Wasserschaden in der Mietwohnung: Wer zahlt?

Eine übergelaufene Badewanne, eine undichte Waschmaschine oder ein poröses Rohr: Ursachen für einen Wasserschaden gibt es leider zuhauf. Müssen infolge des Wasserschadens Wände und Böden getrocknet werden und kam es darüber hinaus zu Schäden am Mobiliar, geht das Leck schnell ins Geld. Deshalb sollten Sie möglichst rasch ermitteln, wo genau das Wasser herkommt und wer den Schaden verursacht hat. Anhand dieser Informationen wird schließlich bestimmt, wer für den Schaden geradestehen muss.

Wasserschaden: mögliche Ursachen

Dem Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) zufolge kommt es in Deutschland etwa alle 30 Sekunden zu Leitungswasserschäden. Dabei zählen Rohrbrüche nicht einmal zu den Hauptursachen für Wasserschäden: Installationsfehler bei Wasch- und Spülmaschine, übergelaufene Waschbecken und Badewannen sowie äußere Einwirkungen wie Hochwasser und Starkregen sorgten in den vergangenen Jahren für Versicherungsschäden in Milliardenhöhe.

Während der Schaden bei einer defekten Waschmaschine oft direkt ersichtlich ist, kann ein poröses Wasserrohr die Bausubstanz nach und nach in Mitleidenschaft ziehen. Häufige Indizien für derartig versteckte Wasserschäden sind ein fauliger Geruch, ein plötzlich gestiegener Mehrverbrauch an Wasser sowie ein konstantes Fließgeräusch, das aus den Leitungen zu kommen scheint. In diesem Fall sollten Mieter einen Blick auf die Wasseruhr werfen: Dreht sich diese, obwohl kein Wasser entnommen wird, liegt ein Wasserschaden nahe. Mieter sind dann dazu verpflichtet, unverzüglich den Vermieter über ihren Verdacht in Kenntnis zu setzen. Alternativ können sie auch die Hausverwaltung oder den Hausmeister informieren.

Erste Hilfe bei Wasserschaden: Was tun?

Wer Wasser in der Wohnung hat und den Vermieter bereits informiert hat, sollte anschließend unverzüglich einige Maßnahmen ergreifen, um den Schaden zu begrenzen:

1. Wasser abstellen: Kann der Wasserschaden genau verortet werden, genügt in der Regel das Zudrehen des Absperrhahns. Ist unklar, wo das Wasser herkommt, sollte der Hauptwasserhahn geschlossen werden.
2. Strom abstellen: Unterbrechen Sie die Stromzufuhr, um einen Kurzschluss oder Folgebrand zu verhindern.
3. Bewegliches Inventar retten: Bringen Sie Ihre Möbel oder anderes bewegliches Inventar in Sicherheit oder decken Sie dieses so gut es geht mit Folien ab. Um die Luftfeuchtigkeit zu reduzieren, sollten Fenster und Türen geöffnet werden.
4. Wasser (provisorisch) beseitigen: Versuchen Sie, das Wasser möglichst effizient zu beseitigen. Bei kleineren Wasserschäden genügen meist Lappen und Eimer. Handelt es sich um einen massiven Wasserschaden – etwa einen vollgelaufenen Keller – sollten Sie die Feuerwehr verständigen. Bedenken Sie allerdings, dass dies Kosten nach sich zieht. Als Vermieter einer Wohnung sollten Sie davon absehen, direkt auf eigene Faust Handwerker zu beauftragen. Wenden Sie sich stattdessen zunächst an Ihre Versicherung. Häufig kooperieren diese mit einzelnen Handwerkerbetrieben und schränken deshalb die Haftung ein, wenn der Versicherungsnehmer das Ganze selbst in die Hand nimmt.
5. Schäden dokumentieren: Fertigen Sie Fotos von den entstandenen Schäden an. So groß die Versuchung auch sein mag: Entsorgen Sie kaputtes Mobiliar nicht direkt, sondern behalten Sie dieses vorübergehend als Beweis für die Versicherung.

Gut zu wissen: Im Falle eines Wasserschadens muss der Mieter dem Vermieter Zutritt zur Wohnung gewähren. Problematisch wird das Ganze allerdings, wenn Nachbarn einen Wasserschaden melden, die Ursache in Ihrer Eigentumswohnung vermutet wird und Ihr Mieter nicht zu Hause ist. In diesem Fall müssen Sie als Vermieter zunächst versuchen, den Mieter telefonisch zu erreichen. Haben Sie dabei keinen Erfolg, sollten Sie nicht direkt den nächstbesten Schlüsseldienst rufen und sich so selbst Zugang zur Wohnung verschaffen. Zwar berufen sich viele Vermieter in dieser Situation auf „Gefahr im Verzug“, doch kann ein solches Vorgehen im Streitfall auch als Hausfriedensbruch ausgelegt werden. Sprechen Sie vorher mit allen Nachbarn und fragen Sie nach, ob Ihr Mieter vielleicht einen Ersatzschlüssel oder eine Handynummer hinterlassen hat. Ist dies nicht der Fall, sollten Sie zusätzlich zum Schlüsseldienst auch die Polizei verständigen. Diese kann im Zweifelsfall belegen, dass es sich um einen Notfall gehandelt hat und dass Ihnen nichts anderes übrig blieb, als die Wohnung eigenmächtig zu betreten.

