Teilverkauf des Hauses: Lohnt sich das?
Gerade im Alter fehlt es vielen Immobilieneigentümern an Geld: So reicht die spärliche Rente etwa oft nicht aus, um noch einmal groß in den Urlaub zu fahren oder das Eigenheim altersgerecht umzubauen. Ein Verkauf des Familienheims kommt jedoch für viele schon allein aus emotionalen Gründen nicht infrage. Doch seit ein paar Jahren werben einige Anbieter damit, die Lösung für dieses Dilemma gefunden zu haben: Teilverkauf. Was hat es damit auf sich und wo ist der Haken?
Was ist ein Immobilienteilverkauf?
Stark vereinfacht ausgedrückt läuft der Teilverkauf eines Hauses wie folgt ab: Sie verkaufen einen Teil Ihrer Immobilie, bekommen dafür den vereinbarten Betrag ausgezahlt, merken im Alltag jedoch wenig von Ihrem Miteigentümer. Sie müssen weder aus Ihrem Eigenheim ausziehen noch macht der Teilkäufer irgendwelche Rechte oder Ansprüche geltend. Allerdings müssen Sie hierfür ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen, das sich häufig pro Jahr auf etwa 3 bis 4 Prozent des verkauften Immobilienanteils beläuft.
Der Immobilienteilverkauf, der erst seit 2018 angeboten wird, richtet sich vorrangig an Immobilienbesitzer im Rentenalter, die zwar Geld benötigen, aber Ihr Eigenheim nicht verlassen möchten. Wie der Name bereits vermuten lässt, wird beim Teilverkauf nur ein Teil der Immobilie an einen gewerblichen Anbieter veräußert. Maximal handelt es sich dabei um 50 Prozent. Der Eigenheimbesitzer erhält den Erlös aus dem Teilverkauf und darüber hinaus umfangreiche Nutzungsrechte. Häufig handelt es sich dabei um ein notariell beurkundetes Nießbrauchrecht: Das ist insofern von Vorteil, als Sie die Immobilie nicht zwingend dauerhaft selbst bewohnen müssen. Anders als beim Wohnrecht können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit einem Nießbrauchrecht auch an Dritte vermieten und die Miete in voller Höhe einstreichen. Von diesen Zahlungen können Sie wiederum einen Platz im Senioren- oder Pflegeheim zahlen.
Bei einem Teilverkauf bleiben sämtliche Rechte und Pflichten bei Ihnen als Eigentümer. Sie können also beispielsweise frei über Renovierungen oder Umbauten entscheiden. Ihr Miteigentümer macht keinerlei Mitspracherecht geltend. Dies bedeutet jedoch auch, dass Sie sämtliche Kosten für Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen alleine tragen. Auch die Grundsteuer müssen Sie weiterhin selbst zahlen.
Welche Voraussetzungen gelten für einen Teilverkauf?
Um für einen Teilverkauf infrage zu kommen, müssen Sie bereits das Renteneintrittsalter erreicht haben oder zumindest kurz vor der Rente stehen. So müssen Sie als Eigentümer meist mindestens 60 Jahre alt sein.
Darüber hinaus muss der Auszahlungsbetrag oft mindestens 100.000 Euro betragen. Das bedeutet: Da Sie nur maximal 50 Prozent Ihrer Immobilie teilverkaufen können, muss Ihre Immobilie als Ganzes mehr als 200.000 Euro wert sein. Bei größeren Häusern wird dies kein Problem darstellen, kleinere Eigentumswohnungen im ländlichen Raum fallen hingegen meist durch das Raster.
Der Anbieter wird vor dem Teilverkauf auch prüfen, ob Ihre Immobilie belastet ist oder nicht. Zwar muss das Haus nicht zwangsläufig vollständig abbezahlt sein, allerdings lassen sich die meisten Anbieter nur dann auf den Teilverkauf ein, wenn die Restschuld eher gering ausfällt.
Die 3 Voraussetzungen für den Teilverkauf im Überblick
- Der Eigentümer muss mindestens 60 Jahre alt sein.
- Der Auszahlungsbetrag muss mindestens 100.000 Euro betragen.
- Die Immobilie muss (fast) abbezahlt sein.
