Mieterhöhung: Wann und in welcher Höhe ist sie erlaubt?

Als Vermieter haben Sie unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, die Monatsmiete für Ihre Immobilie zu erhöhen. Allerdings gibt dabei es klare Vorgaben. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt, wann und in welcher Form Sie eine Mieterhöhung umsetzen dürfen. Mietspiegel und andere Regeln begrenzen die maximale Höhe. Was Sie rund um das Thema Mieterhöhung wissen müssen, erfahren Sie hier.

Mieterhöhung und das BGB

Mieter und Vermieter sitzen an einem Tisch

Im Bürgerlichen Gesetzbuch regeln die § 557 bis 561 das deutsche Mietrecht, also wie Sie als Vermieter mit der Miethöhe und etwaigen Mieterhöhungen umzugehen haben. Grundsätzlich unterscheidet das BGB zwischen Mieterhöhungen nach Gesetz und nach Vereinbarung. Per Gesetz sind zwei Formen denkbar:

Mieterhöhung wegen einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Nach Vereinbarung bedeutet dagegen entweder per Staffelmietvertrag oder Indexmiete.

Gut zu wissen: Sämtliche Gesetze beziehen sich dabei auf bestehende Mietverträge. Bei einer Neuvermietung haben Sie grundsätzlich freie Hand, was eine Mieterhöhung beziehungsweise die Festsetzung der Miethöhe zu Beginn angeht. Allerdings gilt in vielen Regionen Deutschland eine Mietpreisbremse, welche die maximale Mieterhöhung bei Neuvermietung begrenzen soll.

Rund um die Mieterhöhung gibt das BGB außerdem zu folgenden Punkten Bedingungen vor:

Ankündigung durch den Vermieter
Zustimmung durch den Mieter
Fristen für Vermieter und Mieter
Sonderkündigungsrecht für Mieter

Wissenswertes zur Mieterhöhung entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete

Sofern Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben, dürfen Sie laut § 558 im BGB „die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen“. Orientierung gibt dabei der örtliche Mietenspiegel, der auf Basis der letzten vier beziehungswiese sechs Jahre einen repräsentativen Querschnitt und Vergleich von Mieten bietet. Als Vergleichskriterien werden die Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage herangezogen.

Damit Sie die Miete entsprechend erhöhen dürfen, müssen Sie folgende Bedingungen und Fristen einhalten:

Kündigen Sie die Mieterhöhung fristgerecht und schriftlich an. Ein Musterschreiben für die Mieterhöhung stellen wir Ihnen kostenlos zur Verfügung – in dem Ratgeber erfahren Sie auch, welche Fristen Sie (und der Mieter) hier einhalten müssen.
Der Mieter muss der Mieterhöhung innerhalb einer Frist von 2 Monaten zustimmen. Die Zustimmung kann auch erfolgen, indem der Mieter einfach keinen Widerspruch einlegt.
Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen. Nach zwölf erhöhungsfreien Monaten haben Sie die Möglichkeit, eine Mieterhöhung mit drei Monaten Vorlauf anzukündigen.
Die maximale Mieterhöhung wird durch die sogenannte Kappungsgrenze festgelegt. Diese besagt, dass Mieten innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 Prozent steigen dürfen, in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar nur um 15 Prozent.

Mieterhöhung wegen Modernisierung: Das Wichtigste auf einen Blick

Investieren Sie in die Modernisierung Ihrer Wohnung(en), dürfen Sie bestimmte Maßnahmen auf den Mieter umlegen. Wie hoch die tatsächliche Mieterhöhung ausfällt, hängt von der Höhe der Ausgaben ab: 8 Prozent der Kosten dürfen grundsätzlich auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden – bei bis Januar 2019 angekündigten Maßnahmen sogar 11 Prozent. Allerdings sind nicht alle Modernisierungsmaßnahmen umlagefähig. Welche genau Sie verrechnen dürfen, haben wir für Sie in unserem separaten Ratgeber zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen aufgeführt.

Miete erhöhen per Staffelmiete

Wenn Sie Ihre Mieterhöhungen von vorneherein (für beide Seiten) planbar gestalten möchten, setzen Sie einen Staffelmietvertrag auf. Damit ein Vertrag dieser Art zulässig ist, muss genau geregelt werden, wie oft eine Mieterhöhung geplant ist und jeweils um welchen Betrag. Konkret bedeutet das:

Legen Sie genaue Termine fest, wann welche Miete und Erhöhung zu zahlen ist. Die erste Mieterhöhung darf nach einer Frist von frühestens 12 Monaten erfolgen.
Beziffern Sie die zu entrichtende Miete konkret. Eine prozentuale Steigerung ist nicht zulässig.

Bedenken Sie, dass Sie mit Vereinbarung einer Staffelmiete die Miete nicht auch noch aus anderen Gründen erhöhen dürfen, beispielsweise wegen einer Modernisierung oder steigender Vergleichsmieten.

Die Mieterhöhung per Indexmiete

Eine ebenfalls vertraglich vereinbarte Form der Mieterhöhung, die allerdings deutlich schlechter planbar ist, ist die Erhöhung per Indexmietvertrag. Grundlage bildet, wie bei einem Mietvertrag entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete, eine initial vereinbarte Miete. Diese erhöht sich gemäß des Verbraucherpreisindexes, der einmal im Jahr für alle privaten deutschen Haushalte vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Entsprechend der Inflationsrate können Sie die Indexmiete einmal im Jahr erhöhen – auch hier gilt also für jede Mieterhöhung eine Frist von 12 Monaten. Dabei sind Sie verpflichtet, die Mieterhöhung schriftlich anzukündigen, die tatsächliche Erhöhung konkret zu benennen und die Berechnungsgrundlage offenzulegen. Einer extra Zustimmung bedarf diese Form der Mieterhöhung jedoch nicht. Eine Mietererhöhung nach einer Modernisierung ist bei dieser Art Mietvertrag zusätzlich möglich.