Rauchverbot in der Mietwohnung – ist das erlaubt?

Zigarettenrauch und Geruch sorgen in Mietshäusern oftmals für Streitigkeiten. Ein vollständiges Rauchverbot dürfen Vermieter nicht aussprechen, dennoch sind bestimmte Einschränkungen möglich. Im Folgenden erfahren Sie unter anderem, ob eine Mietminderung wegen des Qualms möglich ist, wer eine Raucherwohnung nach dem Auszug renovieren muss und auf welchen Flächen ein Rauchverbot möglich ist.

Ist das Rauchen in einer Mietwohnung erlaubt?

Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH; Az: VIII ZR 124/05 und Az: VIII ZR 242/13) zufolge zählt Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch der eigenen Wohnung. Der Mieter darf in den gemieteten Räumen sowie auf dem Balkon oder der Terrasse rauchen. Entscheidend ist, dass durch das Rauchen der Zustand der Wohnung nicht erheblich verschlechtert wird und die Mitmieter nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Darf der Vermieter ein Rauchverbot in der Mietwohnung aussprechen?

Grundsätzlich müssen die persönliche Freiheit des Mieters und das Recht der Mitmieter auf körperliche Unversehrtheit in Einklang gebracht werden. Ein rauchender Mieter muss daher darauf achten, andere nicht übermäßig zu stören.

So verdeutlicht der BGH in einem Urteil aus dem Jahr 2015 (Az: V ZR 110/14), dass das Rauchen auf dem Balkon zu bestimmten Zeiten eingeschränkt werden kann, wenn ein anderer Mieter sich dadurch extrem gestört fühlt und Sorge um seine Gesundheit hat. Im konkreten Fall ging es um einen Raucher, der mehrmals täglich den Balkon zum Rauchen nutzte. Nach einer Klage des in der darüber liegenden Wohnung lebenden Mieters hatte das Gericht entschieden, dass bestimmte Zeiträume freizuhalten seien, in denen der Mieter der oberen Wohnung seinen Balkon ohne Rauchbelästigung nutzen könne. Das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter spielt bei dieser Entscheidung keine Rolle, hier geht es um das Verhältnis der Mieter untereinander.

Bei einem Rauchverbot in der Mietwohnung ist zwischen verschiedenen Gestaltungen des Mietvertrags zu unterscheiden:

• Eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag ist unwirksam, ein etwaiges Rauchverbot in der Mietwohnung ist ungültig.
• Eine Individualvereinbarung im Mietvertrag, die ein Rauchverbot beinhaltet, ist wirksam, es handelt sich dann also um eine Nichtraucherwohnung.

Fehlt im Mietvertrag eine Regelung zum Rauchen, ist es erlaubt. Kombiniert der Vermieter das Rauchverbot im Mietvertrag mit formularmäßigen Klauseln wie etwa der Vereinbarung von Schönheitsreparaturen, kann das unter Umständen unwirksam sein, da der Mieter dadurch benachteiligt wird. Wer sich unsicher ist, sollte bei dieser Frage rechtliche Beratung einholen.

Gut zu wissen: Ob Vermieter potenzielle Mieter nach dem Rauchen fragen dürfen, hat der BGH bisher nicht abschließend geklärt. Datenschützer gehen jedoch davon aus, dass es sich um eine unzulässige Frage handelt. Wer sich für eine Wohnung interessiert und die Frage nicht wahrheitsgemäß beantwortet, muss nicht mit Folgen rechnen.

An welchen Orten kann der Vermieter das Rauchen untersagen?

An gemeinschaftlich genutzten Orten wie Treppenhaus oder Keller kann der Vermieter das Rauchen verbieten. Auf den Gemeinschaftsflächen geht es darum, andere Mieter vor der Belästigung durch Zigarettenrauch zu schützen.

Der Vermieter regelt das Rauchverbot an gemeinschaftlich genutzten Orten am besten über die Hausordnung.

Ist eine Kündigung zulässig, wenn der Mieter raucht?

Sofern ein Mieter mit dem Zigarettenqualm dauerhaft den Hausfrieden stört, kann der Vermieter eine Kündigung aussprechen. Der BGH hat im Jahr 2015 in einem Urteil (Az: VIII ZR 186/14) entschieden, dass eine ständige Belästigung durch Zigarettenqualm im Treppenhaus einen Kündigungsgrund darstellt. Im konkreten Fall hatte der Beklagte seine Wohnung nicht ausreichend gelüftet und Aschenbecher in der Wohnung nicht geleert. Trotz mehrfacher Abmahnungen des Vermieters hatte der Betroffene sein Verhalten nicht geändert.

Sind andere Mieter berechtigt, bei Zigarettenqualm die Miete zu mindern?

Einige Gerichte gaben Mietminderungen infolge von starker Geruchsbelästigung durch Zigarettenrauch statt und folgten damit dem Interesse der betroffenen Mieter. Es kommt bei der Minderung stets auf den Einzelfall an. Sollte ein Lüften wegen der Belästigung nicht möglich sein, war die Mietminderung nach Ansicht der Gerichte rechtmäßig.

Was gilt für die Renovierung einer Raucherwohnung?

Bei einem starken Raucher wird auch die Wohnung in Mitleidenschaft gezogen und vergilbte Wände und ein starker Geruch lassen sich nicht so leicht entfernen. Sollte durch den extremen Rauch die Substanz der Wohnung beschädigt worden sein, ist der Vermieter berechtigt, Schadenersatz zu fordern. Das gilt auch, wenn der Mieter ein individuell vereinbartes Rauchverbot verletzt hat.

Grundsätzlich muss der Mieter bei seinem Auszug lediglich Schönheitsreparaturen durchführen. Wurde die Wohnung renoviert übergeben und gibt es eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, müssen die vier Wände gestrichen und/oder tapeziert an den Vermieter übergeben werden.

Fazit: Rauchverbot in der Mietwohnung nur durch individuelle Vereinbarung möglich

Grundsätzlich ist Rauchen in einer Mietwohnung erlaubt, da es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zählt. Möglich ist das Rauchverbot in der Mietwohnung nur über eine individuelle Vereinbarung im Mietvertrag. Der Vermieter ist jedoch berechtigt, im Interesse der anderen Mieter das Rauchen in Treppenhäusern und auf anderen Gemeinschaftsflächen zu verbieten.

Idealerweise nimmt ein rauchender Mieter Rücksicht auf die Mitmieter, um diese nicht durch den Qualm zu belästigen. Sollte der Rauch ein normales Maß übersteigen und der Mieter trotz Aufforderung die Belästigung nicht einschränken, ist eine Kündigung durch den Vermieter möglich.

Bildnachweis: Photographee.eu /Shutterstock.com