Mietfrei wohnen – Achtung: Fallstricke!
Die Nichte oder der Neffe zieht zum Studieren in die Stadt und sucht nach einer möglichst erschwinglichen Bleibe. Wie passend, dass Sie Eigentümer einer Wohnung sind, die aktuell ohnehin leer steht. Es liegt Ihnen am Herzen, der eigenen Verwandtschaft auszuhelfen, und deswegen verlangen Sie keine Miete und lassen Ihren Angehörigen mietfrei wohnen. Natürlich sind derartige Vereinbarungen besonders bei familiären Beziehungen üblich, sie lassen sich aber ebenso vor einem anderen Hintergrund treffen. Bei mietfreiem Wohnen gibt es einiges zu berücksichtigen und auch aus steuerrechtlicher Sicht hat das Konsequenzen.
Mietfrei wohnen: Das kann damit gemeint sein
Was ist unter mietfreiem Wohnen eigentlich ganz konkret zu verstehen? Es kommen 3 mögliche Szenarien dafür infrage. Eines davon ist gesondert zu betrachten und in diesem Zusammenhang nur der Vollständigkeit halber zu erwähnen: Wer über Wohneigentum verfügt und das dazu beanspruchte Darlehen vollends getilgt hat, lebt gewissermaßen mietfrei – Ausgaben, etwa in Form von Nebenkosten, bleiben aber bestehen.
Vielmehr geht es an dieser Stelle darum, jemandem ein Objekt über einen bestimmten Zeitraum zu überlassen, ohne dafür eine finanzielle Gegenleistung zu verlangen. Alternativ können Sie als Eigentümer auch einen Untermieter in der von Ihnen selbst genutzten Immobilie empfangen. Doch wie gestaltet sich die rechtliche Situation: Ist mietfreies Wohnen eigentlich zulässig?
Jemanden mietfrei wohnen lassen und was es bedeutet
Als Immobilieneigentümer obliegt Ihnen die Entscheidung, ob Sie eine Miete verlangen oder auf diese Einnahme verzichten. Daher spricht aus rechtlicher Sicht grundsätzlich nichts dagegen, eine solche Vereinbarung zum mietfreien Wohnen zu treffen. Gleichzeitig sind aber die daraus resultierenden Konsequenzen zu berücksichtigen: Als Vermieter entgehen Ihnen nicht nur mögliche Einnahmen – Sie dürfen auch die mit dem Objekt in Verbindung stehenden Ausgaben nicht als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Das Finanzamt schlussfolgert, dass Sie keine Gewinnerzielungsabsicht verfolgen. Posten wie Abschreibungen, Darlehenszinsen oder laufende Nebenkosten lassen sich somit nicht berücksichtigen.
Wenn Sie dieses Szenario vermeiden möchten, können Sie alternativ dazu eine vergünstigte Miete aufrufen. Reduzierte Einnahmen bedeuten für den Immobilieneigentümer, dass er weniger Steuern zahlen muss. Die Miethöhe ist jedoch mit Bedacht zu bestimmen. Liegt sie bei mindestens 50 Prozent des ortsüblichen Durchschnitts, werden Werbungskosten in voller Höhe berücksichtigt. Bewegt sie sich unterhalb dieser Grenze, kürzt sie das Finanzamt anteilig. Ausschlaggebend ist die Warmmiete. Über den Mietspiegel informieren Gemeinden und Städte in aller Regel über ihre Online-Auftritte. Denkbar ist jedoch, dass sie diesen Richtwert aus Kostengründen nicht ermitteln.
Sollte das auf Ihre Region zutreffen, bieten sich verschiedene Lösungswege an, um diese Kenngröße zu erfahren. So können Sie etwa den Mietspiegel einer benachbarten Ortschaft heranziehen, 3 vergleichbare Objekte benennen oder Angebote aus den einschlägigen Immobilienportalen als Referenz nutzen.
Was ist ein Scheinmietvertrag?
Nun mag eine solche Regelung den Eindruck erwecken, dass sie strategisch umgangen werden kann – beispielsweise mit einem Scheinmietvertrag. Wie dessen Bezeichnung erahnen lässt, sind sich die Beteiligten dieses Vertrags schon im Vorfeld darüber einig, dass die rechtlichen Folgen nicht eintreten. Konkret bedeutet das, dass Vermieter und Mieter zunächst eine schriftliche Vereinbarung über die monatlichen Mietzahlungen treffen. Der Eigentümer würde dem Mieter allerdings die geforderten Geldbeträge im Vorfeld zur Verfügung stellen oder sie nach dem Erhalt an ihn zurückgeben.