Ablauf: Wie läuft der Teilverkauf eines Hauses ab?
Beim Teilverkauf handelt es sich nicht um ein standardisiertes Verfahren, weshalb sich Ablauf und Regelungen je nach Anbieter unterscheiden können. Wichtig ist daher, dass Sie immer das Kleingedruckte lesen und im Zweifelsfall direkt beim Anbieter Ihrer Wahl nachfragen.
In vielen Fällen beginnt der Teilverkauf damit, dass Sie festlegen, zu wie viel Prozent Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten. Im Anschluss engagiert der Anbieter einen Gutachter, der die Wertermittlung vornimmt. So wird festgestellt, was Ihre Immobilie – und damit auch der zu veräußernde Anteil – wert ist. Auf Grundlage dieser Information wird ein Angebot erstellt, das die folgenden Informationen enthält:
- Kaufpreis für den zu verkaufenden Immobilienanteil
- Höhe des monatlichen Nutzungsentgelts
- Sonstige Regelungen, z. B. Rückkaufmodalitäten, Anpassung der Nutzungsgebühr, Höhe des Serviceentgelts bei späterem Verkauf
Sind Sie mit dem Angebot einverstanden, vereinbart der Anbieter für Sie einen Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags und für die Eintragung Ihres Nießbrauchrechts. Einige Anbieter beteiligen den Verkäufer im Rahmen eines Serviceentgelts an den Kosten für Notar und Grundbucheintrag. Ob dies auch bei Ihnen der Fall ist, sollten Sie Ihrem Angebot entnehmen können.
Ist der Teilverkauf schließlich in trockenen Tüchern, bekommen Sie den vereinbarten Kaufpreis ausgezahlt.
Von Nutzungsentgelt bis Servicepauschale: Diese Kosten kommen beim Teilverkauf auf Sie zu
Wenn Sie einen Teil Ihres Eigenheims an einen gewerblichen Anbieter verkaufen, bekommen Sie den entsprechenden Geldwert ausgezahlt. Der Vorteil: Sie machen Ihre Immobilie zu Geld, ohne ausziehen zu müssen. Dem stehen jedoch einige Kosten und Gebühren gegenüber, die Sie vor Abschluss eines Teilverkaufs einkalkulieren sollten.
Nutzungsgebühr
Bei der Nutzungsgebühr handelt es sich um eine Art Miete, die Sie monatlich an Ihren stillen Miteigentümer überweisen. Meist beläuft sich diese jährlich auf etwa 3 bis 4 Prozent des Anteilswerts. Besitzen Sie etwa ein Einfamilienhaus im Wert von 400.000 Euro und möchten Sie es zu 25 Prozent verkaufen, so beläuft sich der Anteilswert auf 100.000 Euro. Die Nutzungsgebühr würde dann entsprechend bei etwa 3.000 bis 4.000 Euro pro Jahr oder 250 bis 333 Euro pro Monat liegen. Für eine „Miete“ mag dies zwar günstig erscheinen, doch sollten Sie eines bedenken: Während Sie sich als regulärer Mieter nicht an den Instandhaltungsgebühren beteiligen müssen, müssen Sie diese als Teilverkäufer weiterhin in voller Höhe selbst zahlen. Hinzu kommt, dass die Nutzungsgebühr häufig variabel ist und sich am 3-Monats-Euribor orientiert. Steigt dieser, steigen auch Ihre monatlichen Kosten. Fällt dieser, wird Ihre Rate hingegen meist nicht nach unten angepasst: Viele Anbieter vereinbaren spezielle Sicherungsklauseln, wonach die vereinbarte Nutzungsgebühr nicht unter den Anfangswert fallen kann.
Serviceentgelt bei Teilverkauf
Der Anbieter kümmert sich in der Regel um die vollständige Abwicklung des Teilverkaufs. Das mag komfortabel erscheinen, doch Sie müssen dafür oft tief in die Tasche greifen. So werden Sie als Eigentümer beim ursprünglichen Teilverkauf häufig an den Notarkosten, den Grundbuchgebühren und den Kosten für das Wertermittlungsgutachten beteiligt. Die Höhe der Beteiligung unterscheidet sich je nach Anbieter, weshalb Sie auch hier einen Blick ins Kleingedruckte werfen sollten.
