Hausverkauf mit Wohnrecht: Das sollten Sie beachten

Der Hausverkauf mit Wohnrecht ist ebenso möglich wie der Verkauf einer Immobilie, die nicht mit einem Wohnrecht verbunden ist. Allerdings wirkt sich das Recht auf den Preis solcher Immobilien aus. Auch einige andere Punkte sollten Sie dabei beachten.

Haus mit Wohnrecht verkaufen – die Besonderheiten

Der Hausverkauf mit Wohnrecht für eine andere Person gestaltet sich etwas komplizierter als andere Immobiliengeschäfte: Die Tatsache, dass jemand in der Immobilie lebt und das auch weiterhin tun wird, schreckt viele Käufer ab. Häufig werden diese Geschäfte daher beispielsweise innerhalb der Familie getätigt oder der Käufer möchte das Haus selbst erst später nutzen. Letzteres kann etwa der Fall sein, wenn der Käufer aktuell in einer Großstadt lebt und das auch noch weiterhin tun möchte, für später aber einen Wegzug in eine ruhigere Gegend plant. Gefallen dem Käufer Lage und Ausstattung des Hauses, kann er sich durchaus frühzeitig auf das finanziell reizvolle Angebot einlassen.

Das Wohnrecht bleibt bestehen

Grundsätzlich gilt, dass der Kauf das Wohnrecht nicht bricht: Wer ein Haus mit bestehendem Wohnrecht erwirbt, kann den Wohnrechtsinhaber nicht mit Verweis auf Eigenbedarf vor die Tür setzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein befristetes, ein bedingtes oder ein lebenslanges Wohnrecht handelt:

• Das befristete Wohnrecht endet erst mit Ablauf der vereinbarten Frist.
• Das bedingte Wohnrecht endet erst bei Wegfall der Bedingung.
• Das lebenslange Wohnrecht endet erst beim Tod des Rechteinhabers.

Der Käufer kann dem Wohnrechtsinhaber eine Abfindung anbieten, wenn er im Gegenzug auf das Wohnrecht verzichtet. Er muss allerdings akzeptieren, wenn derjenige ablehnt.

Das Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie

Möchten Sie ein Haus mit Wohnrecht verkaufen, müssen Sie den Wert des Wohnrechts vom eigentlichen Preis für die Immobilie abziehen. Diesen Wert berechnen Sie, indem Sie zunächst für das Haus eine fiktive Jahresmiete ansetzen. Die zweite entscheidende Größe für die Wertbestimmung ist die Lebenserwartung des Wohnrechtinhabers. Die offizielle Lebenserwartung und den sich daraus ergebenden Kapitalwert können Sie entsprechenden Tabellen des Bundesfinanzministeriums entnehmen. Sie erhalten nun den Wert des Wohnrechts, indem Sie die fiktive Jahresmiete mit dem betreffenden Kapitalwert aus der Tabelle multiplizieren. Um diesen Betrag müssen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie reduzieren, damit Sie einen realistischen Verkaufspreis bestimmen können.

Haus verkaufen mit Wohnrecht auf Lebenszeit für die eigene Person

Es kann etliche Gründe geben, weshalb Sie Ihre eigene Immobilie verkaufen und ein lebenslanges Wohnrecht behalten möchten:

• Sie möchten das Haus schon zu Lebzeiten an Ihr Kind weitergeben.
• Sie haben plötzlich hohe Rechnungen zu bezahlen (etwa für Pflege), die Sie aus Ihrem liquiden Vermögen nicht bestreiten können.
• Sie fühlen sich durch die Höhe der Rente eingeschränkt in dem, was Sie eigentlich gern noch erleben würden.
• Sie möchten bestehende Restschulden aus der Immobilienfinanzierung nicht von Ihrer Rente abbezahlen.
• Sie möchten für mehrere Kinder nicht eine unteilbare Immobilie, sondern einen gut teilbaren Geldbetrag hinterlassen.

All diese Punkte können für eine Veräußerung der Immobilie sprechen. Möchten Sie Ihr Heim aber nicht verlassen, bietet der Hausverkauf mit Wohnrecht das Beste aus zwei Welten: Sie bleiben daheim wohnen, erhalten aber dennoch Geld für Ihre Immobilie.

Diese Möglichkeiten haben Sie

Je nachdem, wie Sie und der Käufer sich einigen, können Sie sich den errechneten Preis auf verschiedene Weisen auszahlen lassen: Entweder bekommen Sie die Summe einmalig komplett ausgezahlt oder Sie erhalten vom Käufer eine monatlich oder quartalsweise fällige Ratenzahlung. Auch eine Kombination ist möglich, bei der Sie anfangs eine gewisse größere Summe bekommen und danach eine regelmäßige Ratenzahlung. Welches Modell infrage kommt, hängt von Ihrer eigenen finanziellen Situation und der des Käufers ab.

Wohnrecht ganz oder teilweise

Ist die Immobilie groß genug, können Sie das Wohnrecht auf die Räume beschränken, die Sie benötigen, sodass der Käufer die anderen Räume beziehen kann. Diese Regelung wird oft in Familien getroffen, die gern Zeit miteinander verbringen. Kauft jemand Fremdes Ihre Immobilie, ist diese Art von Co-Wohnen oft ungewohnt – vor allem, wenn Sie bei der Aufteilung ein Mitbenutzungsrecht für verschiedene Räume haben (Küche, Waschkeller, Garten etc.).

Wohnrecht immer ins Grundbuch eintragen lassen

Verkaufen Sie Ihr Haus an einen fremden Käufer, ist es keine Frage, ob Sie das Wohnrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Manche Menschen erachten das aber im Familienkreis als nicht unbedingt notwendig. Das ist ein Trugschluss: Sie sind lediglich dann gesetzlich abgesichert, wenn Ihr Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist. Mündliche Absprachen oder auch ein unterschriebener Vertrag reichen nicht aus – und auch das Verhältnis zwischen Familienmitgliedern kann sich im Laufe des Lebens ändern. Gehen Sie also grundsätzlich auf Nummer sicher und lassen Sie das Wohnrecht ins Grundbuch eintragen.

Diese Dokumente brauchen Sie für den Hausverkauf mit Wohnrecht

Möchten Sie ein Haus mit Wohnrecht (für sich selbst oder eine andere Person) verkaufen, müssen Sie die folgenden Dokumente vorlegen:

• den Grundbuchauszug und die Teilungserklärung vom Grundbuchamt
• die Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie die Berechnung des umbauten Raums vom Bauordnungsamt
• Flurkartenauszug sowie Lageplan vom Katasteramt
• Energieausweis für die Immobilie

Fazit: Hausverkauf mit Wohnrecht will sorgfältig geplant sein

Anders als beim Verkauf einer Immobilie, die nicht mit einem Wohnrecht verbunden ist, sollten Sie im Vorfeld des Hausverkaufs mit Wohnrecht sorgfältige Berechnungen anstellen: Wofür möchten Sie das Geld einsetzen, wie hoch sollte die Summe mindestens sein und wie hoch ist der Preis, den Sie für die Immobilie mit Wohnrecht verlangen können? Auch Mitnutzungsrechte sollten von vornherein besprochen werden. Entscheiden Sie, welche Art von Bezahlung in Ihrem Fall am besten geeignet ist, und versäumen Sie auf keinen Fall, das Wohnrecht ins Grundbuch eintragen zu lassen.

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