Mietpreisbremse: Wie sie funktioniert und wo sie gilt

Eine Wohnung zu vermieten, kann eine lukrative Angelegenheit sein. Als Vermieter dürfen Sie in vielen Fällen allerdings nicht einfach eine monatliche Miete festlegen, sondern müssen sich an einem örtlichen Mietspiegel orientieren. In stark gefragten Gegenden reguliert die Mietpreisbremse, wie stark dieser überschritten werden darf. Was genau diese Bremse für Sie als Vermieter bedeutet, in welchen Regionen sie greift und welche Ausnahmen es gibt, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Mietpreisbremse: Definition und Funktion

Lange Zeit war der örtliche Mietspiegel die einzige Orientierung für Vermieter (und Mieter), um herauszufinden, was ein Quadratmeter Wohnraum kostet – allerdings völlig ohne daraus resultierende Vorgaben oder Grenzen. Das führte dazu, dass vor allem in gefragten Gegenden die Mietpreise (bei einer Neuvermietung) explodierten: ein Plus von 20 oder sogar bis zu 45 Prozent waren keine Seltenheit. Bis 2015 mit der Mietpreisbremse ein Gesetz erlassen wurde, das diesen Mietwucher stoppen sollte.

Seit dem 1. Juni 2015 gilt für die Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Regionen mit „angespanntem Wohnungsmarkt“, dass die Miete maximal zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete betragen darf. Ob und wo ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt, legt jedes Bundesland individuell fest. Einmal festgestellt, gilt die Mietpreisbremse für die nächsten fünf Jahre, danach kann jedes Land die Vorgaben bei Bedarf verlängern. Der Bund plant aktuell, dass das Gesetz zur Mietpreisbremse noch bis mindestens Ende 2025 in Kraft bleibt.

Gut zu wissen: Die Vergleichsmiete lässt sich über den einfachen oder den qualifizierten Mietspiegel feststellen, den Vermieter und Mieter beim örtlichen Wohnungs- oder Sozialamt einsehen können. Bis Ende 2019 wurden die darin enthaltenen Werte der letzten vier Jahre genutzt, um die Vergleichsmiete zu berechnen. Für alle seit dem 1. März 2020 festgelegten Preise müssen allerdings die letzten sechs Jahre berücksichtigt werden – eine Neuerung, die Mieter noch besser gegen stark steigende Mieten schützen soll.

Wo greift die Mietpreisbremse?

Wie weiter oben bereits erwähnt, kann jedes Bundesland individuell festlegen, ob und wo ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Die Basis zur Feststellung bilden vier Faktoren: das Bevölkerungswachstum, die Leerstandsquote, die Mietentwicklung und die Mietbelastung. Allerdings: Nicht alle Länder nutzen die Mietpreisbremse konsequent, in manchen kippte das zuständige Landgericht diese wegen Formfehlern. Im Detail bedeutet das (Stand: Februar 2021):

• Baden-Württemberg: Ursprünglich im November 2015 für 68 Kommunen festgestellt, erklärte das Landgericht Stuttgart die Mietpreisbremse im März 2019 wegen eines Formfehlers für unwirksam. Seit dem 4. Juni 2020 greift eine neue Verordnung in 89 Städten und Gemeinden.
• Bayern: Auch in Bayern wurde die Mietpreisbremse 2015 erstmals eingeführt, Ende 2017 dann gekippt und Anfang August 2019 in nachgebesserter Form für insgesamt 162 Kommunen und kreisfreie Städte erneut festgestellt. Natürlich greift die aktuelle Mietpreisbremse auch für München und ist bis mindestens Ende 2021 verlängert worden.
• Berlin: Seit Juni 2015 gilt die Mietpreisbremse für ganz Berlin. Seit Ende Februar 2020 wurde sie sogar noch um einen Mietendeckel ergänzt, der Mietpreiserhöhungen für einen bestimmten Zeitraum komplett ausschließen soll.
• Brandenburg: Auch im Berliner Umland gilt für insgesamt 31 Städte und Kommunen seit dem 1. Januar 2016 die Mietpreisbremse.
• Bremen: Außer für Bremerhaven gilt die Bremse für das ganze Bremer Stadtgebiet seit dem 1. Dezember 2015.
• Hamburg: Die am 1. Juli 2015 eingeführte Mietpreisbremse für ganz Hamburg wurde zwischenzeitlich für unwirksam erklärt, dann aber vom Senat nachgebessert. Die seit 2018 geltende Bremse wurde im Juni 2020 bis Ende 2025 verlängert.
• Hessen: Seit dem 26. November 2020 ist eine Mietpreisbremse für 49 Städte und Gemeinden in Kraft. Auch hier gab es zuvor eine Regelung, die durch das Landgericht außer Kraft gesetzt wurde.
• Mecklenburg-Vorpommern: Für die Städte Rostock und Greifswald gilt seit dem 1. Oktober 2018 eine Höchstgrenze, die noch mindestens bis zum 30. September 2023 gültig ist.
• Niedersachsen: Im Dezember 2019 wurde die eigentlich bis Ende 2021 geltende Mietpreisbremse in Niedersachen vom Amtsgericht Hannover für ungültig erklärt. Seit dem 1.01.2021 gibt es eine neue Regelung für 11 Städte sowie die 7 Ostfriesischen Inseln vor. Sie soll zunächst bis zum 31.12.2027 gelten.
• Nordrhein-Westfalen: Seit dem 1. Juli 2020 gilt eine bundeslandweite Mieterschutzverordnung – darin enthalten ist eine Mietpreisbremse für 18 Städte in NRW. Die zuvor geltende Regelung hatte ursprünglich 22 Städte betroffen.
• Rheinland-Pfalz: Speyer, Mainz, Trier, Landau und Ludwigshafen sind aktuell in Rheinland-Pfalz mit einer Obergrenze bei den Mieten belegt. Die Regelung läuft zunächst bis 7. Oktober 2025.
• Schleswig-Holstein: Als einziges Bundesland hat Schleswig-Holstein die Mietpreisbremse erst eingeführt und vorzeitig zum 30. November 2019 wieder komplett abgeschafft. Das Bundesland will nun den Wohnungsbau stärker fördern.
• Thüringen: Die am 31.01.2020 ausgelaufene Regelung für Jena und Erfurt wurde bis Ende 2025 verlängert.