Ein solcher Scheinmietvertrag ist nicht nur nach § 117 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nichtig, sondern kann sogar als Straftat gelten – etwa dann, wenn gegenüber dem Finanzamt behauptet wird, dass die Zahlungen ausschließlich vom Mieter an den Vermieter geflossen sind. Es läge dann eine vorsätzliche Täuschung vor.
Generell finden Verträge zwischen Angehörigen nur steuerlich Berücksichtigung, wenn sie zivilrechtlich wirksam geschlossen sind. Die Gestaltung und Durchführung müssen zudem einer Vereinbarung entsprechen, wie sie auch mit einem Fremden getroffen werden könnte. Erfahrungsgemäß sehen die Finanzämter Mietverträge zwischen Verwandten recht kritisch. Häufig kommt es zu sogenannten Fremdvergleichen. Geprüft wird dabei unter anderem, ob die festgelegten Konditionen als marktüblich zu erachten sind.
Bei Scheinvermietung und Scheinwohnsitz drohen empfindliche Strafen
Des Weiteren steht auch das Verhalten von Mieter und Vermieter im Fokus. Ein klassisches Beispiel dafür ist etwa darin zu sehen, dass die Immobilie zwar angemietet, aber nicht vom Mieter bewohnt wird – womöglich nutzt sie der Eigentümer sogar selbst. Es läge dann eine sogenannte Scheinvermietung vor. Diese hängt nicht selten mit einem Scheinwohnsitz zusammen.
Was meint dieser Begriff? Um einen bestimmten Vorteil zu erzielen, wird ein Wohnsitz registriert, ohne wirklich dort zu leben. In der Vergangenheit behalfen sich beispielsweise Eltern mit diesem Vorgehen, um ihr Kind in einer gewünschten Kita oder Schule anzumelden. Sie hätten aber keinen Anspruch darauf, da sie tatsächlich in einem anderen Bezirk oder Stadtteil ansässig sind.
Eine derartige Scheinanmeldung ist rechtswidrig. Im Jahr 2015 kam es zu einer Änderung im Bundesmeldegesetz (BMG). Seitdem ist eine Wohnungsgeberbestätigung erforderlich, um das Einwohnermeldeamt über einen Adresswechsel zu informieren. Ein solches Formular stellt der Vermieter aus. Er bestätigt darin, dass die Person unter der entsprechenden Adresse eingezogen ist. Handelt es sich um einen Scheinwohnsitz und erteilt der Vermieter dennoch aus Gefälligkeit ein solches Dokument, riskiert er ein Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 Euro.
Fazit: Günstige Mietkonditionen als Alternative in Erwägung ziehen
Aus Sicht eines Immobilieneigentümers ist es im Allgemeinen unproblematisch, Dritte mietfrei wohnen zu lassen. Wer vollständig auf Einnahmen verzichtet, sollte sich bewusst sein, dass dadurch seine steuerlichen Ansprüche im Zusammenhang mit dem Objekt entfallen. Alternativ dazu empfiehlt sich eine vergünstigte Miete. Um Werbungskosten für die Immobilie vollumfänglich geltend zu machen, darf diese jedoch die Grenze von 50 Prozent des ortsüblichen Mietspiegels nicht unterschreiten.
Es müssen einige weitere Formalien eingehalten werden. Unerlässlich ist, dass die getroffenen Vereinbarungen schriftlich fixiert sind. Aus den Unterlagen sollte die Höhe der Miete mit den Nebenkosten ebenso hervorgehen wie das Datum, an dem sie fällig wird. Eine weitere Bedingung besteht darin, dass der Mietvertrag unbefristet ist. Selbstverständlich dürfte sein, dass der Vermieter das Objekt nicht selbst nutzt. Dem Mieter dienen die Räumlichkeiten dabei ausschließlich als Wohnbereich. Zu guter Letzt werden entweder ein Dauerauftrag oder regelmäßige Überweisungen vorausgesetzt, um die Miete zu begleichen. Barzahlungen sind indes unzulässig.
Ob mietfrei wohnen oder zu vergünstigten Konditionen: Grundsätzlich erweist es sich immer als ratsam, die Konditionen in Schriftform zu fassen, auch wenn das gesetzlich nicht verpflichtend ist. Auf diese Weise sind Vermieter und Mieter abgesichert, da klare Leitlinien vorliegen.
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