Durchführungsentgelt bei Verkauf an Dritte
Auch wenn Sie sich später dazu entschließen, Ihr Eigenheim doch zu verlassen und die Immobilie an Dritte zu verkaufen, ist bei vielen Anbietern ein erneutes Serviceentgelt fällig. Dieses beträgt zwischen 2,5 und 6,5 Prozent des Verkaufserlöses. Verkaufen Sie Ihr Eigenheim später etwa für 500.000 Euro, so müssen Sie mit Gebühren von bis zu 32.500 Euro (bei einem Durchführungsentgelt von 6,5 Prozent) rechnen. Die Gebühr wird häufig auch als Abwicklungsvergütung bezeichnet.
Wertsicherungsklausel
Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahrzehnten deutlich angestiegen, weshalb bei Immobilien im Allgemeinen mit einer Wertsteigerung gerechnet wird. Dies ist jedoch nicht zwangsläufig der Fall: Verliert Ihre Wohngegend etwa an Attraktivität oder vernachlässigen Sie Ihr Eigenheim, kann der Wert auch stagnieren oder sogar sinken.
Um sich gegen dieses Szenario abzusichern, vereinbaren viele Teilverkauf-Anbieter sogenannte Wertsicherungsklauseln. Hiermit sichern sich die Anbieter den Anspruch, bei einem späteren Verkauf mindestens den ursprünglichen Kaufpreis inklusive eines durchschnittlichen Wertsteigerungsaufschlags zu erhalten, der oft bei 17 Prozent liegt.
Zur Veranschaulichung: Ihr Haus war zum Zeitpunkt des Teilverkaufs 500.000 Euro wert. Sie haben damals 40 Prozent der Immobilie teilverkauft und hierfür 200.000 Euro erhalten. 10 Jahre später möchten Sie die Immobilie an einen Dritten verkaufen, doch aufgrund verschiedener Umstände liegt der Wert des Hauses nur noch bei 480.000 Euro. Ohne Wertsteigerungsklausel würde der Anbieter wieder 40 Prozent des Immobilienwerts – also 192.000 Euro – erhalten. Aufgrund der Wertsteigerungsklausel fordert er jedoch den ursprünglichen Kaufpreis (200.000 Euro) zuzüglich 17 Prozent (200.000 Euro x 0,17 = 34.000 Euro). Sie müssen also insgesamt 234.000 Euro und damit deutlich mehr zahlen, als Sie damals erhalten haben – und das aus eigener Tasche.
Steuern
Was die Steuern angeht, so unterscheidet sich der Teilverkauf nicht sonderlich stark vom regulären Immobilienverkauf. Unter Umständen kann beispielsweise Spekulationssteuer anfallen: Diese ist zu zahlen, wenn Sie die Immobilie weniger als 10 Jahre vor dem (Teil-)Verkauf erworben und nicht selbst bewohnt haben. Die Steuer können Sie umgehen, indem Sie Haus oder Wohnung im Jahr des (Teil-)Verkaufs und in den 2 vorangegangenen Jahren selbst nutzen.
Die Grunderwerbsteuer müssen Sie beim Teilverkauf nicht zahlen, da diese in der Regel vom Käufer zu tragen ist. Es kann jedoch sein, dass Sie die Grunderwerbsteuer zu einem späteren Zeitpunkt zahlen müssen – etwa wenn Sie oder Ihre Erben den verkauften Anteil zurückkaufen. Prüfen Sie genau, wie die Rückkaufmodalitäten sind, bevor Sie den Teilkaufvertrag unterzeichnen.
Rechenbeispiel: Lohnt sich der Teilverkauf?
Anhand eines Rechenbeispiels sollen Einnahmen und Kosten aus einem Teilverkauf gegenübergestellt werden. Die Ausgangssituation: Ein Eigentümer besitzt ein Einfamilienhaus im Wert von 600.000 Euro und möchte ein Drittel davon an einen Teilverkauf-Anbieter verkaufen. Er erhält dafür genau 200.000 Euro. Der Anbieter übernimmt die Kosten für Gutachter, Notar und Grundbucheintrag.
