Mieterhöhung bei Neuvermietung: Welche Regeln gelten?

Während eine einmal vereinbarte Wohnungsmiete während eines bestehenden Mietverhältnisses nur innerhalb strenger Grenzen und nach Zustimmung des Mieters erhöht werden darf, wittern viele Vermieter eine günstige Gelegenheit beim Mieterwechsel. Doch auch hier gelten, zumindest in vielen Regionen, mehr oder weniger strenge Regeln. Was Sie bei einer Mieterhöhung bei Neuvermietung beachten sollten, erfahren Sie hier.

Mieterhöhung: (Keine) Grenzen bei der Neuvermietung

Theoretisch ist die Neuvermietung tatsächlich der ideale Zeitpunkt, um die Miete für Ihr Eigentum zu erhöhen, denn: Erst einmal gibt es keine bindenden Regeln, wie hoch die Miete ausfallen oder um wie viel Prozent sie erhöht werden darf. Der örtliche Mietspiegel dient lediglich der Orientierung, was eine Wohnung beziehungsweise der Quadratmeter in vergleichbarer Lage und Ausstattung aktuell kostet und in den letzten Jahren gekostet hat – daran halten müssen Sie sich jedoch nicht. Die Nachfrage bestimmt den Preis.

Die Freiheit bei der Festlegung der Miete wurde jedoch eingegrenzt, denn seit Juni 2015 versucht der Gesetzgeber mit der Mietpreisbremse die steigenden Mieten vor allem bei der Neuvermietung einzudämmen. Das Gesetz sieht vor, dass Wohnraum in Regionen mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ bei der Neuvermietung maximal 10 Prozent über den Mietpreis für vergleichbare Flächen liegen darf – Maßstab ist hier die örtliche Vergleichsmiete beziehungsweise der Mietenspiegel. Jedes Bundesland geht allerdings unterschiedlich mit dem Gesetz um und erlässt die Regelung für einzelne Städte und Gemeinden. Ob die Mietpreisbremse auch für Ihre Immobilie gilt, können Sie in einem separaten Ratgeber nachlesen.

Achtung: Auch wenn Sie nicht von der Mietpreisbremse betroffen sind, sollten Sie es mit der geplanten Mieterhöhung bei Neuvermietung nicht übertreiben. Kann man Ihnen Wucher nachweisen, ist das eine Straftat. Wucher kann zum Beispiel vorliegen, wenn Sie eine Wohnung für mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete vermieten und der Mieter diesen hohen Preis gezwungenermaßen bezahlen muss. Beispielsweise weil keine andere Wohnung verfügbar ist, er für einen neuen Job aber unbedingt eine Bleibe in einer neuen Stadt braucht.

Mieterhöhung bei Neuvermietung: Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Vermieten Sie eine Wohnung in einem Gebiet mit gültiger Mietpreisbremse, gibt es einige Fälle, bei denen diese Bremse bei Neuvermietung entfällt:

• Neubauten: Vermieten Sie eine Wohnung neu, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietete wurde, gilt das als Neubau, der nicht von der Mietpreisbremse betroffen ist.
• Modernisierungen: Investieren Sie viel Geld in Ihre ältere Wohnung und stellen damit einen nahezu neuwertigen Zustand her, können Sie auch hier frei über die zukünftige Miete bestimmen.

Gut zu wissen: Haben Sie Ihre Wohnung schon lange Zeit für eine Miete oberhalb der eingeführten Höchstgrenzen vermietet, dürfen Sie den Betrag bei einer Neuvermietung zwar nicht noch weiter erhöhen, müssen ihn aber auch nicht absenken (Bestandsschutz).

Auskunftspflicht bei Neuvermietung

Seit Januar 2019 sind Sie dazu verpflichtet, einem potenziellen Mieter vor Abschluss eines Mietvertrags offenzulegen, wie hoch die Miete ein Jahr vor Ablauf des letzten Mietverhältnisses gewesen ist. Somit hat der Mieter die Chance, ein Überschreiten der Mietpreisbremse frühzeitig zu erkennen und gegebenenfalls eine Anpassung zu fordern. Im Gegenzug können Sie eine der oben aufgeführten Ausnahmen angeben, so dass die Mieterhöhung bei der Neuvermietung doch zulässig ist.

Ist der Mietvertrag erst einmal unterschrieben, ist die Mieterhöhung nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Die Kappungsgrenze erlaubt beispielsweise eine maximale Mieterhöhung von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in stark gefragten Regionen nur um 15 Prozent. Außerdem muss der Mieter zustimmen.

Tipp zum Schluss: Wenn Sie die Mieterhöhung planbarer und einfacher gestalten möchten, vereinbaren Sie Staffelmiete. Dabei wird bereits im Mietvertrag eine jährliche Erhöhung der Miete vereinbart. Der Mieter unterschreibt diese Regelung pauschal mit dem Vertrag und muss nicht jeder Erhöhung einzeln zustimmen.