Kündigungsfristen – das gilt bei Mietwohnungen
Ein Mietverhältnis kann aus den verschiedensten Gründen enden. Der Umzug in eine andere Stadt oder der Erwerb eines Eigenheims sind nur 2 denkbare Szenarien. In diesen Fällen geht die Kündigung vom Mieter aus. Es ist aber ebenso möglich, dass der Vermieter die Aufhebung des Vertrags veranlasst. Dafür gibt es selbstverständlich einen rechtlichen Rahmen. Wir zeigen Ihnen auf, welche gesetzlichen Kündigungsfristen bei Mietwohnungen existieren, wann sich ein Widerspruch lohnt und welche Sonderkündigungsrechte bestehen.
Die allgemeine Kündigungsfrist für eine Wohnung aus Sicht des Mieters
Möchte ein Mieter den bestehenden Vertrag beenden, gilt für die Wohnung eine allgemeine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Dementsprechend muss er den Vermieter mindestens 12 Wochen im Voraus über die geplante Aufhebung informieren. Wichtig ist hierbei: Um den laufenden Monat in die Frist einzuschließen, darf die Kündigung nicht später als am 3. Werktag zugestellt werden. Dabei verstehen sich auch Samstage als Werktage.
An einem Beispiel lässt sich das besonders greifbar machen. Möchte der Mieter am 31. Oktober ausziehen, sollte er seinen Vermieter bis zum 3. August darüber in Kenntnis setzen. Fällt das Datum auf einen Sonntag, verschiebt sich der spätmöglichste Termin auf den 4. August. Wird die Kündigungsfrist für die Mietwohnung verpasst, weil das Schreiben etwa am 5. August eingeht, endet der Vertrag erst am 30. November. Einer erneuten Kündigung bedarf es aber nicht mehr.
In jedem Fall muss die Kündigung schriftlich und auf Papier erfolgen – eine E-Mail genügt dafür nicht. Mündliche Absprachen besitzen ebenfalls keine Gültigkeit. Mieter sollten zudem sicherstellen, über einen Nachweis zu verfügen, dass dem Vermieter die Kündigung auch wirklich zugeht. Dafür empfiehlt es sich, diese als Einschreiben zu versenden. Alternativ dazu ist eine persönliche Übergabe möglich, die eine weitere anwesende Person bestätigen kann. Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine Wohnung beträgt aus Sicht des Mieters stets 3 Monate – unabhängig davon, wie lange er das Objekt bereits bewohnt. Es gibt jedoch 2 Ausnahmen, auf die wir im folgenden Kapitel genauer eingehen.
Gesonderte Vereinbarungen: Kündigungsausschluss und befristete Verträge
Anstelle der 3-monatigen Kündigungsfrist für die Wohnung sind auch andere Regelungen denkbar. Einerseits können sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge vereinbart werden. Mieter und Vermieter verständigen sich dabei darauf, dass das Mietverhältnis lediglich für eine vorher festgelegte Dauer gilt – danach endet es automatisch. Die Kündigung des Mietvertrags innerhalb einer Frist erübrigt sich dadurch. Rechtswirksam ist dies allerdings nur, wenn einer dieser 3 Gründe im Vertrag aufgeführt wurde:
- Die Mietwohnung soll künftig als Werkswohnung dienen.
- Der Vermieter plant, das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt selbst zu nutzen.
- Es ist im Anschluss eine Renovierung oder ein Abriss vorgesehen.
Andere Gründe sind nicht zulässig. Ansonsten ist das Mietverhältnis als zeitlich unbegrenzt zu betrachten und die Kündigungsfrist für die Wohnung liegt automatisch wieder bei 3 Monaten.
Andererseits dürfen Verträge einen Kündigungsausschluss beinhalten. Alternativ wird auch von einem Kündigungsverzicht gesprochen. Es ist möglich, einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren zu vereinbaren, in dem beide Seiten fest an das Mietverhältnis gebunden bleiben. Bei einer längeren Laufzeit würde die Regelung ihre Gültigkeit verlieren und ebenso die 3-monatige Kündigungsfrist für die Wohnung greifen.
