Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: So geht’s

Wenn Sie Ihre komplette Immobilie oder einen Teil davon in mehrere Wohnungen aufteilen und diese einzeln verkaufen möchten, benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für jede dieser Wohnungen. Welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wie und wo Sie diese Bescheinigung beantragen und welche Kosten auf Sie zukommen, erklären wir Ihnen in den folgenden Absätzen.

Was ist eine Abgeschlossenheitserklärung und wozu dient sie?

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine amtliche Bestätigung, dass eine oder mehrere Einheiten eines Hauses als in sich geschlossene Wohnungen genutzt und als solche auch veräußert werden dürfen. Relevant wird sie also beispielsweise, wenn Sie in Ihrem Einfamilienhaus einen Bereich abtrennen und diesen als separate Eigentumswohnung verkaufen möchten. Zusammen mit dem Aufteilungsplan und einer Gemeinschaftsordnung reichen Sie die Abgeschlossenheitserklärung beim Amtsgericht ein. Das Gericht trägt die so entstandene neue Einheit ins Grundbuch ein.

Gut zu wissen: Die Bescheinigung ist nur für den Verkauf einer Wohnung erforderlich. Wollen Sie eine neu abgetrennte Wohnung nur vermieten, benötigen Sie keine Abgeschlossenheitserklärung.

Voraussetzungen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Damit Wohnraum als abgeschlossen gilt, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die Wohneinheit muss durch Wände und Decken so vom Rest der Immobilie abgetrennt sein, dass ausreichender Schall- und Wärmeschutz gewährleistet ist.
• Die Zugänge zur Wohnung müssen verschließbar sein.
• Innerhalb der Einheit muss die Ausstattung eine übliche Nutzung als Wohnung ermöglichen, beispielsweise müssen mindestens ein kombinierter Wohn- und Schlafraum, eine Kochgelegenheit und ein Bad mit einer Toilette vorhanden sein.
• Gesetzliche Brandschutzvorgaben müssen auch nach einem eventuellen Umbau für alle Wohneinheiten gewährleistet sein.

Gut zu wissen: Neben einer Abgeschlossenheitsbescheinigung für Wohnraum gibt es eine solche Bescheinigung auch für gewerblich genutzte Räume, auch Teileigentum genannt. Die Anforderungen an ein solches Eigentum sind ähnlich wie die an Wohneigentum, nur dass es weniger Vorgaben zur notwendigen Ausstattung gibt.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen

Zuständig für den Antrag und die Feststellung der Abgeschlossenheit ist die Bauaufsichtsbehörde, teilweise auch in Zusammenarbeit mit einem Bausachverständigen. Nehmen Sie eventuelle Bauarbeiten zur Herstellung der Abgeschlossenheit vor, werden diese ebenfalls von der Behörde abgenommen.

Für den eigentlichen Antrag brauchen Sie folgende Unterlagen, die Sie bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen:

• das ausgefüllte Antragsformular (erhältlich als Ausdruck bei der Behörde oder direkt online zum Herunterladen),
• den Lageplan der Immobilie im Maßstab 1:1000 und
• den Aufteilungsplan der Immobilie inklusive aller Nebengebäude und -anlagen im Maßstab 1:100. Aus den Plänen sollte hervorgehen, wie Gemeinschaftseigentum, Wohnungseigentum und Sondereigentum (wie Keller oder Garage) zueinander liegen.

Da das Genehmigungsverfahren bundesweit nicht einheitlich geregelt ist, fragen Sie außerdem bei Ihrer Bauaufsichtsbehörde nach, ob noch weitere Unterlagen nötig sind. Einige Behörden verlangen beispielsweise detaillierte Zeichnungen von sanitären Einrichtungen, einen Kaufvertrag oder eine Wohn- und Nutzflächenberechnung.

Wissenswert: Bestimmte Teile, wie einzelne Kellerbereiche, Terrassen und Garagenstellplätze, können gezielt in eine Wohneinheit und somit in die Abgeschlossenheitserklärung inkludiert werden. Diese Bereiche müssen jedoch eindeutig der Wohneinheit zugeordnet sein.

Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung fallen Gebühren an, für die es keine festen Regelsätze gibt. Je nach Behörde können Sie mit Kosten von etwa 100 bis 1.500 Euro rechnen. Für die weiteren Schritte, beispielsweise den Eintrag ins Grundbuch, werden weitere Gebühren fällig.

Bei der Bearbeitungsdauer für einen Antrag gibt es übrigens ebenfalls große Abweichungen: Manchmal halten Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits nach 2 Wochen in den Händen, manchmal erst nach einem Vierteljahr.

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