüften zurückzuführen ist
- Feuchtigkeitsschäden im Parkett durch porösen Blumentopf oder nicht sachgemäße Reinigung (sogenannte Allmählichkeitsschäden)
Beispiele für klassische Verschleißerscheinungen
- Vereinzelte Bohr- und Dübellöcher
- Abgetretener Teppich
- Leicht verschmutzte Tapeten
- Druckstellen im (Teppich-)Boden
Auch wenn der Unterschied zwischen „echten“ Schäden und Abnutzungserscheinungen auf den ersten Blick eindeutig erscheinen mag, sollten Sie als Vermieter nicht zu voreilig Schadensersatz anmelden. Häufig ist hier eine Einzelfallentscheidung nötig. Ein Beispiel: In der Vergangenheit haben die einzelnen Gerichte Kratzer im Parkett unterschiedlich beurteilt. War beispielsweise klar, dass diese durch einen Bürostuhl verursacht wurden, und hätte der Mieter durch Unterlegen eines Teppichs schnell Abhilfe schaffen können, wurden sie als Schäden deklariert. In einem anderen Fall, in dem sich die Kratzer vermehrt am Wohnungseingang befanden, erkannten die Richter darin eine Verschleißerscheinung.
Schadensersatz bei Mietschäden geltend machen
Zwar müssen Mieter Mietschäden im Rahmen ihrer Meldepflicht unverzüglich melden, doch kommt dies in der Realität eher selten vor. Häufig fallen derartige Mängel erst auf, wenn der Vermieter zu Besuch kommt – teils sogar erst dann, wenn der Mieter aus der Wohnung auszieht.
Stellen Sie fest, dass Ihr Mieter die Wohnung oder darin verbaute Einbauten beschädigt hat, können Sie Schadensersatzansprüche geltend machen. Die gute Nachricht: Der Bundesgerichtshof entschied im Februar 2018, dass Sie Ihrem Mieter bei „echten“ Mietschäden zuvor keine Frist setzen müssen. Sie können ihn direkt dazu auffordern, den Schaden selbst zu beseitigen oder Ihnen entsprechenden Schadensersatz zu überweisen (Az. VIII ZR 157/17). Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn es sich um Schönheitsreparaturen handelt, die Sie Ihrem Mieter zuvor anhand des Mietvertrags auferlegt haben.
Abzug „Neu für Alt“
Wenn Sie Ihren Mieter dazu auffordern, den Schaden zu ersetzen, müssen Sie jedoch eines beachten: Bei der Berechnung des Schadensersatzes muss ein Abzug „Neu für Alt“ erfolgen. Das bedeutet, dass Sie Ihrem Mieter in der Regel nicht die Originalkosten in Rechnung stellen dürfen, sondern nur den jeweiligen Zeitwert.
Zwar ist der Zeitwert für Laien nur schwer zu ermitteln, doch es gibt einige Orientierungshilfen. Sie können beispielsweise vergangene Urteile suchen, in denen die Richter die Lebensdauer für das entsprechende Objekt beziffert haben. Alternativ können auch steuerliche Abschreibungsfristen die Berechnung des Zeitwerts erleichtern. Ein Beispiel: Gerichte haben in der Vergangenheit entschieden, dass ein Parkett nach etwa 12 Jahren abgeschliffen werden muss. Entdecken Sie in Ihrer Wohnung nach etwa 6 Jahren Kratzer im Parkett, muss Ihr Mieter lediglich die Hälfte der Kosten für die vorzeitige Abschleifung übernehmen. Immerhin hätten Sie den Boden nach weiteren 6 Jahren ohnehin abschleifen lassen müssen.
Darüber hinaus dürfen Sie Verbesserungen Ihrer Wohnung nicht auf Kosten des Mieters vornehmen. Kurzum: Hat der Mieter Brandflecken in einem Teppich aus dem Discount-Möbelhaus verursacht, dürfen Sie jetzt keinen hochwertigen Designer-Teppich verlegen und den Mieter dafür zur Kasse bitten. Der Ersatz muss immer angemessen sein.
Kleinstreparaturklausel
Eine Möglichkeit, sich von vornherein gegen Streit mit dem Mieter abzusichern, ist die sogenannte Kleinstreparaturklausel. Hierbei handelt es sich um eine Klausel, die Sie direkt in den Mietvertrag mit aufnehmen können. Sie sieht vor, dass der Mieter an den Kosten für kleinere Reparaturen beteiligt wird.