Im Hinblick auf gesonderte Vereinbarungen soll nicht unerwähnt bleiben, dass auch eine kürzere als die gesetzliche Kündigungsfrist für die Wohnung vereinbart werden kann. So ist es beispielsweise denkbar, sie auf nur einen Monat oder gar auf 14 Tage zu reduzieren. Diese Option steht dann aber nur dem Mieter, nicht dem Vermieter zu.
Unter diesen Bedingungen genießt der Mieter ein Sonderkündigungsrecht
Ein Sonderkündigungsrecht bedeutet für den Mieter, dass sich durch eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags Fristen verkürzen. Es ist zudem dann von Relevanz, wenn ein Kündigungsausschluss oder ein befristetes Verhältnis vereinbart wurde. Um davon Gebrauch zu machen, muss aber ein gesetzlich definierter Grund vorliegen. Typischerweise ergibt sich eine neue Situation, die zum Zeitpunkt der Vertragsunterschrift noch nicht abzusehen war.
Ein klassischer Fall ist eine Mieterhöhung. Aus welchem Grund der Vermieter diese vornimmt, spielt für das Sonderkündigungsrecht keine Rolle. Die Kündigung des Mietvertrags ist mit Frist zum Ablauf des übernächsten Monats möglich. Bis zum Ende des 2. Monats, nachdem der Mieter die Information über die Erhöhung erhalten hat, kann er die Kündigung aussprechen.
Bei einer geplanten Modernisierung der Wohnung ist eine außerordentliche Kündigung ebenfalls zum Ablauf des übernächsten Monats möglich. Sie muss jedoch bereits bis Ende des aktuellen Monats eingereicht werden. Entscheidend ist, dass sehr umfangreiche Maßnahmen anstehen, die zu einer Beeinträchtigung führen können. Sind nur kleine Arbeiten vorgesehen, entfällt die Möglichkeit, die Kündigungsfrist für die Wohnung zu verkürzen. Bittet der Mieter um die Erlaubnis für eine Untervermietung und wird diese ihm nicht gestattet, darf er auch vom Vertrag zurücktreten. Dann gilt jedoch die 3-monatige gesetzliche Kündigungsfrist für Mietwohnungen.
Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Mieter
In besonderen Fällen kann es zu einer fristlosen Kündigung durch den Mieter kommen. Dafür muss aber ein wichtiger Grund vorliegen. Eine weitere Voraussetzung besteht darin, dass der Betroffene dem Vermieter zunächst eine Abmahnung übermittelt. In dieser weist er ihn auf das Problem hin und gewährt ihm eine angemessene Frist.
Je nach Situation soll diese ihm die Gelegenheit geben, den Mangel zu beseitigen oder sein Verhalten zu ändern. Sie erübrigt sich, wenn sich schon im Vorfeld abzeichnet, dass das nicht möglich ist. Erfolgt keine entsprechende Reaktion, darf der Mieter fristlos kündigen. Wichtig ist auch hier, dass er sie schriftlich übermittelt und darin den Grund benennt. Die gesetzliche Kündigungsfrist für die Wohnung entfällt dann. Beseitigt der Mieter den Mangel jedoch fristgerecht, so ist die fristlose Kündigung hinfällig.
Ist die Gesundheit des Mieters gefährdet, wäre das seinerseits ein Anlass für eine fristlose Kündigung. Beispiele dafür sind unter anderem eine Ausbreitung von Schimmel, ein mangelhafter Zustand von Treppen oder eine hohe Belastung durch Schadstoffe. Ein anderes Szenario besteht darin, dass sich die Wohnung nicht wie vereinbart nutzen lässt. Die zeitlich verzögerte Übergabe oder der Ausfall der Heizung sind hier exemplarisch zu nennen. Letztlich kann auch das Fehlverhalten des Vermieters als Grund aufgeführt werden. Unternimmt er etwa eine arglistige Täuschung bei der Nebenkostenabrechnung oder liegt eine Mietpreisüberhöhung vor, darf der Mieter ebenso fristlos kündigen.
