Haus sanieren: Kosten und Schritt-für-Schritt-Anleitung
Wer von den eigenen vier Wänden träumt, steht zu Beginn meist vor der folgenden Frage: Neu- oder Altbau? Entscheiden Sie sich dafür, ein Haus zu bauen, können Sie dies ganz nach Ihren individuellen Wünschen und Vorstellungen entwerfen. Ein Neubau geht dafür in der Regel jedoch mit hohen Kosten und einer langen Wartezeit einher. Bei vielen Menschen fällt die Wahl daher auf die zweite Alternative – sie kaufen schlicht ein bestehendes Haus. Doch Vorsicht: Mit dem Kaufpreis ist es gerade bei älteren Bauten meist nicht getan.
Haus sanieren: So sollten Sie vorgehen
Bei etwa 50 Prozent des Gesamtbestands an Immobilien in Deutschland handelt es sich um Altbauten. Grob gesagt, trifft dies auf Häuser zu, die bereits vor über 50 Jahren – also vor 1970 – errichtet wurden. Allerdings sollten Sie auch den Sanierungsaufwand von jüngeren Häusern nicht unterschätzen. Während Sie bei Vorkriegsbauten häufig mit bautechnischen Problemen wie aufsteigender Feuchtigkeit, schlechter Dämmung und dünnen Wänden rechnen müssen, weisen jüngere Häuser nicht selten bauchemische Schwachstellen auf. So war der gesundheitsschädigende Stoff Asbest beispielsweise bis 1993 noch erlaubt und kam so beim Bau zahlreicher Häuser großzügig zum Einsatz.
Schritt 1: Ist-Zustand unter die Lupe nehmen
Wenn Sie ein Haus kaufen wollen oder geerbt haben, sollten Sie das Objekt zunächst auf Herz und Nieren untersuchen. Während einige Mängel wie großflächiger Schimmelbefall oder undichte Fenster auch für Laien erkennbar sind, fallen andere Probleme nur einem geübten Auge auf. Es ist daher unumgänglich, einen Immobiliengutachter zurate zu ziehen. Zwar kostet ein Bausachverständiger gut und gerne mehrere Hundert Euro, doch kann dieser Sie vor teuren Fehlentscheidungen bewahren. Verzichten Sie auf einen Gutachter und fallen Ihnen schwerwiegende Mängel erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags auf, stehen Ihre Chancen eher schlecht: Beim Immobilienkauf gilt meist der Grundsatz „gekauft wie gesehen“.
Ein Bausachverständiger wird Sie darüber hinaus nicht nur auf versteckte Schwachstellen wie Feuchtigkeit in den Wänden, eine veraltete Heizungsanlage oder einen maroden Dachstuhl hinweisen. Er wird Sie auch darüber aufklären, welche energetischen Sanierungsmaßnahmen Sie im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zwingend durchführen müssen und welche Fördermittel Ihnen dafür zustehen. Auch über die rechtlichen Rahmenbedingungen wird der Experte Sie informieren: Steht das Gebäude beispielsweise unter Denkmalschutz, müssen Sie sich an strenge Auflagen halten.
Der Sachverständige wird Ihnen auch eine erste grobe Kosteneinschätzung geben können, die eine Entscheidungshilfe dafür sein kann, ob Sie das Haus sanieren möchten. Gerade bei älteren Bauten können sich Sanierungsmaßnahmen gut und gerne auf 60 Prozent des Kaufpreises belaufen. Als Faustregel können Sie sich merken: Kostet die Sanierung voraussichtlich mehr als drei Viertel des Kaufpreises, sollten Sie besser die Finger von dem Objekt lassen.
Schritt 2: Maßnahmenplan erstellen
Haben Sie mithilfe des Experten alle Mängel und Schwachstellen aufgelistet, gilt es, diese zu priorisieren. Hierbei sollten Sie zwei goldene Regeln beachten:
- Gehen Sie immer von außen nach innen vor. Denn Sanierungsarbeiten bauen immer aufeinander auf. Die neue, energieeffiziente Heizungsanlage bringt Ihnen wenig, wenn die Fenster schlecht gedämmt sind und so die Kälte von außen eindringt.
- Arbeiten Sie erst die „echten“ Mängel ab und kümmern Sie sich danach um Ihre Wünsche. Gerade statisch-konstruktive sowie gesundheitsgefährdende Mängel sollten Sie als Erstes abarbeiten. Erst wenn dann noch Geld übrig ist, sollten Sie sich an optische Sanierungsmaßnahmen wie neue Böden, eine zeitgemäße Raumaufteilung oder moderne Türen machen. Diese Maßnahmen können im Zweifelsfall zu einem späteren Zeitpunkt nachgeholt werden.
Beachten Sie bei der Priorisierung Ihrer Mängelliste auch alle energetisch notwendigen Maßnahmen. Beispielsweise kann das Gebäudeenergiegesetz die Erneuerung alter Fenster, die Dämmung der Geschossdecken sowie die Dachdämmung vorsehen. Wenn dies in Ihrem Fall zutrifft, müssen Sie die entsprechenden Sanierungsmaßnahmen vornehmen. Andernfalls drohen Ihnen Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000 Euro.
