Mietaufhebungsvertrag: Wann ist er sinnvoll?

Es gibt zahlreiche Gründe dafür, ein Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen. Stolpern Sie als Mieter etwa über eine günstigere Wohnung, können Sie mit einem Aufhebungsvertrag die Kündigungsfrist umgehen und doppelte Mietzahlungen vermeiden. Als Vermieter hingegen können Sie eine mitunter komplizierte Eigenbedarfskündigung umschiffen, wenn Ihr Mieter sich auf einen Aufhebungsvertrag einlässt.

Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Ist ein Mietvertrag erst einmal unterzeichnet, ist er auch bindend. So etwas wie ein 14-tägiges Widerrufsrecht gibt es beim Mietvertrag nicht. Soll das Mietverhältnis dennoch beendet werden, so müssen sich beide Seiten bei einer ordentlichen Kündigung an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Diese beträgt für den Mieter immer 3 Monate. Die Kündigungsfrist des Vermieters hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung gelebt hat:

• Wohndauer von unter 5 Jahren: 3 Monate Kündigungsfrist
• Wohndauer von 5 bis 8 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist
• Wohndauer von über 8 Jahren: 9 Monate Kündigungsfrist

Möchten Sie die langen Kündigungsfristen umgehen, bleibt Ihnen nur der sogenannte Mietaufhebungsvertrag. Hierbei handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, bei der sich beide Parteien darauf einigen, das Mietverhältnis ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen – teils sogar mit sofortiger Wirkung – zu beenden. Ein Aufhebungsvertrag kann nur dann geschlossen werden, wenn beide Parteien dem zustimmen. Da eine Seite in der Regel ein größeres Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, erhält die andere Seite oft eine finanzielle Entschädigung für ihre Zustimmung.

Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll?

Ein Mietaufhebungsvertrag kann in zahlreichen Situationen durchaus sinnvoll sein. Hier sind einige Beispiele:

• Doppelte Mietzahlungen vermeiden: Wenn Sie als Mieter eine neue Wohnung finden und dort direkt einziehen wollen, so müssen Sie aufgrund der gesetzlichen Kündigungsfristen oft ein paar Wochen oder Monate lang doppelte Miete zahlen. Mit einem Aufhebungsvertrag können Sie dies umgehen.
• Ende des Mietverhältnisses noch vor Einzug: Es passiert nicht selten, dass Mieter einen Mietvertrag unterzeichnen und dann doch spontan eine günstigere und bessere Wohnung finden. Zwar können Sie den Mietvertrag grundsätzlich auch schon vor Ihrem Einzug kündigen, doch nur unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Das bedeutet, dass Sie 3 Monate lang Miete zahlen müssen – selbst dann, wenn Sie gar nicht erst in die Wohnung eingezogen sind. Gehen Sie in diesem Fall offen auf Ihren Vermieter zu und schlagen Sie einen Aufhebungsvertrag vor. Unter Umständen hat Ihr Vermieter noch weitere Interessenten parat und lässt sich so auf die frühzeitige Auflösung des Mietverhältnisses ein.
• Wechsel des Hauptmieters: Wenn Paare gemeinsam in einer Wohnung leben und beide als Hauptmieter im Mietvertrag stehen, kann eine Trennung oft zu Komplikationen führen. Ein Mietvertrag kann nur von beiden Hauptmietern gekündigt werden. Möchte eine Partei weiterhin in der Wohnung bleiben, kann der alte Mietvertrag mit einem Aufhebungsvertrag beendet und anstelle dessen ein neuer Mietvertrag geschlossen werden.
• Tod des Mieters: Stirbt ein Mieter, so können dessen Erben die Wohnung unter Einhaltung einer 3-monatigen Frist kündigen. Die Erben müssen also 3 Monate lang Miete zahlen, obwohl die Wohnung nicht mehr bewohnt ist. Auch hier kann ein Mietaufhebungsvertrag helfen, die Kündigungsfrist zu umgehen und die finanzielle Last zu mindern.
• Mietvertrag mit Mindestmietdauer: Vermieter sind häufig an einem möglichst langen Mietverhältnis interessiert. Schließlich gehen Mieterwechsel meist mit finanziellen Einbußen einher. Gerade in Ballungszentren kommen Mieter aufgrund der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum häufig nicht darum herum, einen Vertrag mit Mindestmietdauer zu unterschreiben, um die Traumwohnung zu ergattern. Möchten Sie als Mieter dann doch verfrüht aus der Wohnung, geht dies nur mithilfe eines Aufhebungsvertrags.
• Befristeter Mietvertrag: Bei befristeten Mietverträgen ist die vorzeitige ordentliche Kündigung nicht möglich. Das bedeutet: Schließen Sie einen 3-Jahres-Mietvertrag ab, müssen Sie auch 3 Jahre lang in der Wohnung bleiben. Ein Aufhebungsvertrag kann hier Abhilfe schaffen.
• Umgehen einer Eigenbedarfskündigung: Da sehr strenge Voraussetzungen für Eigenbedarfskündigungen gelten, gehen diese für Vermieter mit hohen Risiken einher. Ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam, darf der Mieter weiter in der Wohnung bleiben. Sind Sie sich als Vermieter unsicher, ob Ihr Eigenbedarf den rechtlichen Regelungen standhält, können Sie die Kündigung mit einem Aufhebungsvertrag vermeiden.
• Umgehen der Sperrfrist nach Eigentümerwechsel: Werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, kann der neue Eigentümer nicht unverzüglich Eigenbedarf anmelden. Stattdessen gilt eine Sperrfrist, die mindestens 3 und maximal 10 Jahre beträgt. Möchten Sie als Vermieter Ihre Eigentumswohnung früher beziehen, können Sie Ihren Mietern einen Aufhebungsvertrag anbieten. Ohne Entschädigung werden sich die Mieter darauf jedoch kaum einlassen.
• Beendigung des Mietverhältnisses vor Immobilienverkauf: Wer eine Immobilie mitsamt Mietern verkauft, muss mit einem niedrigeren Verkaufspreis rechnen. Möchten Sie dies umgehen, können Sie Ihren Mietern auch in diesem Fall einen Aufhebungsvertrag anbieten. Auch hier wird sich eine finanzielle Entschädigung jedoch nicht vermeiden lassen.

