Hausrecht – das bedeutet es für Mieter und Vermieter

In Deutschland gilt die Unverletzlichkeit der Wohnung. Demnach kann im Rahmen des Hausrechts jeder selbst entscheiden, wer die eigene Wohnung betreten darf und wer nicht. Im Folgenden erfahren Sie, wo das Hausrecht geregelt ist, wer es anwenden darf und wann Einschränkungen möglich sind.

Was ist das Hausrecht?

Schon im Mittelalter gab es das Hausrecht, das dem Hauseigentümer das Recht einräumte, zu bestimmen, wer sich in seinen vier Wänden aufhalten durfte und wer nicht. Darüber hinaus galt dieses Recht für alle, die in diesem Haus lebten. Heute bezieht sich das Recht nur noch auf den Schutz der eigenen Wohnung, des eigenen Hauses oder der Geschäftsräume. Nach Artikel 13 des Grundgesetzes (GG) ist die Wohnung unverletzlich.

Wo ist das Hausrecht geregelt?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt das Hausrecht in den Paragrafen 858 und folgende sowie in dem Paragrafen 1004:

• Zutrittsrecht: Der Rechteinhaber darf frei bestimmen, wer seine Räume betreten darf, und den Zutritt auch von bestimmten Bedingungen abhängig machen, etwa von der Zahlung eines Eintrittsgeldes.
• Der Rechteinhaber darf Hausverbote erteilen und diese notfalls mit Gewalt durchsetzen.
• Hausfrieden: Es besteht das Grundrecht auf die Unverletzlichkeit der Wohnung.

Geht es um das unrechtmäßige Betreten einer Wohnung, eines Hauses oder von Geschäftsräumen, gilt zudem Paragraf 123, Absatz 1 des Strafgesetzbuches (StGB), nach dem sich ein unberechtigt Eintretender des Hausfriedensbruchs schuldig macht.

Was gilt beim Hausrecht für einen Mieter?

Für einen Mieter gilt beim Hausrecht das Besucherrecht: Demnach kann er nach den Regelungen des Bundesgesetzbuchs über seine Wohnung verfügen. Er entscheidet, wann und zu welchen Uhrzeiten er Besucher in seiner Wohnung empfängt. Zudem darf er festlegen, ob es Zutrittsbedingungen gibt.

Darüber hinaus hat der Mieter das Recht, ein Hausverbot auszusprechen und es bestimmten Personen zu untersagen, seine Wohnung zu betreten. Der Vermieter muss sich an diese Regelung halten und darf Personen, für die ein Hausverbot gilt, nicht hereinlassen. Einen Grund für das Verbot muss der Mieter im Übrigen nicht nennen.

Was gilt beim Hausrecht für den Vermieter?

Auch wenn sie Eigentümer der Wohnung sind, dürfen Vermieter die Wohnung des Mieters nicht ohne dessen Erlaubnis betreten.

Gut zu wissen: Besteht ein berechtigtes Interesse am Zutritt zur Wohnung, darf der Mieter diesen nicht verweigern. Das gilt beispielsweise, wenn der Vermieter sich einen Überblick über den Zustand der Räume verschaffen möchte, der Mieter beabsichtigt, Messgeräte abzulesen oder Ausmessungen vorzunehmen, sowie Kauf- oder Mietinteressenten die Wohnung sehen möchten. Der Vermieter muss seinen Besuch im Voraus ankündigen und darf in keinem Fall die Räume mit eigenen Schlüsseln öffnen und betreten.

Grundsätzlich steht es dem Mieter zu, Hausverbote zu erteilen und über das Besuchsrecht zu bestimmen. Doch auch der Vermieter kann für bestimmte Personen ein Hausverbot aussprechen. Das gilt, wenn diese Personen in gemeinschaftlich genutzten Bereichen wie dem Treppenhaus Schäden verursacht haben oder den Hausfrieden wiederholt gestört haben. Ein vom Vermieter erteiltes Besuchsverbot ist zudem immer dann zulässig, wenn der Mieter sich damit einverstanden erklärt oder das Verbot duldet.

Was ist bei der Ausübung des Hausrechts zu beachten?

Auch wenn es ein Hausrecht für den Mieter gibt, darf er sich über geltende Bestimmungen wie die Hausordnung oder andere gesetzliche Regelungen beispielsweise zu Ruhezeiten nicht hinwegsetzen. Gleichzeitig darf es im Mietvertrag oder in der Hausordnung keine Regelungen geben, die das Hausrecht des Mieters einschränken.

Wann kann das Hausrecht eingeschränkt werden?

Das Hausrecht gilt auch für die Polizei, die ohne Zustimmung eine Wohnung nicht einfach so betreten darf. Ist jedoch sofortiges Eingreifen erforderlich und nach den Regelungen der Polizeigesetze Gefahr im Verzug, darf die Polizei zur Abwendung einer drohenden Gefahr oder eines drohenden Schadens die Wohnung betreten.

Auch der Vermieter darf sich Zutritt verschaffen, wenn er von einer Gefahrensituation ausgeht – etwa wenn ein Rohr gebrochen ist oder er einen Brand vermutet. In diesen Fällen darf auch die Wohnungstür aufgebrochen werden.

Fazit: Hausrecht als wichtiges Grundrecht

Das Hausrecht ist ein wichtiges Recht, um die Privatsphäre des Mieters zu schützen. Er kann selbstständig unerwünschten Personen ein Hausverbot für seine Mietwohnung erteilen. Gegenüber dem Vermieter gilt das nicht: Er darf die Räume – auch wenn es sich um sein Eigentum handelt – nicht ohne Weiteres eigenständig betreten. Dennoch hat ihm der Mieter für bestimmte Anlässe nach Absprache Zugang zu gewähren.

Bei der Ausübung seines Hausrechts darf sich der Mieter nicht über die Regelungen in Mietvertrag und Hausordnung hinwegsetzen, soweit diese nicht sein Recht einschränken.

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