Immobilien-Leasing: eine Alternative zu Kauf und Miete?
Den Traum vom Eigenheim realisieren, ohne Eigenkapital aufzubringen: Diese Möglichkeit eröffnet das Immobilien-Leasing. Gegen eine monatliche Gebühr darf ein Objekt über einen definierten Zeitraum genutzt werden. Am Ende der Laufzeit gibt es 2 Optionen: Entweder der Leasingnehmer erwirbt die Immobilie oder sie bleibt Eigentum des Leasinggebers. Obwohl dieses Modell in erster Linie im gewerblichen Sektor Anwendung findet, hat es auch im privaten Bereich seine Daseinsberechtigung.
Immobilien leasen – das ist das Grundprinzip
Das Immobilien-Leasing kann als eine Sonderform des Mietgeschäfts bezeichnet werden. Außerdem spricht man von einer objektbezogenen Fremdfinanzierung. Als Leasingnehmer tritt der künftige Nutzer der entsprechenden Immobilie auf. Der Leasinggeber ist der Eigentümer. Zumeist handelt es sich dabei um das Tochterunternehmen einer Bank. Es überlässt dem Kunden das Objekt für eine zuvor fest vereinbarte Dauer, wofür eine monatliche Rate zu zahlen ist. Übliche Zeiträume bewegen sich zwischen 10 und 30 Jahren.
Dem eigentlichen Beginn des Immobilien-Leasings gehen noch einige Schritte voraus. Häufig ist es Usus, dass der künftige Eigentümer und der Leasingnehmer bei der Projektplanung zusammenarbeiten. Sie stimmen sich bei der Wahl eines geeigneten Grundstücks, bei der Planung eines Neubaus oder bei der Suche nach einem Bestandsobjekt ab. Aufgrund seiner Expertise übernimmt der Leasinggeber dabei die tragende Rolle, wobei die Vorstellungen und Wünsche des künftigen Nutzers berücksichtigt werden.
Während der Laufzeit des Immobilien-Leasings ist eine Kündigung im Normalfall nicht vorgesehen. Damit es dazu kommt, müssen wichtige Gründe vorliegen und es bedarf der Zustimmung des Leasinggebers. Eine Auflösung ist nur dann denkbar, wenn eine der beiden Parteien ihre Pflichten verletzt oder sich die Umstände des Leasingnehmers gravierend ändern. Wer sich dazu entschließt, eine Wohnung oder ein Haus zu leasen, sollte sich der Verpflichtung bewusst sein, den Vertrag über die volle Dauer zu erfüllen.
Die verschiedenen Varianten des Immobilien-Leasings
Das Immobilien-Leasing eignet sich als Alternative zu einer Baufinanzierung. Der künftige Nutzer des Objekts muss dafür selbst kein Darlehen aufnehmen, sondern lediglich die monatlichen Raten begleichen. Es gibt insgesamt 3 Möglichkeiten, ein Gewerbeobjekt, ein Haus oder eine Wohnung zu leasen.
- Neubau-Leasing:
Nach dem Erwerb eines Grundstücks wird darauf ein Neubauobjekt errichtet. Der Leasingnehmer bringt seine Vorstellungen bei der Gestaltung ein. Es kann sich zum Beispiel um ein Einfamilienhaus, eine Villa, ein Hotel, eine Produktionshalle oder einen Verwaltungstrakt handeln.
- Buy-and-Lease:
Der Leasingnehmer entscheidet sich für ein Bestandsobjekt, das er künftig bewohnen oder nutzen möchte. Den Kauf übernimmt der Leasinggeber, der als Vermieter auftritt.
- Sale-and-Lease-Back-Immobilien:
Der Unterschied zu den anderen beiden Lösungen liegt darin, dass das Objekt zu Beginn Eigentum des künftigen Leasingnehmers ist. Er verkauft es an den Leasinggeber, um mit dem eingenommenen Geld eine finanzielle Lücke zu schließen. In der Folge sind auch für Sale-and-Lease-Back-Immobilien monatliche Gebühren zu entrichten.
Immobilie mieten vs. Immobilie leasen: Worin besteht der Unterschied?
Das Grundprinzip des Leasings einer Immobilie lässt sich mit einem Mietverhältnis vergleichen. Es gibt jedoch einige Unterschiede. Ein ganz wesentlicher ist die Rolle des Leasingnehmers. Er hat die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten selbst zu tragen – so, als wäre er der Eigentümer. Ein Mieter unterliegt dieser Verpflichtung nicht. Gleichbedeutend müssen jene, die eine Wohnung oder ein Haus leasen, alle dafür relevanten Versicherungen selbst abschließen.
