Haus privat verkaufen: erfolgreicher Immobilienverkauf ohne Makler

Ein Immobilienverkauf über einen Makler ist vor allem bequem, denn der Makler nimmt Ihnen als Verkäufer eine Menge Arbeit ab. Mit etwas Zeit und dem Wissen über eventuelle Fallstricke können Sie Ihr Haus aber auch privat verkaufen, also ohne einen Makler. Wie das erfolgreich gelingt, was Sie bei welchem Schritt beachten sollten und welche Vor- und eventuell auch Nachteile das mit sich bringt, verraten wir Ihnen hier.

Haus ohne Makler verkaufen: Diese Aufgaben kommen auf Sie zu

Entscheiden Sie sich für den Hausverkauf ohne Makler, übernehmen Sie alle Aufgaben selbst. Das bedeutet:

• Festlegung eines Verkaufspreises und Preisverhandlungen
• Zusammenstellung aller wichtigen Unterlagen
• Erstellung eines Exposés und sonstiger Vermarktungsunterlagen
• Vermarktung der Immobilie auf entsprechenden Portalen
• Kommunikation mit Kaufinteressenten
• Organisation und Durchführung von Besichtigungen
• Prüfung potenzieller Käufer
• Vertragsverhandlungen
• Abwicklung des Kaufs über den Notar
• Übergabe der Immobilie

Vor allem im letzten Abschnitt, wenn es um die Gestaltung eines Vertrags und die tatsächliche Übergabe geht, ist ein Notar mit entscheidenden rechtlichen Schritten betraut. Bei Unklarheiten steht der Notar Ihnen zur Verfügung – aber auch dem Käufer, denn ein Notar ist ein unabhängiger Experte, der die Interessen beider Seiten gleichermaßen im Blick behält. Ein Makler würde, wäre er von Ihnen beauftragt, in erster Linie auf Ihren Vorteil schauen.

Vorbereitungen für den privaten Hausverkauf: der Preis

Am Anfang eines Immobilienverkaufs ohne Makler steht die gründliche Recherche: Finden Sie heraus, was Ihre Immobilie wert ist beziehungsweise für welchen Preis Sie Ihr Haus potenziellen Käufern anbieten möchten. Nehmen Sie sich hier Zeit, um direkt einen angemessenen Preis festzulegen, denn einmal falsch eingestellt, schreckt ein stark schwankender Preis in einer Anzeige oder ein Haus, das immer wieder neu und zu anderen Preisen angeboten wird, Interessenten schnell ab.

Um sich einem passenden Verkaufspreis zu nähern, gibt es verschiedene Möglichkeiten:

• Schauen Sie in Immobilienportalen nach vergleichbaren Immobilien und den Preisen. Beim Vergleich sind nicht nur die harten Fakten (z. B. Größe, Baujahr, Ausstattung) relevant, sondern auch die Lage und was eventuell noch zum Objekt gehört (z. B. Garage, Pool, Garten).
• Fordern Sie die Bodenrichtwerte Ihrer Gemeinde an. Dabei geht es zwar nur um Grundstücke, hilfreich können diese Werte dennoch sein.
• Beauftragen Sie einen Gutachter mit der Bewertung Ihrer Immobilie. Dies kann schnell mehrere tausend Euro kosten, ist aber vor allem hilfreich, wenn Sie eine sehr spezielle Immobilie privat verkaufen möchten, sodass es wenige vergleichbare Objekte gibt.

Nehmen Sie sich idealerweise mehrere Wochen Zeit, den Immobilienmarkt in Ihrer Region zu beobachten, um ein Gefühl für die aktuelle Situation zu bekommen. Schauen Sie beispielsweise darauf, ob und welche Häuser zu welchen Preisen aus den Anzeigen (schnell) verschwinden oder ob einige Objekte immer wieder auftauchen oder lange angeboten werden.

Beachten Sie: Werden Häuser über einen Makler zum Verkauf angeboten und wird mit „provisionsfrei“ geworben, versteckt sich die Provision oft bereits im eigentlichen Angebotspreis. Berücksichtigen Sie das beim Vergleich verschiedener Angebote.

Haben Sie einen passenden Preis für Ihre Immobilie festgestellt, fügen Sie etwa 5 bis 10 Prozent Verhandlungsspielraum hinzu und/oder legen Sie eine persönliche Schmerzgrenze für die späteren Preisverhandlungen fest.

Haus privat verkaufen: benötigte Unterlagen

Ebenfalls noch vor dem eigentlichen Hausverkauf ohne Makler sollten Sie sich um wichtige Unterlagen rund um Ihre Immobilie kümmern:

• Grundriss (im besten Fall bemaßt)
• ggf. eine Wohnflächenberechnung
• weitere Bauunterlagen (z. B. Baupläne und -genehmigungen)
• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Unterlagen und Rechnungen zu Renovierungen und Modernisierungen in den letzten Jahren

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die vermietet ist, sind auch bestehende Mietverträge, Kautionsvereinbarungen und Nebenkostenabrechnungen wichtig. Beim privaten Verkauf einer Eigentumswohnung sind die Teilungserklärung und ein Wirtschaftsplan unverzichtbar.

Digitalisieren Sie alle Unterlagen und kümmern Sie sich zusätzlich um aussagekräftige Fotos von Ihrer Immobilie.

