Teilungsversteigerung: Ablauf, Kosten und Alternativen

Gehört eine Immobilie mehreren Personen und sind diese sich über den zukünftigen Umgang mit dem Objekt uneins, ist die Teilungsversteigerung die letzte Möglichkeit, das Eigentum in gleiche finanzielle Teile aufzuteilen. Vor allem bei einer Scheidung oder innerhalb einer Erbengemeinschaft ist diese Sonderform der Zwangsversteigerung üblich. Was Sie über die Teilungsversteigerung, den Ablauf und eventuelle Alternativen wissen sollten, erfahren Sie hier.

Teilungsversteigerung: Was ist das?

Ziel dieses auch als Auseinandersetzungsversteigerung bekannten Verfahrens ist es, Vermögen, das in einem Haus oder einer Wohnung gebunden ist, in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln, sodass mehrere Eigentümer einer Immobilie zu gleichen Teilen ausgezahlt werden können. Können sich zum Beispiel Erben oder geschiedene Eheleute nicht darauf einigen, was mit dem gemeinsamen Haus oder der Wohnung geschieht, ist die Teilungsversteigerung das letzte Mittel, um eine Lösung quasi zu erzwingen. Dafür muss einer der Miteigentümer einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellen.

Bedacht werden sollte hier jedoch immer, dass der erzielte Verkaufspreis bei solch einer Versteigerung oft unterhalb des Preises liegt, der bei einem herkömmlichen Immobilienverkauf erzielt worden wäre. Außerdem gelten strenge gesetzliche Auflagen und die Teilungsversteigerung verursacht zusätzliche Kosten – ganz zu schweigen von dem emotionalen Stress, der durch solche Verfahren entstehen kann.

Voraussetzungen für die Teilungsversteigerung bei einer Scheidung

Um bei einer Scheidung eine Teilungsversteigerung gerichtlich zu beantragen, reicht es, wenn dem Antragsteller mindestens 10 Prozent der Immobilie offiziell gehören. Außerdem müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Im Grundbuch sind beide Ehepartner als Eigentümer eingetragen.
• Es darf keine Zugewinngemeinschaft bzw. Gütergemeinschaft mehr bestehen, bei der die Immobilie nahezu das gesamte Vermögen beschreibt. Ist das noch der Fall, muss der andere Partner der Teilungsversteigerung zustimmen. Dadurch soll verhindert werden, dass mit dem Verfahren quasi das gesamte Vermögen eines Partners unfreiwillig versteigert wird.
• Eine anderweitige Einigung zum Umgang mit der gemeinsamen Immobilie war nicht möglich.
• Der Versteigerungsgegenstand kann „in Natur“ nicht anders geteilt werden – das gilt für die meisten Fälle, beispielsweise für Eigentumswohnungen, bebaute Grundstücke und Grundstücke mit Erbbaurecht.

Ob und wie ein (Ex-)Ehepartner die Teilungsversteigerung verhindern kann, erfahren sie weiter unten im Ratgeber.

Voraussetzungen für die Teilungsversteigerung innerhalb einer Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen eine Immobilie, bilden sie eine Erbengemeinschaft, die sich im besten Fall außergerichtlich darauf einigt, was mit dem Haus oder der Wohnung passieren soll. Gelingt dies nicht, reicht bereits der Erbteil von einem Prozent, damit einer der Erben eine Teilungsversteigerung beantragen kann. Auch hier gibt es weitere Voraussetzungen, die den oben genannten weitgehend ähneln:

• Es wurde keine alternative Einigung erzielt.
• Die reale Teilung der Immobilie ist nicht möglich.
• Es liegt kein Testament vor, aus dem hervorgeht, was mit dem Haus oder der Wohnung passieren soll. Folglich greift die gesetzliche Erbfolge mit den entsprechenden Erbquoten.

Teilungsversteigerung: Der genaue Ablauf

Sind die oben genannten Bedingungen erfüllt, stellt einer der Miteigentümer einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht. Neben dem Antrag muss auch ein Auszug aus dem Grundbuch vorgelegt werden, der nicht älter als 6 Monate sein darf. Ist im Falle einer Erbengemeinschaft der Erblasser dort noch eingetragen, muss der Erbschein oder das notarielle Testament inklusive Protokoll der Testamentseröffnung vorgelegt werden.

Nachdem das Gericht den Antrag geprüft hat, werden die Miteigentümer offiziell über die Teilungsversteigerung informiert und ein Rechtspfleger ordnet diese durch Beschluss an. Im Grundbuch wird die geplante Versteigerung ebenfalls vermerkt. Liegt noch kein Wertgutachten der betroffenen Immobilie vor, kann der Antragsteller einen Gutachter damit beauftragen – allerdings müssen die übrigen Miteigentümer dem zustimmen. Tun sie das nicht, stellt das Gericht bei Bedarf einen Gutachter.

Im nächsten Schritt der Teilungsversteigerung werden das Mindestgebot und der eigentliche Versteigerungstermin bestimmt. Diese Daten werden zusammen mit ergänzenden Informationen zur Immobilie öffentlich gemacht, sodass mögliche Interessenten sich ein Bild machen können. Sofern alle Parteien einverstanden sind, sind Besichtigungstermine ebenfalls möglich.

Der Versteigerungstermin

Bei dem eigentlichen Versteigerungstermin wird zuerst das Bekanntmachungsurteil verlesen. Darin enthalten sind zum Beispiel der Grundbuchstand, der Verkehrswert und Erklärungen etwaiger Mieter oder Pächter. Außerdem werden die Versteigerungsbedingungen und das geringste Gebot genannt.

