Räumungsklage: Welche Chancen haben Vermieter?

Eine Räumungsklage können Sie als Vermieter beim Amtsgericht des Wohnbezirks einreichen, wenn Ihr Mieter trotz Kündigung nicht auszieht. Es handelt sich um das letzte Mittel, daher sollten Sie vorher alle anderen Möglichkeiten ausprobiert haben. Denn auch wenn die Klage Erfolg hat, kostet sie Zeit, Geld und Nerven. Hier erfahren Sie, wie die Klage abläuft, welche Möglichkeiten die Mieter haben und was den Erfolg wahrscheinlicher macht.

Räumungsklage – was tun, wenn der Mieter sich querstellt?

Für eine fristlose Kündigung muss der Mieter aber

• mit seinen Mietzahlungen im Rückstand sein,
• laufend seine Mietschulden zu spät begleichen,
• die Immobilie mutwillig beschädigen oder stark vernachlässigen,
• unerlaubt und langfristig Dritte bei sich wohnen lassen,
• die Immobilie auf andere Weise nutzen, als im Mietvertrag festgelegt wurde,
• wiederholt und trotz Abmahnung den Hausfrieden stören oder
• Sie als Vermieter schwer beleidigen oder tätlich angreifen.

Achten Sie darauf, dass Sie die Kündigung des MIetvertrags schriftlich und formal korrekt formulieren – sie muss rechtlich wirksam sein: Nur eine rechtlich wirksame Kündigung ist eine Basis für eine Räumungsklage.

Ablauf der Räumungsklage

Wann Sie eine Räumungsklage einreichen, hängt von den Gründen für die Kündigung ab. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs warten Sie ab, ob der Mieter Widerspruch erhebt oder ob er die Frist verstreichen lässt, ohne auszuziehen. Dann erst sollten Sie die Klage einreichen – in ersterem Falle zumindest, wenn Sie die Gründe für den Widerspruch geprüft haben und annehmen, dass Sie dennoch eine gute Chance haben, mit der Klage zu gewinnen.

Kündigen Sie wegen Mietrückstandes oder wegen eines tätlichen Angriffs, können Sie direkt die Räumungsklage einreichen. In diesem Fall wächst nämlich der Schuldenberg voraussichtlich immer weiter an – oder Sie sind weiterhin gezwungen, mit der Person des aggressiven Mieters zu verkehren. Und da es nach einer Räumungsklage auch im besten Falle mehrere Monate dauert, bis Ihre Immobilie Ihnen wieder zur Verfügung steht, können Sie in diesen menschlich und finanziell schwierigen Fällen die Klage sofort einreichen.

Achtung: Möchten Sie den säumigen Mietzahler auf jeden Fall loswerden, kann das mit der fristlosen Kündigung samt Räumungsklage misslingen. Der Mieter hat nämlich das Recht, innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Klage seine Mietrückstände zu begleichen. Damit kann er die Räumungsklage abwenden und die fristlose Kündigung auch. Das bedeutet, dass der Mieter in der Wohnung bleiben darf und Sie als Vermieter die bisher entstandenen Kosten für die Klage selbst tragen, da diese nun hinfällig ist. Falls der Mieter nicht glaubt, dass er vor Gericht eine Chance hat, kann er vor der in der Räumungsklage festgesetzten Frist ausziehen. Auch damit erlischt die Klage und die Kosten bleiben bei Ihnen.

Nachdem dem Mieter die Räumungsklage zugegangen ist, sieht der weitere Ablauf aus wie folgt:

• Der Mieter kann innerhalb von vierzehn Tagen erklären, dass er sich verteidigen möchte. Dafür gibt er seine Gründe an – etwa belegt er, dass seine Bank für das Versäumnis der Mietzahlungen verantwortlich ist, er bezweifelt die Rechtmäßigkeit Ihres Eigenbedarfs oder er erklärt, warum es sich in seinem Fall um einen Härtefall handelt. Für die ausführliche Antwort auf die Räumungsklage liegt die Frist bei zwei Monaten.
• Falls Sie als Vermieter glauben, dass Sie trotz des Widerspruchs eine Chance mit Ihrer Räumungsklage haben, geht es vor Gericht: Sie legen in einer mündlichen Anhörung den Beweis vor, dass Sie dem Mieter gekündigt haben. Er nennt seine Gründe für den Widerspruch, und Sie erklären, weshalb Sie den Widerspruch für nichtig halten.
• Das Gericht fällt sein Urteil und stellt es Ihnen und dem Mieter zu. Vier Wochen nach dem Verhandlungstermin wird das Urteil vollstreckungsfähig.
• Der Mieter kann unter besonderen Umständen Berufung einlegen, eine Verlängerung der Räumungsfrist von bis zu zwölf Monaten erwirken oder einen Antrag auf Vollstreckungsschutz stellen. Tut er das, zieht sich das Verfahren in die Länge.
• Gewinnen Sie das Verfahren, erhalten Sie den Räumungstitel.
• Das Gericht beauftragt einen Gerichtsvollzieher mit der Durchführung der Räumung.
• Wenn der Mieter sich weigert auszuziehen oder heimlich verschwindet, ohne die Schlüssel zurückzugeben, erfolgt die Zwangsräumung. Die in der Immobilie verbliebenen Habseligkeiten werden erst eingelagert und nach angemessener Frist veräußert oder entsorgt.

Bei der Räumungsklage basieren die Kosten auf dem Streitwert

Man kann die Kosten für die Klage nicht pauschal festlegen, da nach dem auf der Nettokaltmiete basierenden jährlichen Mietzins berechnet werden. Ein Streitwert von 6.000 Euro entsteht durch eine Nettokaltmiete von 500 Euro. Allein der Gerichtskostenvorschuss, den Sie als Vermieter zahlen, liegt hier bei knapp 500 Euro. An außergerichtlichen Anwaltskosten können Sie mit knapp 600 Euro rechnen, an Prozesskosten für Ihren eigenen Anwalt noch einmal mit etwa 800 Euro. Insgesamt kommen hier also Kosten von annähernd 1.900 Euro auf Sie zu.