Das Exposé und die Verkaufsanzeige erstellen

Wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen möchten, ist der klassische und einfachste Weg die Schaltung einer Anzeige auf einem Onlineportal. Vorgefertigte Formulare erleichtern die Erstellung eines Exposés, das sich oftmals aus dem Portal heraus auch in ein PDF umwandeln lässt. Wichtig für die Anzeige und das Exposé sind folgende Punkte:

• wichtige Kennzahlen auf einen Blick, z. B. Baujahr, Quadratmeteranzahl von Haus und Grundstück, Zimmeranzahl und Verkaufspreis
• Fotos von Grundstück und Haus (außen und innen)
• Grundrisse und ggf. eine Flurkarte
• Angaben zum Energiebedarf oder sogar direkt eine Kopie des Energieausweises
• schriftliche Beschreibung von Immobilie, Ausstattung (z. B. Garten, Keller, Garage) und Umgebung

Die Beschreibung sollten Sie dabei an die Zielgruppe anpassen: Verkaufen Sie ein Haus für eine Familie mit zwei Kindern, sind Angaben zu umliegenden Kindergärten, Schulen und Freizeiteinrichtungen wichtiger, als wenn Sie einen Bungalow für ein kinderloses Paar anbieten.

Bei den meisten Immobilien können Sie die Anzeige für einen bestimmten Zeitraum einstellen, bevor diese entweder automatisch deaktiviert oder verlängert wird. Einmal eingestellt, lassen Sie die Anzeige erst einmal so stehen – auch wenn Ihnen die Interessenten nicht direkt das Haus einrennen. Geduld ist gefragt und die Anpassung des Preises (nach unten) sollten Sie nur gut überlegt und sparsam vornehmen.

Den Besichtigungstermin planen und durchführen

Wenn sich erste Interessenten gemeldet haben, laden Sie diese am besten zu Einzelbesichtigungen ein, um sich voll und ganz auf das Gespräch konzentrieren zu können. Bereiten Sie dafür Haus und Grundstück vor: Räumen Sie auf, putzen Sie gründlich und reparieren Sie kleine Schönheitsfehler. Alles, was (vom positiven Gesamtbild) ablenkt, sollten Sie aus dem Sichtfeld entfernen – im besten Fall auch allzu persönliche Dinge, da diese den neutralen Eindruck verwischen. Bei der Besichtigung selbst gehen Sie gegebenenfalls strategisch vor: Hat Ihr Haus ein Highlight, heben Sie sich dieses für den krönenden Abschluss auf. Eventuell entwickeln Sie auch erst im Laufe der Zeit eine Routine und einen optimalen Weg durch Ihr Haus.

Vertragsverhandlungen und -abschluss beim privaten Hausverkauf

Der vielleicht anspruchsvollste Part, wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen, ist die Preisverhandlung. Wie oben bereits beschrieben: Setzen Sie sich vorher ein Limit und geben Sie nicht direkt klein bei, wenn der ein oder andere Interessent zögert oder abspringt. Im Zweifelsfall spielt die Zeit für Sie und Sie finden einen Käufer, der den gewünschten Preis zahlt.

Der Käufer ist es dann auch, der den Notar mit dem Aufsetzen eines Kaufvertrags beauftragt. Als Verkäufer müssen Sie lediglich die bereits erwähnten notwendigen Unterlagen bereithalten. Sobald Ihnen der Vertragsentwurf vorliegt, haben Sie meist 14 Tage Zeit, den Vertrag zu prüfen – eventuell auch noch einmal durch einen Fachanwalt –, bevor Sie sich mit dem Käufer beim Notar zur Vertragsunterzeichnung treffen. Ab diesem Zeitpunkt steuert vor allem der Notar die nächsten beziehungsweise letzten Schritte. So stellt er beispielsweise sicher, dass der Käufer als neuer Besitzer der Immobilie erst im Grundbuch eingetragen wird, wenn der komplette Kaufpreis überwiesen wurde. Erst dann ist auch der Moment für die offizielle Übergabe gekommen.

Nach dem privaten Hausverkauf: Schlüsselübergabe

Bestandteil des Kaufvertrags sind unter anderem eine Vereinbarung zum Tag der Schlüsselübergabe und gegebenenfalls Nebenabreden zur Übernahme von Einbauten oder bestimmten Renovierungsarbeiten. So ist für beide Seiten klar, wie das Haus am Tag der Schlüsselübergabe aussehen muss. Bei der Übergabe selbst sollten Sie ein Übergabeprotokoll anfertigen, in dem Zählerstände und beispielsweise der ordnungsgemäße Zustand des Hauses festgehalten und von beiden Seiten bestätigt werden. Ab dem Zeitpunkt der Übergabe laufen alle Kosten (für Strom, Heizung, Müllabfuhr, …) über den Käufer beziehungsweise neuen Besitzer.

Vor- und Nachteile: Haus privat verkaufen oder mit Makler?

Wie eingangs bereits erwähnt, bringt der Hausverkauf mit einem Makler vor allem einen großen Vorteil: Ihnen wird Arbeit abgenommen und Sie sparen Zeit. Außerdem können Sie sich auf die jahrelangen Erfahrungen in der Abwicklung eines Verkaufs und zäher Preisverhandlungen verlassen. Aber: All das lässt sich der Makler natürlich bezahlen – je höher der Verkaufspreis, desto höher auch das Maklerhonorar. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, ohne einen Makler einzuschalten, sparen Sie sich und dem Käufer die zusätzlichen Ausgaben. Viele Käufer schauen tatsächlich gezielt nach Angeboten, um genau diesen zusätzlichen Posten zu umgehen. Für Sie bedeutet das natürlich mehr Arbeit, dafür bestimmen Sie komplett selbst über den Erfolg Ihres Hausverkaufs.

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