Die jährliche Nutzungsgebühr wird mit 4,5 Prozent beziffert und beläuft sich somit auf (200.000 Euro x 0,045 =) 9.000 Euro, also 750 Euro pro Monat. Der Eigentümer bleibt noch 18 Jahre lang in der Immobilie und entscheidet sich dann für einen Gesamtverkauf. Die Immobilie hat in der Zwischenzeit an Wert gewonnen und kann zu einem Preis von 680.000 Euro verkauft werden. Für den Verkauf an einen Dritten setzt der Anbieter eine Servicegebühr von 4 Prozent des Verkaufserlöses an.
| Erlös aus Teilverkauf | 200.000 € |
| Nutzungsgebühr für 18 Jahre | (18 x 9.000 € =) 162.000 € |
| Serviceentgelt für Gesamtverkauf | (680.000 € x 0,04 =) 27.200 € |
| Tatsächlicher „Gewinn“ durch den Teilverkauf | (200.000 € – 162.000 € – 27.200 € =) 10.800 € |
Das Rechenbeispiel zeigt: Zwar scheint eine sofortige Zahlung von 200.000 Euro attraktiv zu sein, doch bleibt nach Abzug der Nutzungsgebühr und des Serviceentgelts ein eher geringer Reingewinn. Eine steigende Nutzungsgebühr oder teure Instandhaltungskosten können schnell dafür sorgen, dass unterm Strich nichts mehr übrig bleibt.
Teilverkauf: Vor- und Nachteile im Überblick
Der größte Vorteil des Teilverkaufs besteht natürlich darin, dass Sie Ihre Immobilie zu Vermögen machen können, ohne ausziehen zu müssen. Darüber hinaus bleiben Sie aufgrund des umfangreichen Nutzungsrechts weiterhin der Herr im Haus: Sie können eigenständig über Renovierungen und Schönheitsreparaturen entscheiden, ohne dass der stille Teilhaber sich einmischt. Aufgrund des Nießbrauchrechts können Sie Ihre Immobilie auch vermieten und die Mietzahlungen in voller Höhe kassieren. Der Teileigentümer hat keinen Anspruch darauf.
Da Sie nur einen Teil Ihres Hauses verkaufen, profitieren Sie außerdem anteilig von einer potenziellen Wertsteigerung. Möchten Sie das Haus später komplett veräußern und hat es in der Zwischenzeit an Wert gewonnen, erhalten Sie entsprechend auch mehr Geld für Ihren Anteil. Durch den Teilverkauf bleibt die Immobilie außerdem anteilig Teil der Erbmasse. Das bedeutet, dass Ihre Erben Ihren Anteil an Haus oder Wohnung nach Ihrem Tod erhalten. Bei den meisten Anbietern wird dem Eigentümer selbst und auch den Erben darüber hinaus ein Vorkaufsrecht eingeräumt: Möchten Ihre Erben die Immobilie also beispielsweise für sich selbst nutzen, so können Sie den verkauften Anteil einfach zurückkaufen. Hat die Immobilie an Wert gewonnen, wird hier jedoch der neue Wert angesetzt.
Vorteile des Teilverkaufs im Überblick
Den Vorteilen stehen jedoch auch einige Nachteile gegenüber. Vor allem die intransparente Kostenstruktur sorgt dafür, dass Verbraucherschützer dem Immobilienteilverkauf eher kritisch gegenüberstehen. So ist die monatliche Nutzungsgebühr häufig variabel und darüber hinaus müssen Sie als Eigentümer mit zahlreichen weiteren Kosten und Gebühren rechnen. Am größten ist das Risiko, wenn die Immobilie an Wert verliert und eine Wertsteigerungsklausel vereinbart wurde. In dem Fall müssen Sie die Differenz aus eigener Tasche zahlen, obwohl Sie selbst nicht mehr Geld für die Immobilie erhalten. Können Sie nicht zahlen, kann der Teileigentümer die Räumung und die Zwangsversteigerung einleiten. Bedenken Sie auch, dass Sie als Eigentümer alle Kosten für Instandhaltung und Reparaturen tragen müssen: Der Teileigentümer beteiligt sich daran nicht.