Am Ende eines Immobilien-Leasings besteht für den Nutzer des Objekts die Möglichkeit, es zu kaufen. Das ist in einem Mietverhältnis weder üblich noch vorgesehen. Ein weiterer Unterschied betrifft die Kündigungsbedingungen. Während ein Mieter zumeist mit einer Frist von 3 Monaten vom Vertrag zurücktreten darf, gestaltet sich das beim Immobilien-Leasing nicht so unkompliziert. In aller Regel setzt zunächst eine sogenannte Grundmietzeit ein. In dieser Phase ist eine Kündigung ausgeschlossen. Handelt es sich um eine gewerblich genutzte Immobilie, beträgt die Dauer mindestens 10 Jahre. Bei Wohnobjekten sind es sogar 20 Jahre oder mehr. Klassische Mietverträge können auch Zeiträume mit einem Kündigungsverzicht vorgeben – diese dürfen sich jedoch nicht auf mehr als 4 Jahre erstrecken.
Immobilien-Leasing: Vor- und Nachteile im Überblick
Wer sich dazu entschließt, ein Haus oder eine Wohnung zu leasen, braucht dafür kein Eigenkapital aufzuwenden, wie es bei einer klassischen Baufinanzierung der Fall ist. Dennoch eröffnet sich für ihn die Möglichkeit, sich für ein Wunschobjekt zu entscheiden oder sich mit seinen persönlichen Vorstellungen bei einem Neubau einzubringen. Des Weiteren wird er von praktisch allem organisatorischen Aufwand entlastet. Zumeist versteht sich das Immobilien-Leasing als „Full Service“. Das bedeutet, dass der Leasinggeber sämtliche Schritte von der Konzeption bis zur Schlüsselübergabe übernimmt. Ein Makler muss nicht beauftragt werden, sodass dieser Kostenpunkt entfällt.
Für einen monatlichen Betrag hat der Nutzer die gleichen Rechte wie ein Eigentümer – allerdings auch die entsprechenden Ausgaben für Versicherungen, Instandhaltung und Reparatur. Wer die Option eines Immobilien-Leasings wählt, genießt Flexibilität: Er kann das Objekt am Ende der Vertragslaufzeit dem Leasinggeber überlassen oder es kaufen. Dafür besitzt er ein Vorkaufsrecht.
Die gleichen Vor- und Nachteile gelten für das Immobilien-Leasing auch im gewerblichen Bereich. Der finanzielle Aspekt ist jedoch anders zu betrachten. Unternehmer dürfen die zu zahlenden Gebühren als Betriebsausgaben steuerlich geltend machen. Gerade in der Gründungsphase oder in wirtschaftlich fordernden Zeiten kann es die Firma entlasten, eine Immobilie zu leasen. Zudem liegt das Finanzierungsrisiko beim Leasinggeber. Trotz eines begrenzten Budgets stehen dem Unternehmen zudem Geschäftsräume zur Verfügung, was in jedem Fall einen weiteren Vorteil bedeutet. Durch die stets gleichbleibenden Raten ermöglicht das Immobilien-Leasing Planungssicherheit.
Ein Blick auf die Kosten eines Immobilien-Leasings
Anders als bei einem Darlehen bringt der Leasingnehmer kein Eigenkapital ein. Stattdessen muss er lediglich die monatlichen Raten begleichen, die sich wie folgt zusammensetzen:
- Beitrag für Verwaltungskosten
- Zins
- Tilgung
Die konkrete Höhe dieses Betrags hängt stark vom Wert der Immobilie ab. Einzukalkulieren sind in jedem Fall noch weitere Kosten für Versicherungen, Instandhaltungsarbeiten und zu einem späteren Zeitpunkt womöglich Reparaturen. Es können auch vertragliche Vereinbarungen zwischen Leasinggeber und Leasingnehmer existieren, die Sonderzahlungen regeln. Sie bieten die Möglichkeit, die Laufzeit zu reduzieren und die Raten zu verkleinern. Ist das Objekt zum Vertragsende noch nicht vollends abbezahlt, muss die Restschuld überwiesen werden. Weitere Ausgaben entstehen, wenn an das Immobilien-Leasing ein Kauf angeschlossen sein soll. Dann kommen Posten in Form der Grunderwerbsteuer, der Notarkosten sowie Gebühren für die Änderung im Grundbuch hinzu.
Fazit: Für gewerbliche Nutzung interessant, für Privatpersonen nur bedingt empfehlenswert
Eine Immobilie zu leasen, bringt Unternehmen durchaus Vorteile. Das kann etwa in einer Gründungsphase der Fall sein, um mit einem schmalen Budget bereits Produktions- oder Geschäftsräume zu nutzen, die auf andere Weise nicht finanzierbar wären. Zu einem späteren Zeitpunkt ist es unter Umständen sinnvoll, über das Prinzip Sale-and-Lease-Back Immobilien an einen Leasinggeber zu verkaufen. Wirtschaftliche Engpässe vermag eine schon länger bestehende Firma so zu überbrücken. Hinzu kommt der Vorteil, dass die zu leistenden Raten als Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden dürfen. Für Privatpersonen erweist sich das Immobilien-Leasing im Grunde genommen nur dann als empfehlenswerte Lösung, wenn die Voraussetzungen für ein Darlehen nicht erfüllt werden können.
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