Wer haftet bei Wasserschaden in der Mietwohnung?

Bei Wasserschäden in der Mietwohnung gilt: Der Verursacher haftet. Hat der Mieter beispielsweise die Spülmaschine selbst angeschlossen und sind ihm dabei Fehler unterlaufen, haftet er für den Fall, dass diese nach einiger Zeit unbemerkt ausläuft. Platzt hingegen ein Rohr in der Leitung, kann nicht der Mieter für den Schaden verantwortlich gemacht werden. In diesem Fall haftet der Vermieter als Eigentümer der Wohnung.

Schadensersatzansprüche nach Wasserschaden

Aus dieser Haftung ergeben sich auch bestimmte Ansprüche: Hat ein Gutachter veraltete Leitungen als Ursache für das Leck identifiziert, hätten Sie als Vermieter den Schaden durch die frühzeitige Sanierung vermeiden können. Wurde die teure Designercouch Ihres Mieters durch den vermeidbaren Rohrbruch beschädigt, kann dieser Schadensersatz von Ihnen verlangen. Darüber hinaus steht Ihrem Mieter unter Umständen eine Aufwandsentschädigung nach § 555a Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu: So müssen Sie ihm unter anderem die entstandenen Stromkosten für das Trocknungsgerät oder den Hotelaufenthalt bezahlen, wenn die Wohnung vorübergehend nicht mehr bewohnbar ist. Sorgt dies dafür, dass Ihr Mieter einen längeren Arbeitsweg in Kauf nehmen muss, kann ihm hierfür zusätzlich eine Kilometerpauschale von etwa 30 Cent zustehen. Übernimmt Ihr Mieter Teile der Reinigungs- und Räumarbeiten selbst, kann er Ihnen auch seine Arbeitsleistung in Rechnung stellen. Gerichte haben hier in der Vergangenheit einen Stundensatz von etwa 7,50 Euro als gerechtfertigt anerkannt.

Dasselbe gilt jedoch auch andersherum: Hat der Mieter etwa das Waschbecken während seiner Abwesenheit zum Überlaufen gebracht, können Sie Schadensersatzansprüche für Schäden an Ihrer Eigentumswohnung geltend machen.

Mietminderung nach Wasserschaden

Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu sichern. Liegt ein Wasserschaden vor und hat der Mieter diesen nicht selbst verursacht, ist die uneingeschränkte Nutzung der Wohnung häufig nicht mehr gegeben. Das laute Dröhnen der Trocknungsgeräte oder unbewohnbare Zimmer sorgen dafür, dass Ihr Mieter deutliche Abstriche hinnehmen muss und entsprechend eine Mietminderung geltend machen kann.

Zwar gibt es Mietminderungstabellen, die der ersten Orientierung dienen sollen, doch muss der genaue Prozentsatz immer im Einzelfall bestimmt werden. Als Vermieter empfiehlt es sich, in einem solchen Fall proaktiv zu handeln und dem Mieter von sich aus eine angemessene Mietminderung anzubieten, die greift, bis alle Schäden beseitigt sind.

Uneinsichtig reagieren Vermieter oft dann, wenn ein Dritter den Schaden verursacht hat. Hat der Nachbar in der Wohnung darüber beispielsweise vergessen, den Wasserhahn zuzudrehen, und wurde dabei auch die eigene Eigentumswohnung in Mitleidenschaft gezogen, steht dem Mieter im Zweifelsfall trotzdem eine Mietminderung zu. Schließlich kommt es auch dann zu Einschränkungen im täglichen Leben. Die Einbußen – sowie alle Ausgaben, die für die Beseitigung des Wasserschadens anfallen – können Sie allerdings später vom Verursacher des Wasserschadens oder dessen Versicherung zurückfordern.

Wasserschaden in der Wohnung: Welche Versicherung haftet wann?

Bei Wasserschäden springen in vielen Fällen Versicherungen ein. Hierbei kommt es jedoch darauf an, wer den Schaden verursacht hat und welche Art von Schaden dabei entstanden ist.