Dieses Beispiel gilt nur für einen ganz komplikationslosen Prozess. Werden zwischendurch etwa noch Gutachter hinzugezogen, die Behauptungen belegen sollen, müssen auch diese noch bezahlt werden. Falls Ihre Klage abgewiesen wird, fallen diese Kosten ebenfalls Ihnen zu. Vergessen Sie außerdem nicht, dass in den meisten Fällen während des Prozesses die Mietzahlungen ausbleiben. Je mehr sich der Prozess also in die Länge zieht, desto höher sind Ihre Verluste. Und häufig müssen Sie die Immobilie nach der Räumung als Erstes sanieren.

Wer trägt die Prozesskosten?

Verliert der Mieter den Prozess, werden die Prozesskosten ihm übertragen. Das hilft Ihnen aber nicht, wenn Sie die Räumungsklage wegen Mietrückstands eingereicht haben: Hat der Mieter kein Geld, kann er die Prozesskosten nicht begleichen. Stattdessen zahlen Sie sie zunächst selbst, weil das Gericht vor allem seine Kosten gedeckt haben möchte. Ihnen selbst bleibt nur der Weg über die erneute Klage gegen den Mieter, um die Kosten zugesprochen zu bekommen. In der Realität hilft Ihnen das aber kaum weiter, wenn bei Ihrem Gegner finanziell einfach nichts zu holen ist.

Wird Ihre Klage abgewiesen, tragen Sie alle Prozesskosten. Das bedeutet, dass Sie nicht nur den Gerichtskostenvorschuss bezahlen müssen und die Kosten für Ihren Anwalt: Auch die Kosten für den Rechtsbeistand Ihres Mieters müssen Sie dann übernehmen. Entsprechend sollten Sie sich vor dem Prozess sehr sicher sein, dass Sie ihn gewinnen können.

Weitere Kosten durch die Räumung

Die Zwangsräumung bringt ebenfalls Kosten mit sich. Es gibt dafür zwei Varianten: Bei der herkömmlichen Räumung öffnet der Gerichtsvollzieher die Wohnung und übergibt sie offiziell wieder dem Vermieter. Ein Schlosser entfernt die alten Schlösser und bringt neue an. Das Team eines Umzugsunternehmens räumt die Immobilie aus und lagert die Gegenstände für eine bestimmte Frist ein. Holt der Besitzer sie nicht ab, wird alles von Wert in einer Auktion veräußert und der Rest entsorgt. Hier können Sie mit Kosten von rund 1.000 Euro pro Zimmer rechnen.

Günstiger wird es mit der sogenannten Berliner Art: Hier verzichten Sie auf das Umzugsunternehmen und räumen die Immobilie selbst aus. Auch die Einlagerung übernehmen Sie. Das ist zwar anstrengend und zeitraubend, aber Sie sparen dadurch Kosten ein. Vergessen Sie nicht, dem Mieter mitzuteilen, wo er seinen Hausstand abholen kann! Er hat dafür im Normalfall einen Monat lang Zeit.

Räumungsklage ohne Anwalt: günstiger, aber nicht ungefährlich

Falls Sie für die Räumungsklage auf einen Anwalt verzichten möchten, ist das durchaus möglich. Allerdings sollten Sie sich dann im Vorfeld sehr genau über die Formalia erkundigen, damit Sie alle Fristen einhalten und die passenden Formulierungen wählen. Wichtig sind vor allem

• Ihr Name
• der/die Name/n des/der Beklagten
• Grund der Räumungsklage
• falls der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt hat: die Gründe
• falls Sie dennoch die Klage einreichen möchten: Ihre Stellungnahme dazu

Kommt es zu Komplikationen, zieht sich das Verfahren etwa in die Länge, weil Gutachten eingeholt werden müssen, können Sie jederzeit noch einen Anwalt hinzuziehen. Kennen Sie sich insgesamt nicht gut mit dem Thema aus oder sind Sie unsicher, ob Sie vor Gericht Erfolg haben würden, sollten Sie auf jeden Fall einen Anwalt konsultieren. Er könnte Ihnen beispielsweise von Anfang an sagen, dass Sie mit einer Räumungsklage wegen Eigenbedarfs gegenüber einer Hochschwangeren keine Chance haben.

Eine Rechtsschutzversicherung für Mietrecht kann die Kosten einer Räumungsklage und eines Prozesses für Sie auffangen, sodass Sie sich zumindest über die finanzielle Seite wenig Gedanken machen müssen. Diese können Sie allerdings nicht erst dann abschließen, wenn Sie bereits Bedarf haben. Hier lohnt es sich also, vorausschauend zu agieren.

Fazit: Die Räumungsklage will gut vorbereitet sein

Eine Räumungsklage sollte niemals ein Schnellschuss sein: Bereiten Sie sich gründlich darauf vor. Gute Chancen haben Sie, wenn Ihre Mieter mit den Zahlungen im Rückstand sind. Informieren Sie sich aber genau über die jeweilige Situation Ihrer Mieter, denn in den sogenannten Härtefällen können sie gegen die Kündigung und auch gegen die Räumungsklage Widerspruch einlegen. Eine ausführliche Rechtsberatung ist auf jeden Fall angeraten. Es können im Zweifelsfall nämlich hohe Kosten zusammenkommen, auf denen Sie sitzen bleiben können, wenn Ihre Klage abgelehnt werden sollte.