Vermieter und die gesetzlichen Kündigungsfristen für eine Wohnung
Die Gesetzeslage in Deutschland erweist sich als recht mieterfreundlich. Ein Vermieter darf nicht ohne Weiteres eine Kündigung aussprechen, es muss einen gesetzlich anerkannten Grund geben. Eigenbedarf ist einer davon. Das bedeutet, dass das Objekt von dem Mieter selbst oder seinen nahen Verwandten benötigt wird. Hindert das Mietverhältnis den Vermieter an einer wirtschaftlichen Verwertung, ist auch das ein berechtigter Anlass, eine Kündigung auszusprechen. Das träfe etwa dann zu, wenn er einen Umbau oder einen Abriss inklusive Neubau vorsieht.
Die Kündigungsfrist für die Wohnung hängt davon ab, wie lange der Mieter darin gewohnt hat. Folgende gesetzliche Regelungen gelten dabei:
- 3-monatige Kündigungsfrist bei einer Mietdauer unter 5 Jahren
- 6-monatige Kündigungsfrist bei einer Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren
- 9-monatige Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren
Ein Sonderfall ist zu konstatieren, wenn es in einem Mietshaus zur Umwandlung der Miet- in Eigentumswohnungen kommt. Ein neuer Vermieter hat eine Sperrfrist einzuhalten, die 3 Jahre beträgt. Erst nach Ablauf dieser Zeit wäre es möglich, Eigenbedarf anzumelden.
Ein Sonderkündigungsrecht gilt auch für Vermieter
Insbesondere in 2 Fällen ist es auch Vermietern gestattet, eine Sonderkündigung auszusprechen. Dann bedarf es keiner Begründung, warum das Vertragsverhältnis beendet wird. Die Szenarien haben gemeinsam, dass beide Parteien unter einem Dach leben. Einerseits ist diese Voraussetzung erfüllt, wenn der Mieter eine Einliegerwohnung nutzt, die sich innerhalb eines Hauses befindet, das dem Vermieter gehört. Andererseits kann es vorkommen, dass der Mieter in einem Zweifamilienhaus untergebracht ist und der Vermieter in der anderen Wohnung lebt. Die von der Mietdauer abhängige, gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieterkündigungen verlängert sich dann um jeweils 3 Monate.
Wann dürfen Vermieter fristlos kündigen?
Der häufigste Grund, warum fristlose Kündigungen durch einen Vermieter ausgesprochen werden, sind nicht erbrachte Zahlungen des Mieters. Das ist bei mindestens 2 Monaten Mietrückstand möglich. Doch zuvor muss eine sogenannte „Ziehfrist“ gewährt werden. Der Mieter erhält dann bis zu 2 Wochen Zeit, um die offenen Forderungen zu begleichen. Gelingt ihm das, bleibt das Vertragsverhältnis bestehen. Damit die Kündigung des Mietvertrags ohne Frist rechtswirksam ist, muss ihr zumeist eine Abmahnung vorausgegangen sein. Weitere Gründe können für den Vermieter die folgenden sein:
- Der Mieter akzeptiert die Hausordnung nicht und verstößt mehrfach dagegen.
- Trotz fehlender Genehmigung setzt der Mieter erhebliche bauliche Veränderungen um.
- Der Hausfrieden wird durch den Mieter gestört – etwa durch illegales Verhalten.
- Der Mieter hat keine Erlaubnis erhalten und nimmt dennoch eine Untervermietung vor.
- Durch Fahrlässigkeit gefährdet der Mieter die Wohnung und verursacht Schäden.