In Sachsen, Sachsen-Anhalt und dem Saarland wurde die Mietpreisbremse bisher gar nicht angewendet.

Ausnahmen

Die Festlegung einer Obergrenze für die Monatsmiete gilt, wie oben beschrieben, grundsätzlich nur für die Wiedervermietung von bestehenden Wohnungen. In manchen Fällen müssen Sie als Vermieter allerdings keine Rücksicht auf die Mietpreisbremse nehmen:

• Neubauten: Sämtliche Wohnungen sowie Häuser, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, gelten als Neubauten. Vermieten Sie diese (erstmalig oder wieder), müssen Sie sich nicht an die Vorgaben durch die Bremse halten, sondern können flexibel eine Monatsmiete festlegen.
• Neuvermietung nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen: Um Modernisierungen nicht zu verhindern, gibt das Gesetz vor, dass die Bremse entfällt, wenn Sie nach einer umfangreichen Modernisierung wieder Ihre Wohnung vermieten. Eine Mieterhöhung bei Neuvermietung ist also grundsätzlich möglich. Die Voraussetzungen dafür sind erfüllt, wenn die Kosten dafür mindestens einem Drittel der Neubaukosten entsprechen und/oder die Maßnahmen die Wohnung in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzen. Außerdem regelt das BGB im § 559 Abs. 1 bis 3, dass bestimmte Maßnahmen ebenfalls Auswirkungen auf die Miethöhe haben können.
• Bestandsschutz: Haben Sie schon vor Jahren eine Monatsmiete eingeführt, die oberhalb des später eingeführten Höchstsatz liegt, dürfen Sie auch bei einer Neuvermietung weiterhin den teureren Preis ansetzen.
• Sonderfall möblierte Wohnung: Zwar gilt auch hier grundsätzlich die Mietpreisbremse, allerdings dürfen Sie für die Ausstattung der möblierten Wohnung einen Aufpreis verlangen, so dass die monatliche Gesamtsumme oberhalb der Höchstgrenze liegen kann.

Gut zu wissen: Bei bestehenden Mietverhältnissen greift die Preisbremse grundsätzlich nicht. Aber es gibt eine sogenannte Kappungsgrenze. Diese regelt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden darf. Die Grenze verringert sich auf 15 Prozent für Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt.

Die Auskunftspflicht von Vermietern

Seit dem 1. Januar 2019 haben Sie als Vermieter die Pflicht, einen potenziellen Mieter vor Unterschrift eines Vertrags unaufgefordert und schriftlich darüber zu informieren, wie hoch die Miete ein Jahr vor Ablauf des Vormieterverhältnisses gewesen ist – es muss also ein Vergleich möglich sein. Überschreiten Sie den Wert der Mietpreisbremse, sieht der § 556g Abs. 1a Satz 2 im BGB außerdem vor, dass Sie erläutern müssen, warum das zulässig ist – beispielsweise durch Angabe einer der oben aufgeführten Ausnahmen.

Wann die Mietpreisbremse rückwirkend greift

Mieter dürfen zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückfordern. Dies gilt für alle Mietverträge, die ab dem 1. April 2020 geschlossen wurden und greift rückwirkend für maximal 2,5 Jahre. Zum Zeitpunkt der Rückforderung (Rüge), muss das Mietverhältnis noch bestehen, der Mieter darf also nicht erst kündigen und dann die Miete zurückfordern.

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