Möblierte Wohnung vermieten: Was sollten Sie beachten?

Wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten, können Sie höhere Mieteinnahmen erzielen als mit einer unmöblierten Wohnung. Allerdings müssen Sie anfänglich mehr investieren und es gibt einige Dinge, die Sie beachten sollten. Welche das sind, erfahren Sie hier.

Was ist eine möblierte Wohnung?

Sie können nicht einfach alle gebrauchten Möbel, die Sie finden, in die Wohnung stellen und sie als möbliert bezeichnen. Dafür müssen bestimmte Dinge vorhanden sein, etwa

• ein Bett und Bettwäsche
• ein Sofa, Sessel oder eine Sofaecke
• ein Tisch und Stühle
• eine Küche samt Einrichtung
• Lampen
• Teppiche
• ein Schrank und/oder Kommoden
• Gardinen
• eine Wascheinrichtung

Wer mietet eine möblierte Wohnung?

In Studentenstädten besteht immer eine relativ große Nachfrage an möblierten Wohnungen: Vor allem Austauschstudenten, die nur für einen begrenzten Zeitraum im Land sind, nutzen diese Möglichkeit zum behaglichen Leben, ohne selbst eine Wohnung einrichten zu müssen. Aber auch Pendler haben daran großes Interesse. Entsprechend gibt es einen relativ großen Markt in der Umgebung großer und internationaler Firmen, die teils ihre Mitarbeiter mitbringen. Einer der Vorteile, wenn Sie möblierte Wohnungen an Firmen vermieten, ist die sichere Mieteinnahme: Der Arbeitgeber bezuschusst seine kostbaren Fachkräfte häufig.

Möblierte Wohnung vermieten – was beachten beim Mietvertrag?

Sie können einen ganz normalen Mietvertrag als Vorlage benutzen, allerdings sollten Sie hineinschreiben, dass die Wohnung möbliert ist. Da sie dem Mieter einen höheren Nutzen bringt, können Sie die Miete auch höher ansetzen als bei einer leeren Wohnung: Knapp zwölf Prozent mehr können Sie für die Miete veranschlagen.

Es gibt zwei Möglichkeiten, um den Möblierungsaufschlag zu berechnen. Nach dem Berliner Modell beträgt der Zuschlag zwei Prozent des Zeitwertes, den die Möbel bei Abschluss des Mietvertrages haben. Zur Berechnung wird eine zehn Jahre lange lineare Abschreibung angenommen und eine Kapitalverzinsung von 14 Prozent. Das Hamburger Modell hingegen setzt die Abschreibung auf sieben Jahre an, legt eine normale wirtschaftliche Abnutzung zugrunde und geht von einer Verzinsung der Anschaffungskosten aus. Das Hamburger Modell ist für den Vermieter günstiger. Allerdings müssen Sie als Vermieter nicht erklären, welche Berechnungsgrundlage Sie nutzen.

Listen Sie genau auf, was sich alles in der Wohnung befindet und mit vermietet wird. Beschreiben Sie die Möbel und fügen Sie Fotos hinzu. Nur so lässt sich später nachvollziehen, wenn etwas kaputtgegangen ist oder beschädigt wurde. Einen Schaden, der über die normale Abnutzung hinaus geht, muss der Mieter nämlich bezahlen – falls Sie nachweisen können, dass der Gegenstand vor der Übergabe der Wohnung nicht defekt war.

Möblierte Wohnung vermieten: Vor- und Nachteile

Die Vorteile sind finanzieller Natur, denn Sie können einen höheren Mietpreis verlangen als für eine unmöblierte Wohnung. Hinzu kommt, dass Sie, wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten, Steuern sparen: Die Kosten für die Ausstattung sowie für anfallende Reparaturen können Sie von der Steuer absetzen. Alle Möbelstücke, die beim Kauf weniger als 800 Euro gekostet haben, dürfen Sie sogar komplett als Werbungskosten absetzen.

Da sich Mieter in möblierten Wohnungen oft nicht so viel aufhalten wie in unmöblierten, die sie selbst einrichten (etwa nur nach Feierabend an Werktagen), nutzt die Wohnung weniger schnell ab. Zudem lässt sich eine möblierte Wohnung oft auch mit nachteiligem Schnitt und in nicht eben beliebten Lagen vermieten, da die Möbel für suchende Mieter ein wichtiger Punkt sind.

Zu den Nachteilen gehört natürlich der größere Aufwand, den Sie mit der Wohnung haben: Nicht nur müssen Sie sie einrichten, sondern Sie müssen auch die notwendigen Reparaturen veranlassen. Und auch das Verfassen des Mietvertrags dauert länger, wenn Sie alle Möbel sorgfältig mit Foto listen. Ob Ihnen die höheren Mieteinnahmen den Mehraufwand wert sind, liegt bei Ihnen.

Der Mieter zahlt nicht bei normaler Abnutzung

Alle Gegenstände, die wir im Alltag viel nutzen, zeigen im Laufe der Zeit Abnutzungserscheinungen. Daher sinkt auch der Wert über die Jahre hinweg. Das ist einer der Nachteile, wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten. Denn: Ist bei einem Möbelstück die normale Nutzungsdauer abgelaufen, braucht der Mieter es Ihnen nicht zu ersetzen, falls es kaputtgeht. Ein Teppich etwa, der neu 500 Euro gekostet hat und eine normale Lebensdauer von zehn Jahren mit sich bringt, muss nach dieser Zeit nicht mehr vom Mieter bezahlt werden, wenn er ihn beschädigt. Entsteht der Schaden aber schon nach der Hälfte der Zeit, also nach fünf Jahren, zahlt der Mieter Ihnen noch die Hälfte des Neupreises, in diesem Falle also 250 Euro.

Fazit: Mit etwas Aufwand die möblierte Wohnung vermieten

Haben Sie die Wohnung erst mit allem Nötigen eingerichtet und den Zustand aller Möbel genau dokumentiert, können Sie sie vermieten. In vielen Fällen werden Sie durch Arbeitgeber oder Uni-Austauschprogramme regelmäßige, zuverlässige Einnahmen haben und Mieter, die recht häufig nicht da sind. Allerdings sollten Sie stets den Zustand der Wohnung beim Einzug belegen können, falls Sie Schadenersatz vom Mieter fordern möchten. Für die normale Abnutzung müssen die Mieter aber nicht aufkommen.

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