Mietminderung: Wann darf die Miete gekürzt werden?

Ein Wasserschaden in der Wohnung, eine defekte Heizung im Winter oder anhaltender Baustellenlärm: Es gibt zahlreiche mögliche Gründe, die Mieter zu einer Mietminderung berechtigen. Problematisch hierbei ist jedoch, dass es keine klaren gesetzlichen Vorgaben gibt, wie hoch diese jeweils ausfallen darf. Aufgrund dessen kommt es häufig zum Streit zwischen den beiden Parteien. Wie Mieter eine berechtigte Mietminderung durchsetzen und wie sich Vermieter gegen eine ungerechtfertigte oder zu hohe Mietminderung wehren können, erfahren Sie hier.

Mietmängel berechtigen zur Mietminderung

Mieter können grundsätzlich dann eine Minderung der Miete geltend machen, wenn die vertragsmäßige Nutzung der Wohnung nicht mehr gegeben ist oder wenn die Wohnqualität stark eingeschränkt ist. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Rohr platzt und Sie infolge eines Wasserschadens das laute Brummen des Trocknungsgeräts hinnehmen müssen oder wenn Sie einzelne Zimmer für eine bestimmte Zeit nicht mehr nutzen können.

Häufige Gründe für eine Mietminderung:

• Schimmel in der Wohnung
• Wasserschaden
• Baulärm
• defekte Heizung
• defekter Aufzug
• undichtes Dach
• Balkon nicht begehbar
• Wohnungs- oder Haustür nicht abschließbar

Ob tatsächlich ein berechtigter Grund für eine Kürzung der Miete vorliegt, hängt maßgeblich davon ab, ob der Ist-Zustand der Wohnung vom Soll-Zustand der Wohnung abweicht. Ausschlaggebend ist hierfür unter anderem, was per Mietvertrag vereinbart wurde. Steht darin beispielsweise, dass Sie eine Wohnung inklusive Einbauküche übernehmen und fehlt diese zum Zeitpunkt Ihres Einzugs, können Sie als Mieter die Miete mindern. Steht hingegen nichts von einer Einbauküche im Mietvertrag, liegt auch kein Mangel vor. Die Mietminderung ist in dem Fall nicht möglich.

Wann keine Mietminderung möglich ist

Nicht jeder augenscheinliche Mangel berechtigt direkt zur Mietminderung. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht einige Fälle vor, in denen Mieter trotz Einschränkung weiterhin die volle Miete zahlen müssen:

• Mieter hat Schaden selbst verursacht: Haben Sie als Mieter den Schaden selbst verursacht, dürfen Sie die Miete nicht kürzen. In diesem Fall sind Sie dazu verpflichtet, Ihren Vermieter über den Schaden zu informieren. Dieser kann wiederum von Ihnen verlangen, den Schaden zu beseitigen. Zusätzlich kann Ihr Vermieter bei selbstverschuldeten Schäden Schadensersatz von Ihnen verlangen.
• Sozial übliche Gegebenheiten: Feiert Ihr Nachbar einmal im Jahr lautstark seinen Geburtstag, können Sie sich nicht direkt bei Ihrem Vermieter beschweren und eine Mietminderung aufgrund von Lärmbelästigung geltend machen. Sozial übliche Gegebenheiten wie das sporadische Feiern oder Kindergepolter müssen Sie hinnehmen.
• Örtliche Gegebenheiten: Auch bei örtlichen Gegebenheiten haben Mieter häufig das Nachsehen. Ziehen Sie etwa in eine Mietwohnung in unmittelbarer Nähe eines Kindergartens, müssen Sie den Kinderlärm hinnehmen. Das gilt auch dann, wenn der Kindergarten erst nach Ihrem Einzug eröffnet wird. Ähnliches gilt für laute Kirchenglocken oder Fluglärm. Derartige Lärmbelästigung gehört zum allgemeinen Lebensrisiko des Mieters.
• Mietmangel lag bereits bei Vertragsunterzeichnung vor und war dem Mieter bekannt: Wenn ein Mietmangel bereits zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung vorlag und Ihnen als Mieter bekannt war, können Sie sich im Nachhinein nicht darüber beschweren und eine Mietminderung geltend machen.
• Bagatellschäden bzw. unerhebliche Schäden: Ist der Mangel unerheblich und wird Ihre Lebensqualität dadurch nicht eingeschränkt, müssen Sie als Mieter weiterhin die volle Miete zahlen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie eine einzelne Maus im Keller sichten, wenn der Wasserhahn tropft oder wenn die Badezimmertür nicht mehr abgeschlossen werden kann.
• Baulärm bei energetischer Sanierung: Zwar kann Sie Baulärm im Allgemeinen zur Mietminderung berechtigen, doch gibt es eine Ausnahme: Bei einer energetischen Sanierung müssen Sie mögliche Beeinträchtigungen 3 Monate lang dulden. Das gilt selbst dann, wenn die gesamte Wohnung zeitweise nicht mehr nutzbar ist.

