Indexmiete: Preiserhöhungen entsprechend des Marktes

Die Indexmiete ist eine von mehreren Möglichkeiten der Mietpreisberechnung. Eventuelle Anpassungen ergeben sich aus den Preisentwicklungen für Verbraucher. Welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit ein Indexmietvertrag zulässig ist, wie die Indexmiete genau berechnet wird und welche Vor- und Nachteile diese Form der Vereinbarung mit sich bringt, erfahren Sie hier.

Indexmiete: Was ist das?

Eine Indexmiete sieht vor, dass sich die monatliche Miete einer Immobilie an dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex orientiert. Ermittelt wird dieser Index einmal im Jahr auf Basis der durchschnittlichen Lebenshaltungskosten aller deutschen Privathaushalte. Steigen die Preise für Verbraucher, steigen auch die Mieten. Damit ein Indexmietvertrag gültig ist, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

1. Die Miete und jede Erhöhung müssen schriftlich vereinbart bzw. angekündigt werden. Letztere greift demnach nicht automatisch nach einem Jahr.
2. Bei jeder Erhöhung bzw. Anpassung muss der Vermieter dem Mieter die Berechnung der Indexmiete schriftlich offenlegen.
3. Eine Mieterhöhung muss für mindestens ein Jahr unverändert bestehen bleiben, bevor eine weitere Erhöhung auf Basis des Indexes zulässig ist.

Gut zu wissen: Auch wenn die Indexmiete frühestens nach einem Jahr angehoben werden darf, können Vermieter eine Mieterhöhung nach Modernisierung durchführen. Allerdings nur, wenn die Maßnahmen auf Basis behördlicher Auflagen umgesetzt worden sind, beispielsweise wegen neuer Heizkostenvorgaben oder Abgasvorschriften.

Indexmiete berechnen: So geht’s

Um die Indexmiete bzw. die Indexmieterhöhung berechnen zu können, werden zwei Werte benötigt: der Indexwert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der letzten Erhöhung und der neue, aktuelle Indexwert. Diese werden dann in folgende Formel eingesetzt:

Aktueller Indexwert / alter Indexwert x 100 – 100 = Erhöhung in Prozent

Ein Beispiel verdeutlicht die Berechnung: Eine Wohnung wird für 1.000 Euro Kaltmiete vermietet, der Indexwert lag 2018 bei 103,8. 2019 stieg der Verbraucherpreisindex auf 105,3. Das bedeutet: 105,3 / 103,8 x 100 – 100 = 1,45 %. Die Miete darf also um 1,45 Prozent erhöht werden – das entspricht 14,50 Euro. Die neue Miete beläuft sich also auf 1014,50 Euro.

Vor- und Nachteile der Indexmiete

Vermieter profitieren bei einem Indexmietvertrag davon, dass Sie bei der Mieterhöhung deutlich weniger Grenzen einhalten müssen: So greift weder die Mietpreisbremse noch eine Kappungsgrenze. Allerdings: Die Ausgangsmiete zum Beginn eines Mietverhältnisses muss innerhalb der Mietpreisbremse liegen, also maximal 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze, die vorsieht, dass Mieten innerhalb von 3 Jahren maximal 20 Prozent steigen dürfen, wird ausgehebelt, da sich die Preiserhöhungen an der Entwicklung des offiziellen Verbraucherpreisindexes orientieren.

In diesem Punkt klingt auch ein möglicher Nachteil an, denn steigen die ortsüblichen Mieten schneller als der Verbraucherindex, haben Vermieter mit Indexmietvertrag das Nachsehen: Während Vermieter mit herkömmlichen Mietverträgen ihre Mieten daran angleichen dürfen, müssen Inhaber von Indexmietverträgen abwarten, wie sich der Index entwickelt.

Allerdings: Die Entwicklung ist seit Jahren ungebrochen positiv.

Ein weiterer Vorteil, vor allem für Vermieter: Mit einem Indexmietvertrag lässt sich sehr gut langfristig planen und der Verwaltungsaufwand ist etwas geringer als bei einem normalen Mietvertrag.

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