Die 8 häufigsten Fehler beim Hausverkauf: Was Sie unbedingt vermeiden sollten

Auch wenn die Nachfrage nach Immobilien ungebrochen scheint, sollten Sie den Hausverkauf nicht auf die leichte Schulter nehmen. Viele Verkäufer gehen fälschlicherweise davon aus, dass sich ihre Immobilie wie von alleine verkauft – doch dem ist bei Weitem nicht so. Von der falschen Bepreisung über schwache Exposés bis hin zu ungeprüften Kaufverträgen können zahlreiche Fehler unterlaufen und diese sind angesichts der hohen Kaufpreise meist kostspielig. Wir verraten Ihnen die 8 häufigsten Fehler beim Hausverkauf.

1. Fehler beim Hausverkauf: Den falschen Zeitpunkt wählen

Den richtigen Zeitpunkt zu wählen, ist sicherlich einfacher gesagt als getan. Dennoch gibt es einige Indizien, die Ihnen dabei helfen, Ihr Timing zu verbessern. So sollten Sie frühzeitig den Markt genauestens beobachten. Verfolgen Sie Verkaufsinserate, vergleichen Sie Preise und versuchen Sie so, Trends zu identifizieren. Behalten Sie dabei auch die Bauzinsen im Blick: Sollten diese wieder steigen, kann dies schlagartig zu einer geringeren Nachfrage nach Immobilien führen. Trotz aller Vorbereitung sollten Sie sich jedoch auch im Klaren darüber sein, dass es den richtigen Zeitpunkt nicht wirklich gibt. Aktuell steigen die Immobilienpreise weiter, doch wie lange dem noch so sein wird, ist unklar. Spekulieren Sie daher nicht auf anhaltend hohe Immobilienpreise, denn das könnte Sie nicht nur Zeit, sondern auch viel Geld kosten.

Neben diesen externen Faktoren gilt es auch einige interne Faktoren zu beleuchten. So entfällt die Spekulationssteuer beispielsweise erst, wenn Sie die Immobilie bereits vor über 10 Jahren gekauft haben. Ist das nicht der Fall und haben Sie das Haus nicht selbst bewohnt, müssen Sie den Gewinn versteuern. Unter Umständen ist es dann lohnenswert, noch einige Jahre mit dem Verkauf zu warten. Dasselbe gilt, wenn Ihr Kredit noch nicht abbezahlt ist und die Bank für die vorzeitige Tilgung eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Auch hier sollten Sie das Vorhaben genau durchkalkulieren und prüfen, ob sich der vorzeitige Verkauf lohnt.

2. Fehler beim Hausverkauf: Auf einen Immobilienmakler verzichten

Natürlich können Sie Ihre Immobilie jederzeit auch eigenständig und ohne Makler verkaufen. Hierbei sollten Sie jedoch weder Ihre Marktkenntnis noch Ihre zeitlichen Kapazitäten überschätzen. Ein Makler steht Ihnen während des gesamten Verkaufsprozesses mit Rat und Tat zur Seite und hilft Ihnen unter anderem bei der korrekten Wertermittlung und bei den Verhandlungsgesprächen. Auch die zeitaufwendige Organisation und Durchführung der Besichtigungstermine nimmt er Ihnen ab. Das Beste für Sie als Verkäufer: In der Regel müssen Sie die Maklerprovision lediglich anteilig und nur dann zahlen, wenn der Makler einen geeigneten Käufer gefunden hat. Sie gehen also insgesamt ein sehr geringes Risiko ein, erhalten dafür aber tatkräftige, professionelle Unterstützung.

3. Fehler: Der falsche Verkaufspreis

Ein ebenfalls oft zu beobachtender Fehler beim Hausverkauf ist die Wahl eines falschen Verkaufspreises. Für Laien ist es äußerst schwierig, einen passenden Preis festzulegen. Viele gehen dabei zu optimistisch vor und setzen den Verkaufspreis so hoch an, dass Kaufinteressenten gänzlich ausbleiben. Reduzieren Sie dann den Preis, werden aufmerksame Käufer oft skeptisch und gehen davon aus, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt. Diese riskante Strategie wird Sie am Ende viel Zeit und Nerven kosten. Ein zu niedrig angesetzter Kaufpreis ist allerdings ebenso problematisch: Früher oder später werden Sie den Fehler bemerken und den Verkauf vielleicht bereuen.

