Renovieren, sanieren, modernisieren: Was sind die Unterschiede?

Sanieren, renovieren, modernisieren: Obwohl diese Begriffe umgangssprachlich oft synonym verwendet werden, bezeichnen sie verschiedene Vorgänge. Gerade Mieter und Vermieter sollten die klaren Unterschiede kennen. Denn je nach Arbeitsvorgang sind andere Parteien verantwortlich. Mal ist der Mieter in der Pflicht, mal der Vermieter. Hier erfahren Sie, was die Maßnahmen jeweils auszeichnet und worauf es zu achten gilt.

Die Renovierung dient vor allem der optischen Aufwertung

Bei der Renovierung steht die optische Aufwertung der Immobilie im Vordergrund. Gewöhnliche Abnutzungspuren werden beseitigt oder überdeckt. Eine beliebte Renovierung am Eigenheim ist beispielsweise das Streichen der Fassade, sodass das Haus wieder frisch und gut gepflegt wirkt. Weitere Renovierungen, die sowohl in Eigenheimen als auch in Mietwohnungen vorgenommen werden können, sind etwa

• das Streichen von Wänden, Türen und/oder Heizkörpern
• das Verlegen neuer Bodenbeläge
• das Anbringen neuer Tapeten

Derartige Arbeiten werden auch als Schönheitsreparaturen bezeichnet. Sie sind nicht zwingend erforderlich, um die Wohnung ohne Einschränkungen nutzen zu können, aber sie sorgen für ein angenehmeres Wohngefühl. Vermieter dürfen ihre Mieter dazu verpflichten, derartige Schönheitsreparaturen vor dem Auszug vorzunehmen. Das ist allerdings nur erlaubt, wenn die bisherigen Mieter die Wohnung ihrerseits im frisch renovierten Zustand übernommen haben.

Eine Renovierung kann (je nach Umfang) innerhalb weniger Tage erledigt sein. Es ist nicht zwingend nötig, dass Fachkräfte sie erledigen. Wer beim Aus- oder Einzug möglichst wenig ausgeben möchte, kann die anfallenden Arbeiten selbst übernehmen, auf günstige weiße Wandfarbe setzen und muss nicht allzu tief in die Tasche greifen.

Die Sanierung ist eine Reparatur

Eine Sanierung wird immer dann nötig, wenn ein essenzieller Bestandteil der Wohnung oder des Hauses einen Defekt aufweist. Im Gegensatz zur Renovierung ist die Sanierung daher zwingend nötig, um das Wohnen in der Immobilie weiterhin so zu ermöglichen, wie es vor dem Mangel der Fall war. Typische Sanierungsarbeiten sind beispielsweise

• das Beheben eines Rohrbruchs (etwa durch das Aufstemmen der Wand, der Reparatur der Rohre und der Wand, das Verputzen, Tapezieren oder Streichen bzw. Anbringen neuer Fliesen)
• das Trockenlegen eines Kellers
• die Reparatur des Daches
• die Reparatur der Heizung
• die Entfernung von Schimmel
• das Ausbessern von Rissen im Putz

Die Arbeiten, die im Zuge einer Sanierung nötig werden, sind meist deutlich umfangreicher als übliche Renovierungsarbeiten. Vermieter sind dazu verpflichtet, Sanierungsarbeiten durchführen zu lassen, denn nur so ist zu gewährleisten, dass die Mieter die Immobilie wie vorgesehen nutzen können. Mieter hingegen müssen den Handwerkern, die die Sanierung durchführen, Zugang zum Objekt gewähren und sie dürfen für diesen Zeitraum keine Mietminderung durchführen. Die Kosten einer Sanierung trägt der Vermieter.

Die Modernisierung steigert die Qualität der Immobilie

Während eine Sanierung einen vorherigen Zustand durch Reparatur wiederherstellt, wird bei einer Modernisierung ein anderes Ziel verfolgt. Mit einer Modernisierung möchte man eine Immobilie aufwerten, sie objektiv attraktiver gestalten. Eine Modernisierung steigert daher den Wert einer Immobilie, weil sie das Leben in ihr angenehmer und/oder umweltfreundlicher gestaltet. Gängige Modernisierungsmaßnahmen sind beispielsweise

• der Einbau eines (zusätzlichen) Bades
• die bessere Dämmung von Wänden, Dächern, Fassaden oder Kellern
• der Einbau hochwertigerer Fenster
• verbesserter Schallschutz
• der Einbau einer Heizung, die mit erneuerbaren Energien arbeitet

Eine Modernisierung sorgt oft dafür, dass die Bewohner der Immobilie Strom und Wasser sparen können. Sie passt das Haus oder die Wohnung neuen und gehobenen Standards an. Auch der Wert der Immobilie steigert sich dadurch. Bei einem Eigenheim obliegt dem Besitzer die Entscheidung darüber, ob er eine Modernisierung durchführt oder nicht.

Bei Mietwohnungen kann es vorkommen, dass der Eigentümer eine Modernisierung durchführen lassen möchte, während das Objekt vermietet ist. Dann muss er die Mieter schriftlich über diese Pläne informieren. Denn diese haben unter bestimmten Umständen ein Widerspruchsrecht. Machen die Mieter keinen Gebrauch von diesem Recht, sind sie dazu verpflichtet, die Bauarbeiten zu ermöglichen.

Falls es sich nicht um eine energetische Modernisierung handelt, kann für die Zeit der Arbeiten eine Mietminderung möglich sein. Ist das Leben in der Wohnung wegen der Arbeiten vorübergehend unmöglich, muss der Vermieter die Unterbringung in einer anderen Wohnung oder einem Hotel bezahlen. Umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen können sich über einen längeren Zeitraum hinziehen.

Die Kosten für die Modernisierung tragen zunächst die Vermieter. Allerdings sind sie berechtigt, diese durch eine Mieterhöhung auf die Mieter umzulegen. Dies darf allerdings nur in einem gewissen Rahmen geschehen. Um sicherzustellen, dass die rechtlichen Vorgaben eingehalten werden, dürfen die Mieter Einblick in die entsprechenden Rechnungen nehmen. Zudem haben sie ein Sonderkündigungsrecht, wenn sie über eine geplante Modernisierung und eine damit einhergehende Mieterhöhung informiert werden.

Fazit: Zwischen Sanieren, Renovieren und Modernisieren gibt es beträchtliche Unterschiede

Auch wenn die Begriffe fälschlicherweise oft synonym gebraucht werden, gibt es beträchtliche Unterschiede zwischen dem Sanieren, dem Renovieren und dem Modernisieren. Grob vereinfacht ausgedrückt: Eine Sanierung ist eine Reparatur, eine Renovierung eine Verschönerung und eine Modernisierung eine Verbesserung.

Einige Maßnahmen sind für Immobilienbesitzer gesetzlich vorgeschrieben. Beispielsweise wurde eine Rauchmelderpflicht eingeführt. Unter bestimmten Umständen sind Mieter verpflichtet, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Notwendige Sanierungen hingegen sind vom Vermieter zu veranlassen und zu bezahlen. Zu einer Modernisierung hingegen sind Vermieter nicht verpflichtet – sie können sie allerdings durchführen lassen, um ihr Objekt aufzuwerten. Diese Arbeiten führen im Normalfall allerdings zu einer Mieterhöhung, weshalb die Mieter im Vorfeld entsprechend informiert werden müssen.

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