Um sich auf die Kleinstreparaturklausel berufen zu können, muss diese rechtlich wirksam sein. Dies ist sie nur, wenn Sie als Vermieter sich hierbei an bestimmte Vorgaben und Maximalwerte halten. So müssen Sie einen Höchstbetrag je Reparatur ausweisen. Als angemessen gilt hier ein Betrag zwischen 70 und 100 Euro. Darüber hinaus müssen Sie auch eine jährliche Obergrenze definieren, die bei maximal 8 Prozent der Jahreskaltmiete liegen darf. Wichtig ist auch, dass die Kleinstreparaturklausel nur bei Objekten greift, auf die der Mieter regelmäßig zugreift. Dazu zählen etwa Badezimmerarmaturen, Heiz- und Kocheinrichtungen, Türklinken und Lichtschalter. Strom-, Wasser- und Gasleitungen sowie Thermen fallen explizit nicht unter die Kleinstreparaturklausel.
Schadensersatz gegen Mieter nach Auszug: Fristen und Verjährung beachten
Hat Ihr Mieter den Mietvertrag gekündigt und stellen Sie die Schäden am Mietobjekt erst bei der Schlüsselübergabe fest, können Sie Ihre Schadensersatzansprüche auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch geltend machen.
Allzu viel Zeit sollten Sie sich hierbei allerdings nicht lassen, da das Mietrecht eine verkürzte Verjährungsfrist vorsieht. Während zivilrechtliche Ansprüche in der Regel erst nach 3 Jahren verjähren, müssen Sie als Vermieter Ihre Forderung gemäß § 548 BGB innerhalb von 6 Monaten geltend machen. Die Frist beginnt dabei nicht mit dem offiziellen Ende des Mietverhältnisses, sondern zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe. Beispiel: Ihr Mieter kündigt zum 1. Dezember 2020, zieht jedoch bereits Ende Oktober aus. Die Übergabe der Wohnung findet am 31. Oktober statt. Sie können etwaige Schadensersatzforderungen entsprechend bis Ende April 2021 geltend machen.
Wurde eine Mietkaution hinterlegt, steht Ihnen als Vermieter eine 6-monatige Prüfungs- und Überlegungsfrist zu. So lange haben Sie Zeit, um die Wohnung auf Mängel und Schäden hin zu kontrollieren. Stellen Sie Beschädigungen fest, sollten Sie Ihren ehemaligen Mieter darüber in Kenntnis setzen und gleichzeitig ankündigen, dass Sie die Mietkaution bis zur vollständigen Klärung der Angelegenheit einbehalten.
Haben Sie Ihren Mieter wirksam per Mietvertrag dazu verpflichtet, bei Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen, können sich auch daraus Schadensersatzansprüche für Sie ergeben. Hat der Mieter die Arbeiten nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführt, müssen Sie ihm zunächst eine Frist zur Nachbesserung setzen. Ist der Mieter bereits ausgezogen, müssen Sie ihm dazu noch einmal Zutritt zur Wohnung gewähren. Weigert sich der Mieter, die Arbeiten auszuführen, oder wurde erneut nicht ordnungsgemäß renoviert, steht Ihnen Schadensersatz zu. Hierzu können Sie sich zunächst an der Kaution bedienen. Gehen Ihre Ansprüche über die Kaution hinaus, können Sie den Rest von Ihrem Mieter zurückfordern.
Fazit: Schadensersatz nur bei „echten“ Mietschäden
Entdecken Sie einen Kratzer im Parkett oder hinterlässt der Mieter vergilbte Tapeten, sollten Sie nicht zu voreilig Schadensersatz verlangen. Rechtlich gesehen steht Ihnen als Vermieter nur dann Schadensersatz zu, wenn es sich um Mietsachschäden handelt. Bei normalen Abnutzungserscheinungen können Sie Ihren Mieter nicht zur Rechenschaft ziehen und entsprechend auch keinen Ersatz verlangen. Leider ist der Unterschied nicht immer klar ersichtlich, weshalb Sie den Sachverhalt genaustens prüfen sollten, bevor Sie sich an der Kaution bedienen oder weitere Schritte einleiten.
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