- Es kommt zu Gewalt oder Beleidigungen gegenüber dem Vermieter.
Fristen und Möglichkeiten zum Widerspruch bei einer Kündigung
Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter einer Kündigung widersprechen. Ausgeschlossen ist ein solches Vorgehen, wenn der Vermieter das Vertragsverhältnis berechtigterweise fristlos beendet – beispielsweise bei einem Mietrückstand. Bei einer ordentlichen Kündigung gestaltet sich der Sachverhalt anders. Hier lässt sich womöglich von der Sozialklausel Gebrauch machen. Sie greift dann, wenn der Auszug eine besondere Härte für den Mieter, seine Familie oder andere Mitbewohner bedeuten würde. Typische Härtefälle sind:
- Schwangerschaft
- Fortgeschrittenes Alter
- Gesundheitliche Beeinträchtigung durch Krankheit, Invalidität oder Behinderung
- Zeitnahe schulische oder akademische Abschlussprüfung
- Geringes Einkommen
- Problematische Suche nach angemessener Ersatzwohnung
- Notwendigkeit eines Zwischenumzugs, um Zeit zu überbrücken
- Feste Verwurzelung durch Wohndauer von mehr als 3 Jahrzehnten
Liegen einer oder mehrere dieser Gründe vor, kann die Kündigungsfrist für die Wohnung durch den Widerspruch verlängert werden. Davon profitieren unter anderem all jene, die mehr Zeit benötigen, um ein neues Zuhause zu finden. Es ist aber auch möglich, dass der Mieter ohne zeitliche Begrenzung weiter in der Wohnung leben darf – etwa wenn ein Umzug aufgrund seines hohen Alters in Verbindung mit körperlichen Einschränkungen als unzumutbar erscheint. Das hätte sogar Vorrang gegenüber dem berechtigten Interesse des Vermieters, wie zum Beispiel einem Eigenbedarf.
Den schriftlichen Widerspruch muss der Mieter mindestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist einreichen. Sollte der Vermieter in seiner Kündigung nicht auf das Widerspruchsrecht hingewiesen haben, liegt eine Ausnahme vor. Klagt er anschließend auf Räumung, weil der Mieter nicht ausziehen will, darf dieser sogar noch bis kurz vor dem anberaumten Gerichtstermin widersprechen.
Im Allgemeinen gilt: Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, muss ein Gericht darüber entscheiden. Abzuwägen ist dabei, ob die Härte gegen den Mieter schwerer wiegt oder doch das Interesse des Vermieters.
Fazit: Kündigungsfristen einer Wohnung sind mieterfreundlich
Grundsätzlich eilt Deutschland der Ruf voraus, recht mieterfreundliche Gesetze zu besitzen. Das bestätigt ein Blick auf die Kündigungsfristen für Wohnungen. Innerhalb von 3 Monaten lässt sich ein Vertrag kündigen, sofern keine speziellen Vereinbarungen getroffen wurden. Dafür ist es nicht erforderlich, einen Grund anzugeben. Unter bestimmten Voraussetzungen – wie einer Mieterhöhung oder einer umfangreichen Modernisierung – erlaubt das Sonderkündigungsrecht eine verkürzte Kündigungsfrist für die Wohnung.
Vermieter können einen Vertrag unterdessen nicht so leicht auflösen. Das ist nur bei Eigenbedarf oder einem wirtschaftlichen Verwertungsinteresse zulässig. Dann sind die gesetzlichen Kündigungsfristen für die Mietwohnung allerdings zumeist länger. Sie richten sich nach der Mietdauer. Je länger diese ist, desto längere Fristen ergeben sich. Diese dehnen sich noch zusätzlich aus, wenn von einer Sonderkündigung Gebrauch gemacht wird. Letztlich haben aber beide Parteien jederzeit die Möglichkeit zu einer fristlosen Kündigung, wenn die andere Seite ihre Pflichten verletzt oder sich anderweitig rechtswidrig verhält.
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