Nicht umlagefähige Nebenkosten: Was Mieter wissen sollten

Vermieter dürfen Ausgaben für den Betrieb und Erhalt einer Mietimmobilie auf ihre Mieter umlegen. Das bedeutet konkret: Neben den eigentlichen monatlichen Mietzahlungen zahlen Sie auch einen bestimmten Betrag für die sogenannten Betriebskosten beziehungsweise Nebenkosten. Allerdings: Nicht alle Ausgaben rund um die Immobilie darf der Vermieter einfach so weitergeben. Damit Sie als Mieter nicht zu viel zahlen, geben wir einen Überblick über nicht umlagefähige Nebenkosten.

Rechtliche Grundlagen rund um die Nebenkosten

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert in § 556 Absatz 2 Nebenkosten als Kosten, die dem Eigentümer durch die Immobilie und den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts fortlaufend entstehen. In § 556 Absatz 3 wird außerdem auf die Betriebskostenverordnung verwiesen, die insgesamt 17 Punkte enthält, welche die umlagefähigen Nebenkosten genauer benennen.

Wichtig: Mieter müssen Nebenkosten nur zahlen, wenn es eine entsprechende schriftliche Vereinbarung gibt. Diese ist meist Teil des Mietvertrags. Ohne Vereinbarung sind Sie zur Zahlung von Nebenkosten nicht verpflichtet.

Nicht umlagefähige Nebenkosten im Detail

Die Nebenkosten beziehungsweise Betriebskosten, die Vermieter nicht an Mieter weitergeben dürfen, lassen sich in zwei Bereiche einteilen: Reparatur- und Instandhaltungskosten sowie Verwaltungskosten.

Reparatur- und Instandhaltungskosten

Der Besitzer beziehungsweise Vermieter einer Immobilie ist verpflichtet, für den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts zu sorgen. Das bedeutet: Aufwendungen für Reparaturen – beispielsweise einer defekten Heizung oder wenn neuer Boden in einer Wohnung verlegt werden muss – dürfen nicht an die Mieter weitergegeben werden. Gleiches gilt für Ausgaben zur Instandhaltung, etwa wenn das Dach gedeckt oder die Fassade gestrichen wird. Diese Kosten zählen alle zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten. Es gibt jedoch einige Modernisierungsmaßnahmen, die den Vermieter zur Mieterhöhung berechtigen. Welche das im Detail sind und wie die Umlage dieser Nebenkosten funktioniert, erfahren Sie in einem separaten Ratgeber.

Verwaltungskosten

Fallen für die Verwaltungsarbeit des Vermieters Kosten an – etwa für die Hausverwaltung eines Mehrfamilienhauses, die Gebäudeversicherung oder die Kontoführung –, sind diese nicht auf die Mieter umlegbar. Personalkosten für einen Hausmeister oder Hauswart gehören jedoch nicht in diesen Bereich und dürfen an die Mieter weitergegeben werden. Eine weitere Ausnahme sind Verwaltungskosten bei Sozialwohnungen – diese dürfen bis zu gewissen Höchstgrenzen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung mit einfließen.

Gut zu wissen: Steht eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus über längere Zeit leer, dürfen die Nebenkosten nicht einfach neu auf die verbleibenden Mieter entsprechend der Wohnfläche oder der Personenanzahl umverteilt werden. In der Regel trägt der Vermieter das Risiko eines Leerstands komplett selbst und muss so auch die anteiligen Nebenkosten selbst zahlen.

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