Dienstwohnung mieten – diese Regeln gelten

In vielen Branchen gibt es inzwischen einen Mangel an Fachkräften. Viele Betriebe setzen daher verstärkt auf Mitarbeiterbindung und bieten zusätzliche Benefits, zu denen oftmals auch eine Dienstwohnung gehört. In diesem Artikel erfahren Sie, was genau unter einer Mitarbeiterwohnung zu verstehen ist, was die Wohnung kosten darf und wie die Dienstwohnung zu versteuern ist.

Was ist eine Dienstwohnung?

Bei einer Dienstwohnung handelt es sich um eine Wohnung, die der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer zur Verfügung stellt. Genaue Regelungen dazu finden sich vorrangig in Paragraf 576 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Zu unterscheiden sind dabei verschiedene Arten von Wohnungen:

• Werkmietwohnung: Es gibt getrennte Verträge für die Anmietung der Wohnung und das Arbeitsverhältnis. Die Zuweisung der Wohnung ist in der Regel über eine Betriebsvereinbarung genau geregelt, oftmals gibt es ein Mitbestimmungsrecht des Betriebsrats. Handelt es sich um eine Wohnung, die nicht im Zusammenhang mit der ausgeübten Tätigkeit steht, wird diese als ungebundene Werkmietwohnung bezeichnet. Für die Vermietung gelten die Regelungen des deutschen Mietrechts, der Mieter entrichtet eine monatliche Miete. Wenn das Beschäftigungsverhältnis endet, kann der Vermieter die Kündigung allerdings innerhalb kürzerer Fristen aussprechen als bei normalen Mietverhältnissen.
• Funktionsgebundene Werkswohnung: Die Bereitstellung der Wohnung ist an eine bestimmte Tätigkeit gebunden, zum Beispiel an die des Hausmeisters. Endet der Arbeitsvertrag und ist ein Nachfolger gefunden, muss der vorherige Mieter ausziehen.
• Werksdienstwohnung: Neben dem Arbeitsvertrag wird kein separater Mietvertrag abgeschlossen. Die Überlassung der Wohnung ist also an das Arbeitsverhältnis gebunden und wird als Teil der Vergütung für den Mitarbeiter bereitgestellt. Der Mitarbeiter zahlt keine Miete. Für diese Dienstwohnungen gilt das Wohnraummietrecht nicht. Endet das Arbeitsverhältnis, muss der Arbeitnehmer die Wohnung verlassen.

Was gilt als Dienstwohnung?

Damit eine Wohnung als Dienstwohnung zählt, sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen:

• Die Wohnung wird nur an Mitarbeiter eines bestimmten Arbeitgebers vermietet.
• Der Vermieter muss nicht zwingend der Arbeitgeber sein, aber mit dem Arbeitgeber in einer rechtlichen Beziehung stehen (der Arbeitgeber ist beispielsweise an einer Wohnungsbaugesellschaft beteiligt und hat ein Belegungsrecht).

Wie verbreitet sind Mitarbeiterwohnungen?

In den 70er-Jahren waren Dienstwohnungen in Deutschland gängig und vor allem Bergbau- oder Industrieunternehmen stellten ihren Mitarbeitern bezahlbare Werkswohnungen zur Verfügung. Damals gab es laut Deutschlandfunk rund 450.000 Werkswohnungen in Deutschland. Im Laufe der Zeit wurden die meisten dieser Wohnungen jedoch verkauft.

Inzwischen erleben die Mitarbeiterwohnungen ein Comeback. Große Firmen wie VW, BASF oder die Deutsche Bahn wollen ebenso wie der Bund Werkswohnungen für ihre Betriebsangehörigen bereitstellen. Damit Arbeitnehmer sich für das Unternehmen entscheiden und langfristig dort arbeiten, sind Dienstwohnungen eine attraktive Möglichkeit. Vor allem auf umkämpften Wohnungsmärkten in Großstädten können Dienstwohnungen die prekäre Lage entspannen. So hat die landeseigene Gesellschaft berlinovo beispielsweise in Berlin ein Apartmenthaus errichtet, in dem Polizeianwärter für den mittleren Dienst während der Ausbildung wohnen können.

Was darf eine Dienstwohnung kosten?

Grundsätzlich handelt es sich bei einer verbilligten Überlassung von Wohnraum um einen Sachbezug und der geldwerte Vorteil ist zu versteuern. Der Gesetzgeber hat zum 1. Januar 2020 die Kriterien geändert. Damit entfällt die Versteuerung des geldwerten Vorteils, wenn die Miete der Mitarbeiterwohnung mindestens 2 Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Zudem sieht das Einkommensteuergesetz eine Mietobergrenze von 25 Euro pro Quadratmeter vor, um zu verhindern, dass Luxuswohnungen mit Steuervorteilen vermietet werden.

Wie wird eine Mitarbeiterwohnung versteuert?

Ob eine Dienstwohnung zu versteuern ist, hängt, wie bereits erläutert, von der Miethöhe ab. Liegt die Miete unterhalb der festgelegten Grenze, muss die Mitarbeiterwohnung nicht versteuert werden.

Folgende Tabelle verdeutlicht das:

	Beispiel 1	Beispiel 2
Ortsübliche Vergleichsmiete	600 €	750 €
2/3 der ortsüblichen Vergleichsmiete	400 €	500 €
Miete für Dienstwohnung	400 €	450 €
Geldwerter Vorteil (zu versteuern)	0 €	50 €

Im ersten Beispiel entspricht die Miete für die Dienstwohnung genau 2 Dritteln der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es entsteht dem Mieter kein geldwerter Vorteil. Im zweiten Beispiel liegt die Miete jedoch 50 Euro über dem Betrag, der sich bei 2 Dritteln der Vergleichsmiete ergibt. Der Mieter muss also 50 Euro monatlich als geldwerten Vorteil versteuern. 

Fazit: Dienstwohnung als ideales Werkzeug zur Mitarbeiterbindung

In den vergangenen Jahrzehnten ist die Mitarbeiterwohnung unpopulär geworden. Aktuell sorgen jedoch der steigende Fachkräftemangel und die Situation auf den Wohnungsmärkten dafür, dass Unternehmen wieder verstärkt Dienstwohnungen anbieten, um Mitarbeiter an den Betrieb zu binden und einen Anreiz zu schaffen. Wichtig sind klare Regelungen, damit es bei einem Ende des Arbeitsverhältnisses nicht zu Streitigkeiten kommt. Grundsätzlich können ungebundene Werkswohnungen mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden, sofern der Arbeitgeber die Wohnung für einen anderen Mitarbeiter benötigt und die Mietdauer unter 10 Jahren liegt. Handelt es sich um eine funktionsgebundene Wohnung, verkürzt sich die Frist auf einen Monat.

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