Form und Inhalt: Wie sieht ein Mietaufhebungsvertrag aus?

Bei einem Mietaufhebungsvertrag handelt es sich um eine formfreie Vereinbarung. Das bedeutet, dass grundsätzlich auch ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag möglich ist. Da Sie hier im Zweifelsfall jedoch nicht nachweisen können, dass Ihr Gegenüber sich auf die Vereinbarung eingelassen hat, sollten Sie diese immer schriftlich festhalten.

Halten Sie neben den Basisinformationen – wie etwa Beschreibung der Mietsache sowie Ende des Mietverhältnisses – auch zusätzliche Vereinbarungen fest. Beschreiben Sie unter anderem, in welchem Zustand die Mietwohnung oder das Mietshaus zu übergeben ist, wie im Weiteren mit Betriebskosten umgegangen werden soll und wann die Mietkaution zurückzuzahlen ist. Lässt der Vermieter Sie nur frühzeitig aus dem Vertrag, wenn Sie geeignete Nachmieter präsentieren, so sollte auch dies im Aufhebungsvertrag stehen.

Tipp: Legen Sie als Vermieter besonderen Wert darauf, dass Paragraf 545 Bürgerliches Gesetzbuch nicht zum Tragen kommt. Der Paragraf besagt, dass das Mietverhältnis stillschweigend und auf unbestimmte Zeit verlängert wird, wenn der Mieter doch nicht auszieht. Als Vermieter haben Sie ab dem eigentlichen Ende des Mietverhältnisses nur 2 Wochen Zeit, um Widerspruch dagegen einzulegen, dass der uneinsichtige Mieter nicht ausgezogen ist. Weisen Sie hingegen im Aufhebungsvertrag darauf hin, dass die Regelung ausgeschlossen ist, verlängert sich das Mietverhältnis im Zweifel nicht ungewollt von selbst.