Nachteile des Teilverkaufs im Überblick
Alternativen zum Teilverkauf
Aufgrund vieler versteckter Kosten und geringer finanzieller Planbarkeit ist der Teilverkauf meist weniger attraktiv als zunächst vermutet. Wenn Sie ein Eigenheim besitzen und Ihre Rente ein wenig aufstocken möchten, sollten Sie daher auch alle Alternativen ausloten.
Immobilienrente
Bei der Immobilienrente verkaufen Sie Ihr Eigenheim, erhalten jedoch ein lebenslanges Wohnrecht. Der vereinbarte Betrag wird dabei meist als monatliche Rentenzahlung ausgezahlt, doch auch Einmalzahlungen sind möglich. Auch hier können Sie somit Geld aus Ihrer Immobilie schöpfen, ohne diese verlassen zu müssen. Der große Unterschied zum Teilverkauf besteht jedoch darin, dass Sie das Eigentum an Ihrer Immobilie aufgeben. Das bedeutet für Sie zwar, dass der neue Eigentümer auch für Instandhaltungen und Grundsteuer aufkommen muss, doch dafür können Sie Ihr Eigenheim später nicht vererben. Die Immobilienrente eignet sich daher vorrangig für Eigenheimbesitzer ohne Erben.
Umkehrhypothek
Wie bei der Immobilienrente dürfen Sie sich auch bei der Umkehrhypothek über regelmäßige Zahlungen freuen. Allerdings wird das Haus hierbei nicht verkauft, sondern nur beliehen. Im Gegenzug zahlt die Bank Ihnen einen „umgekehrten“ Kredit aus: Das bedeutet, dass die Restschuld mit der Zeit nicht abnimmt, sondern ansteigt. Am Ende – meist nach dem Tod des Eigentümers – wird der Kredit aus dem Verkaufserlös der Immobilie getilgt. Alternativ können Ihre Erben den Kredit auch ablösen, wodurch die Immobilie im Familienbesitz bleibt.
Baukredit
Ein weitverbreiteter Mythos besagt, dass es nahezu unmöglich ist, im hohen Alter noch einen Kredit von der Bank zu erhalten. Dem ist jedoch nicht so: Vor allem Eigenheimbesitzer erhalten häufig überraschend gute Konditionen und dürfen sich über niedrige Zinsen freuen. Immerhin dient die Immobilie der Bank als wertstabile Sicherheit. Haben Sie also nicht genug Geld zur Verfügung, um Ihr Eigenheim beispielsweise altersgerecht oder barrierefrei auszubauen, kann ein regulärer Baukredit die Lösung sein.
Verkauf
Als letzte Alternative zum Teilverkauf bleibt Ihnen jederzeit der reguläre Immobilienverkauf. Diese Option sollten Sie nicht voreilig ausschließen: So mag der Auszug aus dem Familienheim im ersten Moment schwer erscheinen, doch kann eine kleine, zentral gelegene Mietwohnung für ein ganz neues Lebensgefühl sorgen. Immerhin müssen Sie sich so nicht um teure Instandhaltungen oder die zeitaufwendige Pflege Ihres Hauses kümmern.
Möchten Sie definitiv nicht ausziehen, können Sie auch versuchen, einen Käufer zu finden, der sich auf einen Mietvertrag oder ein eingetragenes Wohnrecht einlässt. Zwar geben Sie dadurch das Eigentum an Ihrer Immobilie auf, doch müssen Sie diese zumindest nicht verlassen. Der Vorteil für den Käufer: Vermietete Immobilien und Immobilien mit eingetragenem Wohnrecht sind meist günstiger.
Fazit: Teilverkauf lohnt sich selten
Immer mehr Anbieter locken mit scheinbar attraktiven Teilverkäufen. Doch aufgrund vieler versteckter Kosten lohnt sich das Modell nur in den seltensten Fällen. In jedem Fall sollten Sie das Kleingedruckte sehr aufmerksam lesen, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen. Auch Alternativen wie einen regulären Baukredit oder die klassische Immobilienrente sollten Sie nicht voreilig ausschließen: Oft sind diese Optionen am Ende rentabler als der vermeintlich attraktive Teilverkauf.
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