Mängelanzeige

Ihr Anspruch auf eine Reduzierung der Mietzahlung entsteht automatisch zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie den Mangel in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus entdecken. Wollen Sie Ihre Miete mindern, müssen Sie Ihrem Vermieter eine schriftliche Mängelanzeige zukommen lassen. Zwar muss der Vermieter der Mietminderung nicht zustimmen, doch können Sie nicht einfach weniger Geld überweisen.

An die Mängelanzeige sind keine bestimmten Formvorgaben geknüpft. Ein einfaches Schreiben genügt. Benennen Sie darin den Mangel und legen Sie bei Bedarf Fotos oder andere Beweisstücke bei. Bei anhaltender Lärmbelästigung kann beispielsweise ein detailliertes Lärmprotokoll hilfreich sein. Kündigen Sie in diesem Schreiben auch an, um wie viel Prozent Sie Ihre Miete ab sofort mindern wollen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Jahr 2005 entschieden, dass die Berechnungsgrundlage für die Mietminderung die Bruttowarmmiete ist. Diese setzt sich aus Grundmiete inklusive Heiz- und Betriebsnebenkosten zusammen (Az. VIII ZR 347/04).

Auch wenn Sie dazu grundsätzlich nicht verpflichtet sind: Sie sollten Ihren Vermieter in der Mängelanzeige dazu auffordern, den Mangel zu beheben und ihm hierfür eine angemessene Frist setzen. Leider hält sich das Gesetz bedeckt, was unter dem Begriff „angemessen“ zu verstehen ist. Bei größeren Mängeln sollten Sie ihm etwa 2 bis 3 Wochen Zeit lassen. Bei kleineren Schäden können auch einige Tage bereits als angemessen angesehen werden.

Tipp für Mieter: Sind Sie sich nicht sicher, ob die Kürzung der Miete angemessen ist, können Sie Ihren Vermieter darüber informieren, dass Sie Ihre Miete zwar weiterhin in voller Höhe entrichten werden, allerdings unter Vorbehalt. So haben Sie Zeit, den Sachverhalt untereinander zu klären oder einen Sachverständigen hinzuziehen. Ihr Anspruch auf Mietminderung ist dadurch gewahrt. Sollte sich später herausstellen, dass die Mietminderung rechtens ist, können Sie diese rückwirkend geltend machen.

Höhe der Mietminderung bestimmen

Das Schwierigste bei der Mietminderung ist, eine angemessene Höhe zu bestimmen. Das Gesetz gibt hier keine klaren Regeln vor, weshalb sowohl Mieter als auch Vermieter sich häufig unsicher sind. Als Orientierung können hier sogenannte Mietminderungstabellen dienen, die Sie im Internet finden. Hier sind relevante Urteile zusammengefasst, sodass Sie sich nur noch einen ähnlich gelagerten Fall als Vergleich suchen müssen. Bedenken Sie jedoch, dass es sich hier nur um grobe Richtwerte handelt. Wie hoch die Kürzung in Ihrem Fall ausfallen darf, muss immer individuell bestimmt werden. Im Zweifelsfall können ein Sachverständiger oder die Experten vom Mieter- oder Vermieterverein Hilfe leisten.

Grundsätzlich sind mehrere Faktoren für die Höhe der Mietminderung ausschlaggebend, darunter:

• Dauer der Einschränkung
• Art und Ausmaß der Einschränkung
• betroffene Wohnfläche

Es kann durchaus sein, dass ein- und derselbe Mietmangel in unterschiedlichen Szenarien unterschiedlich gewichtet wird. Fällt in Ihrem Haus beispielsweise der Aufzug aus, doch haben Sie kein Problem, in den dritten Stock zu laufen, wird die Mietminderung eher gering ausfallen. Sind Sie jedoch bereits älter und gehbehindert, stellt der defekte Aufzug eine weitaus größere Einschränkung für Sie dar. Eine höhere Mietkürzung ist gerechtfertigt. Auch die Jahreszeit kann eine Rolle spielen: Fällt Ihre Heizung im Winter aus, ist dies wesentlich problematischer, als wenn sie im Sommer nicht ordentlich funktioniert. Entsprechend wird auch die Höhe der Mietminderung angepasst.

