Nachtrag zum Mietvertrag – wann braucht man ihn?

Ein Nachtrag zum Mietvertrag kann in vielen verschiedenen Situationen nötig werden. Nicht immer bleiben die Umstände genau so, wie sie bei Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags gewesen sind. Wann ein Mietvertragsnachtrag nötig wird und was Sie beim Aufsetzen beachten sollten, erfahren Sie hier.

Das macht den Nachtrag zum Mietvertrag aus

Der Nachtrag zum Mietvertrag ist ein ebenso wichtiges Dokument wie der Mietvertrag selbst. Er muss einvernehmlich erfolgen: Beide Parteien, also Vermieter und Mieter, müssen ihm zustimmen und ihn unterschreiben. Der Mietvertragsnachtrag macht den ursprünglichen Mietvertrag nicht ungültig, sondern ändert nur bestimmte Punkte. Dieser Änderung stimmen Mieter und Vermieter mit ihrer Unterschrift zu. Wichtig ist, dass Sie im Nachtrag zum Mietvertrag immer erkennbar auf den Ursprungsvertrag Bezug nehmen.

Achtung: Haben beide Seiten unterschrieben und fügen Sie noch etwas unter diesen Unterschriften hinzu, müssen beide noch einmal unter diesem Zusatz unterschreiben – rechtlich gültig sind nur Absätze, unter denen sich die Unterschriften beider Parteien befinden!

Diese Gründe gibt es für den Nachtrag zum Mietvertrag

Es gibt mehrere Gründe, die auf jeden Fall einen schriftlichen Mietvertragsnachtrag erfordern. Dazu zählen

• eine bedeutende Veränderung der Wohnflächengröße
• eine Erhöhung oder Verminderung der Miete um über zehn Prozent
• Änderungen der Vertragslaufzeit
• ein nachträglicher Kündigungsverzicht
• die Gewährung der Option auf Verlängerung
• die Aufnahme eines weiteren Mieters in den bereits bestehenden Mietvertrag
• die ausdrückliche Erlaubnis oder das Verbot, die Wohnung unterzuvermieten
• eine Umstellung der Zahlweise der Miete – vom Quartal auf den Monat zum Beispiel

Auch wenn beide Parteien mit der Änderung einverstanden sind, reicht eine mündliche Absprache in diesen Fällen nicht aus: Kommt es irgendwann doch zu Unstimmigkeiten, zählt allein, was schriftlich in der richtigen Form festgehalten und von beiden Parteien unterzeichnet worden ist.

Mögliche Folgen eines Formfehlers

Der Verzicht auf die Schriftform bei der Vereinbarung eines Nachtrags zum Mietvertrag kann vor allem dann weitreichende Folgen haben, wenn die Vertragslaufzeit betroffen ist: Es gibt Fälle, in denen der Mietvertrag befristet sein und länger als ein Jahr laufen soll. Gleichzeitig wird eine vorherige Kündigung ausgeschlossen. Dies ist beispielsweise für Vermieter ideal, die wissen, dass sie die Immobilie während dieser Frist nicht benötigen werden, nach der Frist aber Pläne damit haben.

Ein solcher Mietvertrag muss zwingend in Schriftform abgeschlossen werden. Andernfalls wird er laut § 550 BGB in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt. Gleichzeitig ist eine ordentliche Kündigung möglich. Ein nicht in Schriftform vereinbarter Nachtrag zum Mietvertrag wirkt sich ebenso aus – selbst dann, wenn der ursprüngliche Mietvertrag schriftlich und korrekt abgefasst worden ist. Möchten Sie also sichergehen, dass auch bei einer abgeänderten Vertragslaufzeit keine ordentliche Kündigung vor dem Ablauf der vereinbarten Frist möglich ist, sollten Sie auch den Mietvertragsnachtrag schriftlich und in korrekter Form abfassen.

Vermieter brauchen nicht für alle Änderungen die Zustimmung der Mieter

Wenn der Vermieter die Miete der Wohnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben möchte, darf er laut § 558 BGB die Zustimmung der Mieter verlangen. Erhöht er aufgrund von Erfahrungswerten die Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung, benötigt er allerdings keine Zustimmung der Mieter. Gleiches gilt bei einer Anpassung des Verteilerschlüssels.

Achtung: Mit diesem Umlageschlüssel dürfen nicht die Anteile einer leer stehenden Wohnung auf die anderen Mieter verteilt werden!

Nachtrag zum Mietvertrag: Muster

In diese Mustervorlage können Sie alle relevanten Änderungen eintragen. Geht es darum, einen weiteren Mieter in den Mietvertrag aufzunehmen, beachten Sie, dass Sie seinen vollen Namen, seine bisherige Anschrift, das Datum des Einzugs und die Form seiner finanziellen Verpflichtungen Ihnen gegenüber im Nachtrag festhalten.

Nachtrag zum Mietvertrag vom ____________

zwischen _________________________________________________ (Name und Adresse Vermieter)

und _______________________________________________________ (Name und Adresse Mieter).

Präambel

Die oben genannten Vertragsparteien haben am ___________einen Mietvertrag über die Wohnung ________________________ (genaue Adresse) geschlossen.

Die in diesem Mietvertrag geschlossenen Regelungen gelten vollumfänglich fort, werden aber um die folgende Vereinbarung ergänzt: ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (genaue Vereinbarung, ggf. unter Nennung des zutreffenden Paragraphen)

________________, den _______________

__________________ ___________________

Mieter(in) Vermieter(in)

Fazit: Der Nachtrag zum Mietvertrag sollte schriftlich erfolgen

Größere Veränderungen in der Ausgangssituation zwischen Mieter und Vermieter werden in einem schriftlichen Mietvertragsnachtrag festgehalten. Erst wenn beide Seiten ihre Unterschrift unter den Nachtrag gesetzt haben, ist er rechtsgültig. Allerdings gibt es auch einige Veränderungen, die der Vermieter vornehmen darf, ohne dass der Mieter Einspruch erheben kann. Das ist vor allem dann der Fall, wenn er die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anhebt. Im Nachtrag zum Mietvertrag sollten Sie grundsätzlich auf den ursprünglichen Mietvertrag verweisen, damit Rechtssicherheit darüber besteht, um welchen Vertrag es sich handelt.

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