Außerordentliche Kündigung des Mietvertrags – Gründe und Regelungen

Die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags ist sowohl Mietern als auch Vermietern nur unter bestimmten Voraussetzungen gestattet. Diese müssen sich schlüssig belegen lassen. Hier erfahren Sie, worauf beide Parteien achten müssen.

Der Unterschied zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung

Bei einem unbefristeten Mietvertrag beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter für eine ordentliche Kündigung drei Monate. Er muss für die Kündigung keinen Grund angeben. Der Vermieter hingegen muss ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben – die Tatsache etwa, dass er an jemand anderes zu einem höheren Preis die Wohnung vermieten könnte, reicht nicht aus. Berechtigtes Interesse besteht etwa bei

• Eigenbedarf
• Vertragsverletzung durch den Mieter
• wirtschaftlichen Gründen, die über eine Mieterhöhung hinausgehen

Wie lang die Kündigungsfrist für den Vermieter ist, hängt davon ab, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht: Wohnt der Mieter noch keine fünf Jahre in der Wohnung, liegt die Frist bei drei Monaten. Sie erhöht sich nach fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.

Liegt ein befristeter Mietvertrag vor, ist die außerordentliche Kündigung der einzige Weg, ihn vor Ablauf der festgelegten Frist zu beenden. Aber auch der befristete Mietvertrag kann durch die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags beendet werden, ohne dass die übliche Frist wie bei der ordentlichen Kündigung eingehalten werden muss. Allerdings müssen sowohl Mieter als auch Vermieter dafür wichtige Gründe angeben.

Gründe für die außerordentliche fristlose Kündigung der Wohnung

Für beide Parteien gilt, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen müssen, wenn wichtige Gründe dafür vorliegen, dass dies nicht mehr zumutbar ist. Das BGB bietet in den §§ 543 und 569 einige Beispiele für derartige Situationen. Ob die Zumutbarkeit gegeben ist oder nicht, müssen im Zweifelsfall die Gerichte bestimmen.

Die hier angeführten Gründe stellen in vielen Fällen eine Eskalation des Mietverhältnisses über einen langen Zeitraum hinweg dar – außer natürlich bei Zahlungsverzug oder nicht erfolgter Übergabe der Wohnung. In beinahe allen Fällen ist es grundsätzlich besser, vor Abmahnungen oder fristlosen Kündigungen das persönliche Gespräch zu suchen. Häufig lässt es sich so vermeiden, dass es zum Äußersten kommt. Gelingt die Deeskalation aber nicht oder lässt sich kein Weg finden, das Mietverhältnis zu retten, kommen folgende Punkte zum Tragen.

Diese Gründe gelten für Vermieter

Relativ leicht ist der Nachweis der Unzumutbarkeit für den Vermieter zu erbringen, wenn der Mieter die fällige Miete entweder zwei Monate hintereinander nicht bezahlt oder an mehreren Terminen nur teilweise zahlt, sodass sich ein Mietrückstand von zwei Monatskaltmieten inklusive Abschlag für die Betriebskosten ergibt. In diesem Fall darf der Vermieter die außerordentliche fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung des Mieters aussprechen. Der Mieter kann diese allerdings durch die Nachzahlung der Miete unwirksam machen, wenn ein vergleichbarer Fall nicht schon einmal innerhalb der letzten zwei Jahren eingetreten ist.

Andere Gründe für die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter sind

• illegale Aktivitäten des Mieters (beispielsweise Drogenverkauf im Treppenhaus)
• Beleidigung oder Bedrohung des Vermieters oder der Nachbarn durch den Mieter
• ein Vernachlässigen der Sorgfaltspflicht gegenüber der Immobilie oder eine Gefährdung derselben (wiederholte Brandgefahr in der Nacht durch verbrennendes Essen, wiederholte Wasserschäden in der darunterliegenden Wohnung durch überlaufende Badewannen, versäumte Meldung von Makeln, versäumte Schönheitsreparaturen etc.)
• wiederholte Störung des Hausfriedens, etwa durch Lärmbelästigung
• Zweckentfremdung der Wohnung etwa für das Betreiben eines Gewerbes, das eine Störung verursacht
• Untervermietung der Wohnung durch den Mieter ohne Erlaubnis
• nicht genehmigte bauliche Maßnahmen in der Wohnung durch den Mieter