Schritt 3: Angebote anfordern
Sie haben nun eine Liste mit Sanierungsarbeiten vor sich liegen und wissen auch, welche Maßnahmen oberste Priorität haben. Auf Grundlage dieses Maßnahmenplans können Sie jetzt Handwerkerangebote einholen. Zögern Sie dabei nicht, jeweils mehrere Handwerkerbetriebe anzufragen, um Kosten vergleichen zu können.
Um die Sanierungskosten zu senken, sollten Sie sich auch überlegen, ob Sie einzelne Arbeiten in Eigenleistung verrichten können. Überschätzen Sie dabei jedoch nicht Ihr handwerkliches Geschick: Während Sie beim Innenausbau in der Regel auch einmal selbst Hand anlegen können, sollten Sie gerade bei größeren Mängelbeseitigungsarbeiten auf einen Fachmann setzen. Dies ist allein schon bezüglich Sicherheit und Gewährleistung ratsam. Unterläuft Ihnen bei komplexeren Arbeiten ein Fehler, kann dies hohe Folgekosten nach sich ziehen.
Schritt 4: Finanzierung
Zu guter Letzt geht es an die Budgetplanung. Sie können nun zwar relativ exakt beziffern, was die nötigen Sanierungsmaßnahmen kosten werden, doch sollten Sie ein wenig Puffer lassen. Häufig zeigen sich erst während der Arbeiten zusätzliche Mängel, die entsprechend weitere Kosten verursachen.
Überprüfen Sie auch, ob Ihnen staatliche, regionale oder kommunale Fördermittel zustehen. So bezuschusst das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) einzelne energetische Maßnahmen mit bis zu 10.000 Euro. Über die KfW-Förderung erhalten Sie darüber hinaus zinsgünstige Darlehen, die speziell der energetischen Sanierung von Bestandsbauten dienen. Sollten Sie den Restbetrag nicht auf der hohen Kante haben, können Sie bei Ihrer Hausbank oder einem anderen Kreditinstitut einen sogenannten Modernisierungskredit beantragen.
Sanierungskosten: Kostenbeispiele und Überblick
Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, wenn Sie Ihr Haus sanieren, lässt sich nicht pauschal sagen. Auch die vielen Sanierungsrechner, die Sie online finden, sollten Sie lediglich als grobe Orientierungshilfe ansehen. Grundsätzlich hängen die Kosten der Sanierung von zahlreichen Faktoren ab, darunter:
- Alter der Immobilie
- bautechnischer und bauchemischer Zustand der Immobilie
- Größe des Hauses
- Umfang der Sanierungsmaßnahmen
- gewünschte optische Maßnahmen und präferierte Ausstattung
Experten gehen davon aus, dass Sie bei einer Komplettsanierung mit etwa 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen müssen. So ergeben sich gut und gerne Gesamtkosten im mittleren bis hohen fünfstelligen Bereich, wenn Sie ein Haus sanieren müssen.
Durchschnittliche Kosten einzelner Sanierungsmaßnahmen im Überblick:
| Sanierungsmaßnahme | Durchschnittliche Kosten |
| Dämmung des Daches | 50 bis 90 Euro pro qm Dachfläche |
| Erneuerung des Dachstuhls | 60 bis 120 Euro pro qm Dachfläche |
| Decken des Dachs | etwa 100 Euro pro qm Dachfläche |
| Dämmung der Außenwand | je nach Methode 100 bis 200 Euro pro qm Fassadenfläche |
| Fassadenanstrich | etwa 25 Euro pro qm Fassadenfläche |
| Geschossdeckendämmung | 30 bis 50 Euro pro qm Fläche |
| Austausch der Fenster | je nach Modell etwa 500 bis 1.000 Euro pro Fenster |
| Erneuerung der Elektroinstallation | 70 bis 100 Euro pro qm Wohnfläche |
| Austausch der Heizungsanlage | 7.500 bis 25.000 Euro |
Grundsätzlich sind den Sanierungskosten nach oben hin kaum Grenzen gesetzt – vor allem dann nicht, wenn Sie auf eine gehobene Ausstattung Wert legen. Ein neuer Parkettboden, moderne Design-Heizkörper oder eine umfangreiche Smart-Home-Anlage treiben die Gesamtkosten für die Sanierung und Modernisierung Ihres Gebäudes schnell nach oben. Entsprechend wichtig ist es, vorab einen genauen Finanzplan zu erstellen und die Maßnahmen entsprechend ihrer Relevanz und Dringlichkeit zu ordnen.
Fazit: Eine Haussanierung ist ein teures Unterfangen
Fallen Sie beim Hauskauf nicht auf vermeintliche Schnäppchenpreise herein. Der Kaufpreis Ihrer Immobilie kann noch so attraktiv scheinen: Müssen Sie das Gebäude kernsanieren, belaufen sich die Kosten für dieses Unterfangen mitunter auf bis zu 60 Prozent des Kaufpreises. Möchten Sie dennoch eine Bestandsimmobilie kaufen, sollten Sie nicht an der falschen Stelle sparen: Ziehen Sie einen erfahrenen Gutachter zurate, um die voraussichtlichen Kosten für die Sanierung möglichst genau beziffern zu können. Nur so können Sie kostspielige Überraschungen von vornherein ausschließen.
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