Beispiele aus der Mietminderungstabelle (2020):

• Schimmel in Bade- und Schlafzimmer: 30 %
• monatelanger Heizungsausfall im Winter: 100 %
• Lärm- und Geruchsbelästigung durch Imbissbude: 20 %
• schlechter TV-Empfang: 10 %
• Baulärm: je nach Art und Ausmaß 6 bis 25 %
• fehlende Einbauküche, die vertraglich vereinbart war: 20 %
• Wohnung nach Brand nicht nutzbar: 100 %
• mittelgroßer Wasserfleck: 20 %
• Rattenbefall in der Wohnung: 80 %
• Lärmbelästigung durch 2 Gaststätten: 40 %

Mindern Sie die Miete zu stark, riskieren Sie die fristlose Kündigung. Da Sie eigentlich mehr zahlen müssten, geraten Sie in Zahlungsverzug und häufen dadurch Mietschulden an. Besser ist es daher, mit dem Vermieter zu sprechen und sich gemeinsam auf eine angemessene Mietminderungsquote zu einigen.

Mietminderung rückwirkend geltend machen: Wie muss ich vorgehen?

Ihr Anspruch auf eine Mietminderung entsteht dann, wenn Sie den Mangel entdecken. Gleichzeitig endet er wieder, wenn er beseitigt wurde. Nehmen Sie die Beeinträchtigung einfach hin, können Sie im Nachhinein keine Mietminderung mehr geltend machen.

Eine Ausnahme hat der BGH in einem Urteil aus dem Jahr 2018 jedoch definiert: In diesem Fall hat der Mieter einen Mangel entdeckt und diesen auch schriftlich zur Anzeige gebracht. Allerdings war er der Ansicht, dass der Vermieter einer Mietminderung zustimmen müsse. Der Vermieter lehnte diese jedoch ab, weshalb der Mieter den Mangel jahrelang duldete. Erst später landete der Fall vor Gericht, wo die Karlsruher Richter dem unwissenden Mieter eine rückwirkende Mietminderung zusprachen (Az. III ZR 100/18).

Vorgehen für Vermieter: So widersprechen Sie einer ungerechtfertigten Mietminderung

Wenn Ihr Mieter Sie über seine Mietminderungsabsicht informiert, sollten Sie diese als Vermieter nicht einfach so hinnehmen. Prüfen Sie zunächst, ob der Mangel wirklich vorliegt und ob es sich um einen erheblichen Mangel handelt. Kontrollieren Sie auch, ob der Mangel eventuell vom Mieter selbst verursacht wurde oder ob er bereits zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bestand und ob Ihr Mieter ihn damals so hingenommen hat.

Stellen Sie fest, dass die Mietminderung an sich gerechtfertigt ist, sollten Sie noch die Höhe überprüfen. Hierbei hilft ein Blick in die Mietminderungstabelle. Sind Sie sich weiterhin unsicher, sollten Sie einen Experten hinzuziehen. Auch der Vermieterbund kann eine hilfreiche Anlaufstelle sein. Halten Sie die Kürzung der Miete für überhöht, sollten Sie zunächst das Gespräch mit Ihrem Mieter suchen. Eventuell sieht dieser seinen Fehler ein und Sie können sich auf eine akzeptable Mietminderungsquote einigen. Bleibt dieser uneinsichtig, bleibt Ihnen an dieser Stelle nur noch der Gang vor Gericht. Richter klären dann abschließend, ob und in welcher Höhe die Mietminderung gerechtfertigt ist.

Halten Sie die Mietminderung für gänzlich ungerechtfertigt, können Sie dieser widersprechen. Lassen Sie Ihrem Mieter hierzu einen schriftlichen Widerspruch zukommen und begründen Sie darin Ihre Entscheidung. Gleichzeitig sollten Sie Ihren Mieter dazu anmahnen, die ausstehende Miete zu begleichen. Informieren Sie ihn auch darüber, dass Sie andernfalls Klage einreichen werden.

Stellt sich am Ende heraus, dass die Mietminderung nicht rechtens oder zu hoch war, hat Ihr Mieter dadurch Mietrückstände angehäuft. Sie können ihm dann unter den folgenden Bedingungen fristlos kündigen:

• Die Mietschulden übersteigen insgesamt 2 Monatsmieten
• Oder: Ihr Mieter hat die Miete 2 Monate infolge nur anteilig gezahlt und insgesamt belaufen sich die Mietrückstände auf mehr als eine Monatsmiete.

Fazit: Mietminderung vorher prüfen

Liegt ein erheblicher Mangel vor, der die Lebensqualität des Mieters einschränkt, kann dieser in den meisten Fällen die Miete mindern. Das Einverständnis des Vermieters ist hierzu zwar nicht nötig, doch sollten Mieter sich für eine angemessene Mietminderungsquote entscheiden. Fällt diese unverhältnismäßig hoch aus, droht im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung. Besser ist es daher, wenn beide Parteien das Gespräch miteinander suchen und sich gemeinsam auf eine angemessene Mietminderungshöhe einigen. Beseitigt der Vermieter den Mangel dann auch noch zeitnah, halten sich die Einbußen für diesen in der Regel im Rahmen.

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