Abgesehen von den illegalen Aktivitäten des Mieters können diese Gründe allerdings nur herangezogen werden, wenn vorab eine entsprechende Abmahnung erteilt wurde. Aus dieser muss der Mieter klar ersehen können, worin sein Fehlverhalten besteht, damit er es gegebenenfalls abstellen kann. Erst wenn dies nicht passiert, kann die fristlose Kündigung erfolgen.

Außerordentliche Kündigung der Wohnung durch den Mieter

Der Mieter darf immer fristgerecht kündigen, doch in manchen Situationen sind drei Monate zu lang – oder das Ende des befristeten Vertrags liegt in zu weiter Zukunft. Zu den Gründen, weshalb welcher der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen kann, zählen

• die Nichtübertragung oder Unmöglichkeit der Nutzung der Mietsache, die nicht fristgerechte Übertragung oder mögliche Nutzung der Mietsache sowie der Entzug der Mietsache
• die Gesundheitsgefährdung durch die Mietsache (etwa durch schweren Schimmel- oder Ungezieferbefall)
• schwerwiegende Mängel (unzumutbare Kälte im Winter, laufende nächtliche Ruhestörungen durch Nachbarn, unzumutbare Geruchsbelästigung, Bordellbetrieb im Gebäude etc.)
• vorsätzlicher Betrug durch den Vermieter (etwa bei der Abrechnung der Nebenkosten oder falls die Angabe der Wohnungsgröße um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Größe abweicht)
• unerlaubtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter
• Störung des Hausfriedens durch den Vermieter (häufige Lärmbelästigung, Bruch der Hausordnung)
• Beleidigung oder Bedrohung durch den Vermieter

Auch für den Mieter gilt: Erst muss eine Abmahnung erfolgen, bevor die genannten Gründe für eine außerordentliche Kündigung angeführt werden können! Auch der Vermieter muss wissen, welches Fehlverhalten er abzulegen hat, falls der Mietvertrag weiterhin bestehen bleiben soll.

Das gilt es bei der Abmahnung zu beachten

In fast allen Fällen müssen sowohl Vermieter als auch Mieter eine Abmahnung verfassen, ehe sie den Mietvertrag außerordentlich kündigen dürfen. Dabei sind wichtige Punkte zu beachten:

• Auch wenn die Form der Abmahnung gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, sollten Sie beweisen können, dass Sie sie übermittelt haben. Verzichten Sie also auf mündliche Abmahnungen: Wählen Sie immer die Schriftform.
• Schreiben Sie das Wort „Abmahnung“ explizit mit hinein: Es muss klar ersichtlich sein, worum es sich handelt.
• Setzen Sie Ihre Unterschrift per Hand unter das Schriftstück.
• Schicken Sie das Einschreiben nicht normal mit der Post, sondern entweder als Einschreiben mit Rückschein oder durch einen Boten, der bezeugen kann, das Schreiben übergeben zu haben. Auch die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher ist möglich, aber kostenintensiv.
• Beschreiben Sie genau die Pflichtverletzung, derer sich die andere Partei schuldig gemacht hat.
• Geben Sie eine Frist, bis zu welchem Moment die Pflichtverletzung abgestellt sein muss.
• Nennen Sie die Konsequenzen, die erfolgen, wenn der Adressat der Aufforderung nicht nachkommt.

Das Recht auf die außerordentliche fristlose Kündigung kann verwirkt werden

Da die außerordentliche fristlose Kündigung nur gestattet ist, wenn einem der Beteiligten die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, muss dies am Handeln der betroffenen Person erkennbar sein. Hat etwa der Mieter den Vermieter wegen Mängeln abgemahnt und ihm eine Frist zur Beseitigung gesetzt, die dieser verstreichen ließ, darf sich der Mieter mit der Kündigung nicht mehr beliebig viel Zeit lassen: Nach Verstreichen der Frist sollte es nur mehr wenige Wochen bis zur Kündigung dauern. Andernfalls sehen Gerichte das Zögern womöglich als Indiz dafür, dass das Leben in der Wohnung doch nicht unzumutbar ist. Das Recht auf fristlose Kündigung kann also erlöschen, wenn Sie nicht aufpassen. Wann das der Fall ist, entscheiden die Gerichte im Einzelfall.