Das gehört in einen Mietaufhebungsvertrag:

• Name und Adresse von Vermieter und Mieter(n)
• Genaue Bezeichnung der vermieteten Immobilie (inkl. Adresse, ggf. Wohnungsnummer, Angabe des Stockwerks etc.)
• Datum, zu dem das Mietverhältnis aufgelöst wird
• Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen
• Vereinbarung zu Betriebskosten
• Vereinbarung zu Mietkaution
• Höhe der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Übergabe der Immobilie
• Ggf. Vereinbarung zu Nachmietern
• Ggf. Höhe der Entschädigung (inkl. Zahlungskonditionen)
• Ggf. Hinweis, dass § 545 BGB (Verlängerung des Mietverhältnisses bei Nicht-Auszug) nicht zum Tragen kommt
• Ort, Datum und Unterschrift der Vertragsparteien

Der schriftliche Mietaufhebungsvertrag sollte immer in doppelter Ausführung erstellt werden. Darüber hinaus sollten Sie und die Gegenpartei beide Kopien unterzeichnen. Jede Partei erhält im Anschluss eine Fassung für die eigene Ablage.

Muster Mietaufhebungsvertrag

Wenn Sie den Mietaufhebungsvertrag nicht selbst erstellen wollen, können Sie alternativ auch unsere kostenlose Vorlage nutzen. Diese können Sie bei Bedarf auch um individuelle Zusätze erweitern:

FAQ: Wichtige Fragen und Antworten zum Mietaufhebungsvertrag

Kann ich einen Mietaufhebungsvertrag nachträglich widerrufen?

Nein, in der Regel ist ein Mietaufhebungsvertrag nicht widerrufbar. Eine Ausnahme kann unter Umständen dann greifen, wenn Sie den Vertrag in Ihren eigenen vier Wänden unterschrieben haben. In dem Fall handelt es sich um ein sogenanntes Haustürgeschäft, das grundsätzlich binnen einer Frist von 2 Wochen widerrufen werden kann.

Haben Mieter einen Anspruch auf Entschädigung?

Einen gesetzlichen Anspruch auf Entschädigung haben Sie als Mieter zwar nicht, doch Ihre Chancen auf eine Abfindung stehen gut. Legt Ihr Vermieter Ihnen einen Aufhebungsvertrag vor, hat er ein Interesse daran, das Mietverhältnis mit Ihnen frühzeitig zu beenden. So kann er damit etwa eine wenig erfolgversprechende Eigenbedarfskündigung umgehen oder den Verkaufspreis der Immobilie erhöhen, wenn er diese ohne Mieter verkauft. Wie hoch die Abfindung ausfällt, hängt allerdings von Ihrem Verhandlungsgeschick ab. Eine pauschale Summe ist kaum zu nennen. In einigen Fällen sind aber durchaus mehrere Monatsmieten möglich. Überlegen Sie sich, wie hoch Ihre Umzugskosten sein werden, was Sie ein Makler kosten wird und kalkulieren Sie auch ein, dass Sie nach Ihrem Auszug andernorts vermutlich eine höhere Miete zahlen müssen.

Haben Vermieter einen Anspruch auf Entschädigung?

Auch hier gilt: Einen pauschalen Anspruch auf Entschädigung haben Sie als Vermieter nicht. Nichtsdestotrotz können Sie eventuell eine Abfindung dafür aushandeln, dass Sie Ihren Mieter frühzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen. Müssen Sie aufgrund des vorzeitigen Auszugs etwa Mieteinbußen hinnehmen oder einen Makler beauftragen, so sollten Sie diese Kosten einfordern. Alternativ können Sie sich auch darauf einigen, dass Ihr Mieter Ihnen geeignete Nachmieter präsentiert.

Kann ein Mietaufhebungsvertrag auch bei Gewerbeimmobilien geschlossen werden?

Ja, bei Gewerbeimmobilien gelten dieselben Regelungen wie bei Wohnimmobilien. Auch hier können Sie sich mit Ihrem Mieter darauf einigen, das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist vorzeitig zu beenden.

Fazit: Mit Mietaufhebungsvertrag Kündigungsfrist umgehen

Wer ein Mietverhältnis vorzeitig und ohne Einhaltung der Kündigungsfrist beenden will, hat meist schlechte Karten. Nichtsdestotrotz können sowohl Mieter als auch Vermieter dem jeweiligen Gegenüber einen Aufhebungsvertrag vorschlagen. Da dies für die andere Partei meist mit Nachteilen – wie etwa Mietausfällen oder der erneuten Wohnungssuche – einhergeht, ist der Aufhebungsvertrag in der Regel mit einer Entschädigung verbunden.

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