Gut zu wissen: Das geringste Gebot ist der Mindestbetrag, der geboten werden muss, damit er bei der Teilversteigerung als Gebot zugelassen wird. Es enthält einen sogenannten Barteil und die bestehen bleibenden Rechte. Der Barteil umfasst die Verfahrenskosten, Kosten für Rechte und Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen und anderen Nebenleistungen, beispielsweise Grundschuldzinsen. Die bestehen bleibenden Rechte sind alle Rechte, die Vorrang vor den Rechten des Initiators der Teilungsversteigerung haben.

Nach der abschließenden Belehrung rund um die Bedeutung eines Gebotes und anderer Verfahrensvorschriften, fordert der verlesende Rechtspfleger Interessenten zur Abgabe ihrer Gebote auf. Die sogenannte Bieterstunde dauert meist 30 Minuten und ist beendet, sobald auch nach Aufforderung durch das Gericht keine Gebote mehr abgegeben werden.

Direkt nach oder in einem extra vereinbarten, zeitnahen Termin entscheidet das Gericht über den Zuschlag: Entweder das höchste Gebot erhält diesen oder aber das Verfahren wird eingestellt beziehungsweise aufgehoben. Letzteres ist der Fall, wenn kein wirksames Gebot abgegeben wurde, etwa weil selbst das Höchstgebot weit unter dem Verkehrswert liegt.

Sobald der Zuschlag vergeben wurde, müssen sich alle Miteigentümer über einen Teilungsplan des erzielten Erlöses einig sein, damit es zur Auszahlung kommt. Erst nach der Auszahlung kann eine Eigentümergemeinschaft aufgelöst werden.

Welche Kosten fallen bei einer Teilungsversteigerung an und wer trägt diese?

Für folgende Punkte fallen Kosten im Zuge der Versteigerung an:

• Antragstellung
• Verfahren
• Verkehrswertgutachten
• Bekanntmachung der Versteigerung (Werbung, Inserate etc.)
• ggf. Anwaltskosten

Unabhängig davon, wer den Antrag zur Teilungsversteigerung gestellt hat, müssen sich bei erfolgreicher Versteigerung alle Miteigentümer zu gleichen Teilen an den Kosten beteiligen – diese werden vom Verkaufserlös abgezogen. Lediglich die Kosten für einen vom Antragsteller eingeschalteten Anwalt muss dieser alleine tragen. Ist eine Teilungsversteigerung nicht erfolgreich, bleibt der Antragsteller ebenfalls komplett auf den Kosten sitzen.

Lässt sich eine Teilungsversteigerung verhindern?

Da eine Teilungsversteigerung oftmals das letzte Mittel ist, stößt dieser Weg meist nicht auf ungeteilte Zustimmung. Sprechen jedoch weder ein Gesetz noch ein Vertrag gegen die Durchsetzung einer Versteigerung – beispielsweise, weil ein Erblasser den Umgang mit einer Immobilie anders in seinem Testament geregelt hat – und ist die reale Aufteilung eines Objektes ebenfalls nicht möglich, haben die übrigen Miteigentümer nur sehr eingeschränkte Möglichkeiten, die Teilungsversteigerung zu verhindern. Oder zumindest zu verzögern.

1. Das Vorkaufsrecht ausüben: Will eine Person einer Erbengemeinschaft ihren Anteil an einer Immobilie an einen Dritten verkaufen, haben die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft ein Vorkaufsrecht. Bei der Teilungsversteigerung im Zuge einer Scheidung gibt es dieses Recht nur, wenn es in einem Ehevertrag vereinbart wurde. In beiden Fällen gilt, dass dieses Vorkaufsrecht vor der eigentlichen Versteigerung ausgeübt werden muss. Im Zuge der Teilungsversteigerung verfällt dieses Recht und es besteht lediglich die Möglichkeit, ebenfalls ein Gebot abzugeben und zu hoffen, dass damit das Höchstgebot erzielt wird.
2. Widerspruchsklage einreichen: Ist die Teilungsversteigerung unzulässig, kann diese per Klage abgewehrt werden. In der Realität gestaltet sich dieses Vorgehen aber kompliziert und ist eher eine Verzögerungstaktik.
3. Der Teilungsversteigerung beitreten: Ein zweiter Miteigentümer kann ebenfalls einen Antrag beim Amtsgericht stellen und so der Teilungsversteigerung bis vier Wochen vor dem Versteigerungstermin beitreten. So können beispielsweise bereits getätigte Zuschläge ungültig werden. Allerdings müssen sich die Beteiligten dann auf eine andere Entscheidung einigen.
4. Einstweilige Einstellung des Verfahrens erwirken: Liegen angemessene widerstreitende Interessen mehrerer Miteigentümer vor, kann die (meist einstweilige) Einstellung des Verfahrens erzielt werden. Beispielsweise, wenn Kinder unter den Konsequenzen der Teilungsversteigerung leiden würden oder parallel andere Verhandlungen zur Immobilie laufen.

Alternativen zur Teilungsversteigerung

Deutlich besser als der Versuch, eine Teilungsversteigerung zu verhindern, ist eine außergerichtliche Einigung – oder noch besser: es erst gar nicht so weit kommen zu lassen. Im Idealfall ist der Umgang mit einer Gemeinschaftsimmobilie vertraglich geregelt – in Form eines Ehevertrages oder eines Testaments. Liegt so ein Vertrag nicht vor, ist es für einen einzelnen Erben außerdem möglich, seine Rechte innerhalb einer Erbengemeinschaft abzutreten (Abschichtung) und sich seinen Anteil beziehungsweise eine Abfindung zahlen zu lassen. Auch der Verkauf des Erbteils an Dritte ist möglich, sofern die Miterben keinen Gebrauch von ihrem Vorkaufsrecht machen.

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