Gebäudeversicherung

Kommt es zu einem Wasserschaden und ist dieser auf ein poröses oder geplatztes Rohr zurückzuführen, ist die Wohngebäudeversicherung die erste Anlaufstelle für Wohnungs- und Hauseigentümer. Sie kommt für die Kosten für Reparatur und Instandhaltung auf. Die Gebäudeversicherung kommt in der Regel auch dann auf, wenn Schäden am Gemeinschaftseigentum – beispielsweise Flur und Treppenhaus – entstanden sind. Wohnungseigentümer sollten sich in diesem Fall aber darauf einstellen, dass die Abwicklung nervenzehrend und langwierig sein kann, da einige Versicherer in einem solchen Fall mit der gesamten Eigentümergemeinschaft verhandeln wollen.

Immobilieneigentümer sollten bedenken, dass die Gebäudeversicherung in der Regel nicht bei Schäden durch Grund-, Hoch- und Reinigungswasser einspringt. In diesem Fall ist die sogenannte Elementarversicherung leistungspflichtig. Auch wenn das Gebäude leersteht, sind Sie bei der Gebäudeversicherung an der falschen Stelle. Stattdessen sollten Sie sich – wenn vorhanden – an Ihre Bauleistungsversicherung wenden.

Elementarversicherung

Die Elementarversicherung zahlt immer dann, wenn es infolge von Naturereignissen zu einem Wasserschaden gekommen ist. Beispiele hierfür sind Starkregen und Hochwasser. Teils ist die Elementarversicherung bereits in der Gebäudeversicherung enthalten, doch geht dies in der Regel mit höheren Beiträgen einher. Als Wohnungseigentümer sollten Sie sich darüber Gedanken machen, ob Sie diese Art von Schutz unbedingt benötigen. Besitzen Sie beispielsweise eine Wohnung im dritten Stock ohne Kelleranteil, ist die Elementarversicherung eher unnötig.

Hausratversicherung

Hat der Mieter eine Hausratversicherung, kommt diese für Schäden am eigenen Mobiliar auf. Wichtig ist dabei allerdings, dass der Versicherungsschutz in der Regel nur bei Leitungsschäden greift. Handelt der Mieter grob fahrlässig – etwa indem er die Waschmaschine falsch anschließt und unbeaufsichtigt laufen lässt –, zahlt die Versicherung meist nicht. Die Hausratversicherung zahlt in der Regel auch dann nicht, wenn der Wasserschaden auf äußere Einflüsse zurückzuführen ist. Steht der Keller infolge von Starkregen unter Wasser und wurden dadurch die darin untergestellten Gartenmöbel beschädigt, wird der Schaden nicht erstattet.

Wichtig zu wissen ist auch, dass die Hausratversicherung nicht den Neuwert, sondern lediglich den Zeitwert der beschädigten Gegenstände ersetzt. Wurde durch den Wasserschaden etwa der 3 Jahre alte Flachbild-TV beschädigt, bekommt der Mieter nicht den Originalwert zurückerstattet.

Viele Hausratversicherungen kommen darüber hinaus auch für die Aufräum-, Lager- und Hotelkosten auf.

Privathaftpflichtversicherung

Die Privathaftpflichtversicherung greift immer dann, wenn Schäden am Eigentum eines Dritten entstanden sind. Sind Sie Vermieter einer Wohnung und hat ein undichtes Rohr dafür gesorgt, dass nicht nur das Gebäude, sondern auch die Möbel Ihres Mieters beschädigt wurden, kommt die Gebäudeversicherung für Reparaturkosten auf, während Ihre Privathaftpflichtversicherung die kaputten Möbel des Mieters ersetzt.

Sind Sie Mieter einer Wohnung und hat der Nachbar über Ihnen durch einen Wasserschaden Schäden an Ihrem Mobiliar verursacht, zahlt in der Regel dessen Privathaftpflichtversicherung. Hat er keine, muss er selbst für Ihre Schäden geradestehen. Ist er finanziell nicht in der Lage dazu, sollten Sie sich in letzter Instanz an Ihre eigene Hausratversicherung wenden.

Die Versicherungskonditionen von Privathaftpflichtversicherungen unterscheiden sich maßgeblich voneinander. Haben Sie den Wasserschaden durch grob fahrlässiges Verhalten verursacht, kann es beispielsweise sein, dass Ihre Versicherung die Zahlung verweigert. Allerdings ist ein derartiger Haftungsausschluss heute eher selten der Fall.

Fazit: Meistens zahlt die Versicherung

Ein Wasserschaden ist nicht nur ärgerlich, sondern in der Regel auch kostspielig. Glücklicherweise kommt in den meisten Fällen die Versicherung für den Schaden auf. Wichtig ist dabei allerdings, dass Mieter und Vermieter kooperieren und die Ursache für das Leck schnell ausfindig machen. Nur so können Sie sich sicher sein, dass Sie die korrekte Versicherung kontaktieren und das finanzielle Nachspiel möglichst schnell abgewickelt werden kann.

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