Was ist die außerordentliche fristgerechte Kündigung des Mietvertrags?

Die fristgerechte außerordentliche Kündigung kann unter besonderen Umständen eintreten. Sie beträgt drei Monate und kommt dann infrage, wenn sich seit Abschluss des Mietvertrags die Voraussetzungen eklatant geändert haben. Dafür gibt es verschiedene Beispiele.

Beim Tod des Mieters etwa endet nicht automatisch der Mietvertrag: Handelte es sich bei dem Verstorbenen um den Alleinmieter, wird der Mietvertrag auf Wunsch mit den sogenannten eintrittsberechtigten Personen weitergeführt. Dies können Ehegatten oder Lebenspartner, Kinder, andere Verwandte sowie weitere Personen sein, die mit dem Verstorbenen in einem Haushalt gelebt haben. Sie dürfen den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Todes des Mieters außerordentlich fristgerecht kündigen. Der Vermieter hingegen darf das nur, wenn triftige Gründe dafür vorliegen (Eigenbedarf etwa oder die Unzumutbarkeit, das Mietverhältnis mit den betreffenden Personen fortzuführen).

Gibt es keine eintrittsberechtigten Personen, wird der Mietvertrag laut § 564 BGB automatisch mit den Erben weitergeführt, sobald sie das Erbe annehmen. Hier gilt das Recht zur außerordentlichen fristgerechten Kündigung sowohl für die Erben als auch für den Vermieter. Letzterer muss in diesem Fall keine wichtigen Gründe für die Kündigung angeben.

Weitere Möglichkeiten für die außerordentliche fristgerechte Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter bestehen bei

• einer angekündigten Mieterhöhung
• einer angekündigten Modernisierung, die eine Mieterhöhung nach sich ziehen wird
• der unberechtigten Verweigerung der Berechtigung zur Untermiete durch den Vermieter

Der Vermieter hingegen ist zur außerordentlichen fristgerechten Kündigung berechtigt, wenn der Mietvertrag einst für eine Frist von mehr als 30 Jahren eingegangen wurde und nun 30 Jahre verstrichen sind. Dafür muss er keine Kündigungsgründe angeben und der Mieter hat kein Widerspruchsrecht.

Außerdem gilt das Recht, wenn jemand ein Haus in einer Zwangsversteigerung gekauft hat: Hier hat der Käufer einmalig die Möglichkeit, die außerordentliche fristgerechte Kündigung auszusprechen, wenn er einen triftigen Grund wie Eigenbedarf hat. Allerdings bleibt hier für Mieter das Recht auf Widerspruch bestehen, wenn es sich um einen Härtefall handelt.

Fazit: Sorgfältig vorgehen bei der außerordentlichen Kündigung

Die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags ist nur für Sonderfälle eingerichtet worden – in der Regel ist die ordentliche Kündigung maßgeblich. Stellen Sie jedoch fest, dass ein Grund für eine außerordentliche Kündigung vorliegt, sollten Sie rasch, aber sorgfältig handeln: Dokumentieren Sie etwaige Regelverstöße, so gut es geht, und schreiben Sie gegebenenfalls eine Abmahnung. Stellen Sie sicher, dass der Adressat sie erhält. Lassen Sie sich mit der fristlosen Kündigung aber nicht zu viel Zeit, wenn der Missstand nicht abgestellt wird. Denn die Wirksamkeit Ihrer Kündigung kann bei Verzögerungen erlöschen. Geht die Sache schließlich vor Gericht, müssen Sie möglichst lückenlos nachweisen können, dass die Weiterführung des Mietverhältnisses tatsächlich nicht zumutbar ist und Sie alles richtig gemacht haben.

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