Immobilien-GmbH gründen: Steuervorteile für Vermieter

Wenn Sie als Vermieter tätig sind, kann es für Sie unter Umständen sinnvoll sein, eine Immobilien-GmbH zu gründen. Dabei gilt es verschiedene Dinge zu beachten, denn dieser Schritt hat Vor- und Nachteile. Wann sich die Gründung einer Immobiliengesellschaft für Sie lohnen könnte, erfahren Sie hier.

Wann kann ich eine Immobilien-GmbH gründen?

Grundsätzlich kann jeder eine Immobilienfirma gründen, der sich mit der Finanzierung, Vermarktung, Vermietung oder Erschließung von Immobilien befasst. Als Vermieter trifft das also auf Sie zu. Ob das aber in Ihrem Fall sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Hohe Steuerersparnis möglich

Wie hoch die Steuern sind, die Sie in Deutschland zahlen müssen, kommt auf die Höhe Ihres privaten Einkommens an. Ab einem zu versteuernden Einkommen von 57.918 Euro pro Jahr zahlen Sie den Spitzensteuersatz von 42 % (Stand: März 2021). Für Ehepaare gilt natürlich die doppelte Summe, also 115.836 Euro.

Wenn Sie für Ihre Vermietungen eine Immobilienfirma gründen, gehören die Mieteinnahmen dem Unternehmen. Sie zahlen dann lediglich die Körperschaftssteuer. Diese liegt bei 15 Prozent. Bei Mieteinnahmen von 70.000 Euro im Jahr würden Sie also als Privatperson dafür 29.400 Euro Steuern bezahlen, während für die GmbH nur 10.500 Euro Steuern fällig werden. Der Unterschied ist immens. Betrachtet man nur die einkommenssteuerlichen Aspekte, gilt die Faustregel: Es sollte eine Immobilien-GmbH gegründet werden, wenn die Steuern auf die Mieteinnahmen mehr als 35 Prozent betragen.

Lohnt sich die Immobilien-GmbH immer?

Nein – ob Sie eine Immobiliengesellschaft gründen sollten oder nicht, hängt nicht nur von Ihrem Einkommenssteuersatz ab. Vermieten Sie eine kleine Wohnung für einige Hundert Euro im Monat, lohnt sich die Gründung eher nicht. Gleiches gilt, wenn Sie die Mieteinnahmen als passives Einkommen nutzen, von dem Sie leben. Das Geld gehört ja schließlich der GmbH – zahlen Sie es sich aus, müssen Sie es versteuern und die Steuerersparnis ist dahin.

Die Gründung einer Immobilien-GmbH lohnt sich vor allem dann, wenn Sie Ihr Vermögen vergrößern wollen: Sie belassen das Geld in der GmbH, wo es sich vermehren kann. Das bedeutet aber auch, dass Sie für Ihren Alltag andere Geldquellen zur Verfügung haben sollten.

Achtung, Stolperstein: Gewerbesteuer

Wenn Sie eine Immobilien-GmbH gründen möchten, sind dafür mehrere Schritte notwendig:

• Anmeldung des Gewerbes beim Gewerbeamt
• Aufsetzung des Gesellschaftsvertrags samt notarieller Beurkundung
• Hinterlegung des Stammkapitals in Höhe von 25.000 Euro
• Einzahlung der Mindesteinlagen in Höhe von 500 Euro
• Eröffnung eines Geschäftskontos
• Eintrag ins Handelsregister

Da die Tätigkeit des Vermieters eher eine Art der Vermögensverwaltung und weniger eine Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr ist, können Sie Ihre GmbH von der Gewerbesteuer befreien lassen. Den Antrag dazu stellen Sie direkt, wenn sich das Finanzamt nach der Anmeldung des Gewerbes meldet.

Aber Achtung: Haben Sie das getan, dürfen Sie keine wirtschaftlichen Tätigkeiten ausführen. Das bedeutet, dass Sie Sanierungen oder Modernisierungen grundsätzlich von externen Dienstleistern durchführen lassen. Kleinere Reparaturen sollte ein Hausmeister übernehmen, die administrativen Aufgaben eine Hausverwaltung. Andernfalls wird doch die Gewerbesteuer fällig.

Die Immobilien-GmbH: Vorteile und Nachteile im Überblick

Eine Immobiliengesellschaft gründen Sie nicht mal eben nebenbei: Es ist eine große Entscheidung, über die Sie sich sorgfältig Gedanken machen sollten. Rechnen Sie auch sorgfältig nach, ob sich eine Gründung für Sie tatsächlich lohnt. Im Folgenden finden Sie die Vor- und Nachteile im Überblick.

Vorteile der Immobilien-GmbH

Die Vorteile der Immobilienfirma sind finanzieller Natur:

Die Steuerersparnis ist umso höher, je mehr Geld Sie mit den Immobilien verdienen.

Sie schließen die persönliche Haftung aus – geht die GmbH bankrott, bleibt Ihnen immer noch Ihr Privatvermögen, mit dem Sie nicht haften müssen.

Sie lassen Ihr Vermögen anwachsen.

Nachteile der Gründung

Die GmbH-Gründung ist nicht ganz günstig und es kommen laufende Kosten hinzu:

Die Kosten für die Gründung sind relativ hoch (Stammkapital von 25.000 Euro, Mindestkapital von 500 Euro, Notarkosten etc.).

Wenn die GmbH nicht sofort Gewinne erzielt und Sie mit allen Gründungskosten in Vorkasse gehen, besteht das Risiko eines Liquiditätsengpasses.

Für anfallende Arbeiten müssen Sie einen Hausmeister und einen Hausverwalter beauftragen, wenn Sie die Gewerbesteuer umgehen möchten.

Sie müssen sowohl direkt am Anfang als auch jährlich eine Bilanz erstellen lassen. Dafür – und für etwaige Wirtschaftsprüfungen, die bei einer GmbH angesetzt werden können – brauchen Sie einen Steuerberater.

Die Verwaltung der GmbH selbst kostet ebenfalls Zeit – oder Geld, wenn Sie die Aufgabe an jemand anderen abgeben.

Das bedeutet, dass Sie sich vor der Prüfung am besten direkt mit einem Steuerberater zusammensetzen und sorgfältig durchrechnen sollten, ob sich die Gründung einer Immobilien-GmbH für Sie lohnt. Das gilt jedenfalls, wenn Sie zumindest den Großteil des Geldes in der GmbH belassen können.

Fazit: Nicht jeder Vermieter sollte eine Immobilien-GmbH gründen

Ob sich die Gründung einer Immobiliengesellschaft für Sie lohnt, hängt sowohl von Ihrem Steuersatz als auch von Ihren Einnahmen durch die Immobilie ab. Darüber hinaus profitieren Sie von der starken Steuerersparnis nur, wenn Sie sich die Mieteinnahmen nicht direkt wieder auszahlen. Wichtig ist außerdem, dass Sie die anfallenden Kosten für die Gründung der GmbH, ihre Verwaltung und Bilanzierung sowie alle wirtschaftlichen Tätigkeiten rund um die Immobilie im Hinterkopf behalten: Die GmbH ist nicht kostenlos – sie müssen relativ viel Geld und auch einiges an Zeit dafür aufwenden. Daher sollten Sie vor der Gründungsentscheidung sorgfältig das Für und Wider gegeneinander aufrechnen.

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