Kündigungssperrfrist – was ist das und wann tritt sie ein?

Wechselt eine Mietwohnung den Eigentümer, schützt die Kündigungssperrfrist die bereits dort lebenden Mieter davor, die Wohnung kurzfristig verlassen zu müssen. Das gilt selbst dann, wenn der neue Eigentümer Eigenbedarf anmeldet. Wie lang die Frist ausfällt und was es sonst zu beachten gilt, erfahren Sie hier.

Von der Mietwohnung zur Eigentumswohnung

Werden alle Wohnungen eines Mehrfamilienhauses separat als Eigentumswohnungen verkauft, lässt sich insgesamt mehr Geld einnehmen, als es beim Komplettverkauf des Objekts möglich wäre. Wohnungen in manchen Mietshäusern werden daher in Eigentumswohnungen umgewandelt, die einzeln verkauft werden können. Zunächst läuft dieser Vorgang nur im Grundbuch ab: Hier gab es für das Mietshaus bisher nur ein Grundbuchblatt, da es sich rechtlich betrachtet um eine einzige Immobilie mit einem einzigen Besitzer gehandelt hat. Im Zuge einer Umwandlung erhält jede betroffene Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt und darf nun als eigenständige Immobilie zum Kauf angeboten werden. Eine solche Umwandlung darf allerdings nur angestoßen werden, wenn die bisherigen Mieter ein Vorkaufsrecht eingeräumt bekommen.

Möchten oder können die Mieter dieses nicht wahrnehmen, darf die Wohnung auch an eine dritte Partei verkauft werden. Das bedeutet aber nicht, dass die bisherigen Mieter sofort ausziehen müssen: Nach dem Eintrag des Eigentümerwechsels ins Grundbuch beginnt die Kündigungssperrfrist. Diese beträgt mindestens 3 Jahre. In einigen Bundesländern kann die Frist auch auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. Das liegt daran, dass die Wohnungsmärkte in den entsprechenden Gegenden besonders angespannt sind.

• In Berlin, Hamburg und über 150 Städten und Gemeinden Bayerns darf die Kündigungssperrfrist bis auf 10 Jahre erweitert werden.
• In rund 50 Städten und Gemeinden in Hessen darf die Kündigungsfrist bis auf 8 Jahre erweitert werden.
• In knapp 90 Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg sowie in jeweils 18 Städten und Gemeinden in Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen darf die Kündigungssperrfrist bis auf 5 Jahre erweitert werden.

Die Verlängerung der Kündigungssperrfrist kann je nach Lage auf dem Wohnungsmarkt auch für weitere Gemeinden beschlossen werden. Deshalb sollten Sie sich über die aktuellen Regelungen in der Gemeinde informieren, in der Sie eine Wohnung kaufen möchten: Vielleicht rechnen Sie damit, nach Ablauf der vermeintlichen Kündigungssperrfrist von 3 Jahren Eigenbedarf anmelden zu können – dann wäre es bitter, wenn Sie tatsächlich weitere 7 Jahre warten müssten.

Achtung: Es ist nicht möglich, die Kündigungssperrfrist durch einen neuen Mietvertrag abzukürzen!

Gilt die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf?

Kaufen Sie eine Wohnung, die bei Einzug der aktuellen Bewohner als Mietwohnung Teil eines Mietshauses gewesen ist, wurde diese wie oben beschrieben in allein verkaufbares Wohneigentum umgewandelt. Die Mieter haben dann wegen der Kündigungssperrfrist das Recht, zunächst weiterhin hier wohnen zu bleiben.

Es ist Ihnen aber erlaubt, nach Ablauf der in Ihrer Region geltenden Kündigungssperrfrist Eigenbedarf anzumelden und dem Mieter eine Kündigung zukommen zu lassen. Dafür müssen Sie nach Ablauf der Kündigungssperrfrist allerdings zusätzlich noch die normale Kündigungsfrist einhalten: Je nachdem, wie lange die Mieter in der Wohnung gelebt haben, liegt sie zumeist zwischen 3 und 9 Monaten.

Härtefall versus Eigenbedarfskündigung

Der Eigentümer der Wohnung kann den bisherigen Mietern nach Ablauf der Kündigungssperrfrist eine Eigenbedarfskündigung aussprechen – weil er selbst oder jemand aus seiner Verwandtschaft einziehen möchte. Allerdings muss das für die Mieter nicht zwingend bedeuten, dass sie tatsächlich ausziehen müssen: Es gibt die sogenannten Härtefälle, in denen das Mieterinteresse über dem des Vermieters steht. Das ist beispielsweise der Fall, wenn

• jemand Älteres aus dem Haushalt krank oder pflegebedürftig ist und zu erwarten steht, dass ein Umzug der Gesundheit weiter abträglich wäre
• eine Mieterin hochschwanger oder gerade Mutter geworden ist
• Prüfungen für Mieter oder deren Kinder im Studium oder in der Schule anstehen
• Mieter durch den Auszug beruflich stark beeinträchtigt würden – etwa durch Kundenverlust
• psychische oder physische Erkrankungen einen Umzug unzumutbar machen (auch bei Suizidgefahr)
• wegen einer sehr langen Mietdauer eine starke Verwurzelung in der Nachbarschaft stattgefunden hat
• es keinen adäquaten Ersatzwohnraum gibt
• die Mieter mit Billigung und Unterstützung des bisherigen Vermieters kostspielige Veränderungen in der Wohnung vorgenommen haben, weil sie der Ansicht waren, dass sie bleiben dürfen (Voraussetzung ist, dass die Veränderungen nicht mitgenommen werden können und noch nicht abgewohnt sind)

Wenn die Mieter Einspruch gegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs einlegen, ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis während der Prüfung des Falls aufrechtzuerhalten.

Fazit: Die Kündigungssperrfrist lässt sich nicht umgehen

Mieter, deren Mietwohnung während eines bestehenden Mietverhältnisses in Wohneigentum umgewandelt und anschließend an einen neuen Eigentümer verkauft wird, sind immer durch eine Kündigungssperrfrist geschützt. Während dieser darf der neue Eigentümer den bestehenden Mietvertrag nicht kündigen. Die Länge der Kündigungssperrfrist hängt vom Bundesland und der Stadt ab, indem sich das Objekt befindet – sie kann 3 bis 10 Jahre betragen. Sie lässt sich weder umgehen noch verkürzen. Mieter dürfen während dieser Zeit allerdings selbst kündigen.

Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist darf der Eigentümer Eigenbedarf anmelden und den Mietern kündigen. Diese können aber unter Umständen die Härtefallregelung geltend machen: Es wird geprüft, ob sie tatsächlich die Berechtigung haben, wegen der genannten Gründe in der Wohnung zu verbleiben. Ist dem so, wiegen diese Gründe schwerer als der Eigenbedarf des Eigentümers.

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