Um die goldene Mitte zu finden, sollten Sie einen Experten zurate ziehen. Sie können hierbei sowohl auf unabhängige Gutachter als auch auf erfahrene Immobilienmakler setzen. Letztere bieten die Wertermittlung häufig kostenlos an, wenn sie danach mit dem Verkauf des Objekts beauftragt werden. Ziehen Sie einen Experten hinzu, erhalten Sie einen realistischen Kaufpreis, der zum einen auf dem aktuellen Marktgeschehen basiert und zum anderen jedes Detail des Objekts mit einbezieht. So wird der Experte die Immobilie genau unter die Lupe nehmen und auch Besonderheiten wie seltene oder hochwertige Baumaterialien, eine moderne Zimmeraufteilung oder spezielle Ausbaumöglichkeiten mit in die Kalkulation einbeziehen.

4. Fehler beim Hausverkauf: Schwaches Exposé

Es reicht heutzutage bei Weitem nicht mehr aus, die Immobilie mit ein paar selbstgemachten Fotos und einem kurzen Beschreibungstext zu bewerben. Das Exposé muss sowohl inhaltlich als auch optisch etwas hermachen. Auch wenn dies zu weiteren Kosten führt, sollten Sie für die Bilder einen professionellen Fotografen beauftragen. Dieser weiß genau, wie er Ihre Immobilie ins richtige Licht rückt und dadurch eine hohe Nachfrage generiert. Auch der Beschreibungstext sollte möglichst professionell und ansprechend gestaltet sein und bei Ihren Kaufinteressenten keine Fragen offen lassen. Seien Sie dabei jedoch ehrlich und beschönigen Sie Mängel nicht. Diese werden spätestens bei der Wohnungsbesichtigung auffallen und dann vielleicht für Verstimmung seitens der Kaufinteressenten sorgen. Authentizität und Aufrichtigkeit sind beim Immobilienverkauf das A und O!

Wenn Sie Zeit sparen wollen, sollten Sie außerdem darauf achten, dass das Exposé möglichst zielgruppenspezifisch gestaltet ist. Sie reduzieren so Streuverluste und können wenig erfolgversprechende Besichtigungstermine vermeiden. Verkaufen Sie beispielsweise ein offen geschnittenes Designer-Loft, dürften größere Familien eher nicht zu Ihrer Zielgruppe zählen. Wenn Sie hingegen ein freistehendes Einfamilienhaus verkaufen, vielleicht sogar mit großem Garten, sollten Sie sich explizit an Familien wenden. Es schadet dann nicht, wenn auf den Verkaufsbildern eine Schaukel, ein Sandkasten und vielleicht sogar spielende Kinder zu sehen sind. So aktivieren Sie die Fantasie Ihrer Kaufinteressenten und helfen diesen dabei, sich das spätere Leben in Ihrer Immobilie besser vorzustellen.

5. Fehler: Schlecht vorbereitete Besichtigungstermine

Ein Immobilienverkauf steht und fällt mit dem Besichtigungstermin. Wenn Ihr Kaufinteressent die Immobilie betritt, sollte er sich umgehend zu Hause fühlen. Auch wenn dies für Arbeitnehmer häufig mit einigen Einschränkungen einhergeht, sollten Sie dafür sorgen, dass die Besichtigungstermine möglichst bei Sonnenlicht stattfinden. Achten Sie außerdem darauf, dass das Haus aufgeräumt ist und dass die Immobilie sich von ihrer besten Seite zeigt. Ersetzen Sie vertrocknete Topfpflanzen durch frisches Grün, beseitigen Sie auffällige oder sehr persönliche Dekorationselemente und bringen Sie den Garten auf Vordermann. Wenn Sie keine Zeit für die Vorbereitung haben, können Sie diese Aufgabe auch Ihrem Makler oder einer Agentur für Home-Staging übertragen. Auch wenn hier wieder zusätzliche Kosten lauern, sollten Sie die Wirkung des ersten Eindrucks nicht unterschätzen. Diese kann den Kaufpreis deutlich nach oben treiben.

Doch nicht nur die Immobilie sollte einen guten Eindruck hinterlassen. Auch Sie als Verkäufer werden bei den Besichtigungsterminen ins Kreuzverhör genommen. Stellen Sie sich auf viele kritische Fragen ein und seien Sie sich bewusst, dass der Kaufinteressent gezielt nach Mängeln suchen wird, um den Kaufpreis zu drücken. Um professionell und vorbereitet zu wirken, sollten Sie außerdem Kopien der wichtigsten Dokumente bereithalten. Dazu zählen unter anderem der Grundriss, die Wohnflächenberechnung, die Nebenkostenübersicht sowie ein Grundbuchauszug. Auch den Energieausweis müssen Sie bereits bei den Besichtigungen vorlegen. Dies ist sogar gesetzlich vorgeschrieben.

6. Fehler beim Hausverkauf: Mündliche Absprachen

Auch wenn Ihnen der Kaufinteressent noch so sympathisch ist oder es sich hierbei sogar um einen guten Bekannten handelt, sollten Sie sich nie auf mündliche Absprachen verlassen. Alles, was kaufrelevant ist, sollten Sie immer schriftlich fixieren. Das gilt beispielsweise, wenn Ihr potenzieller Käufer zusichert, Einrichtungsgegenstände und Möbel zu übernehmen oder kleinere Mängel auf eigene Kosten ausbessern zu lassen. Auch was die Baufinanzierung angeht, sollten Sie sich nicht allein auf die Bonitätsauskunft des Käufers verlassen. Fordern Sie eine Finanzierungszusage der Bank an, um sicherzustellen, dass Ihr Käufer kreditwürdig ist und dass er sich die Immobilie leisten kann.

7. Fehler: Starre Preisverhandlung

Wenn Sie vorhaben, eine Gehaltserhöhung zu fordern, überlegen Sie sich vorab vermutlich gute Argumente dafür. Ähnlich verhält es sich bei der Preisverhandlung bei einem Immobilienverkauf. Den eingangs von Ihnen festgelegten Kaufpreis werden Sie voraussichtlich nicht erzielen. Stellen Sie sich stattdessen darauf ein, dass Ihr Kaufinteressent versucht, den Preis zu drücken – etwa indem er nach Mängeln sucht, die Lage kritisiert oder den Renovierungsbedarf betont. Versuchen Sie sich vorab auf all diese Argumente vorzubereiten und jeweils Gegenargumente zu finden. Kritisiert Ihr Kaufinteressent beispielsweise die Raumaufteilung, könnten Sie erklären, dass einzelne nichttragende Wände jederzeit eingerissen werden können, um ein offeneres Wohnkonzept zu erzielen.

Trotz aller Vorbereitung und guter Gegenargumente sollten Sie sich jedoch vorher gut überlegen, wo Ihre Schmerzgrenze liegt. Um wie viel können Sie Ihren angestrebten Kaufpreis unterbieten, um dennoch glücklich aus den Preisverhandlungen zu gehen? Das unbedingte Beharren auf den eigenen Preisvorstellungen ist einer der größten Fehler beim Hausverkauf.

8. Fehler beim Hausverkauf: Ungeprüfter Kaufvertrag

Ein Immobilien-Kaufvertrag ist ein höchst komplexes juristisches Dokument. Es überrascht daher nicht, dass der Kaufvertrag immer notariell beurkundet werden muss. Bevor der Notartermin ansteht, erhalten Sie den Kaufvertrag vorab zugeschickt. Nehmen Sie sich die Zeit und lesen Sie diesen detailliert durch. In den meisten Fällen empfiehlt es sich, einen Experten hinzuzuziehen. Dabei kann es sich entweder um Ihren Makler oder um einen Fachanwalt für Immobilienrecht handeln. Ein derartiger Vertragscheck kann Ihnen dabei helfen, kostspielige Fehler zu vermeiden.

Steht der große Tag an und sitzen Sie und Ihr Käufer dem Notar gegenüber, wird dieser den Kaufvertrag noch einmal in voller Länge vorlesen. Zögern Sie auch hier nicht, Rückfragen zu stellen. Bedenken Sie jedoch, dass der Notar eine neutrale und unparteiische Rolle einnimmt. Das bedeutet, dass er Ihnen einzelne Klauseln zwar erklären, Sie jedoch nicht beraten kann, welche Formulierung für Sie vorteilhafter wäre. Dies verdeutlicht noch einmal, wie wichtig es ist, den Kaufvertrag vorab prüfen zu lassen.

Fazit: Fehler beim Immobilienverkauf können teuer werden

Wenn Sie den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie erzielen wollen, ist gute Vorbereitung unumgänglich. Sie sollten nicht gängigen Mythen zum Opfer fallen und davon ausgehen, dass sich Ihre Immobilie quasi von selbst verkauft. Überlegen Sie sich stattdessen eine zielgruppenoptimierte Vermarktungsstrategie, erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé und bereiten Sie sich gut auf Besichtigungstermine und Preisverhandlungen vor. All dies kann erstaunlich zeitaufwendig sein, weshalb Sie einen Immobilienmakler nicht von vornherein ausschließen sollten. Dieser nimmt Ihnen einen Großteil der Aufgaben ab und hilft Ihnen dabei, den Kaufpreis so festzulegen, dass Sie Ihre Immobilie in kürzester Zeit und möglichst gewinnbringend an den Mann bringen.

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