Bodenrichtwert: Definition, Berechnung und Aussagekraft

Wie viel ist ein Grundstück wert? Das ist die zentrale Frage beim Verkauf einer Immobilie. Eine Orientierung gibt der Bodenrichtwert, der einen Durchschnittswert in bestimmten Lagen angibt. Doch wie genau entsteht dieser Wert, wie aussagekräftig ist er tatsächlich und welche Faktoren spielen bei der Ermittlung des Grundstückswertes eine Rolle? Wir geben einen Überblick über alles Wissenswerte.

Definition: Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert bildet einen durchschnittlichen Preis für unbebauten Boden pro Quadratmeter innerhalb einer Gemeinde beziehungsweise Richtwertzone ab. Dieser wird von Gutachterausschüssen für Grundstückswerte in den einzelnen Bundesländern in einem Abstand von maximal zwei Jahren ermittelt und veröffentlicht. Die Veröffentlichung erfolgt in Form von Richtwerttabellen oder einer Bodenrichtwertkarte. Basis der Ermittlung bilden die Preise der notariell beurkundeten Grundstückverkäufe innerhalb der Zone und des jeweiligen Zeitraums. Zusätzlich wird der Entwicklungszustand der Lage des Grundstücks berücksichtigt.

Gut zu wissen: Gemeinden sind entsprechend des § 196 im Baugesetzbuch rechtlich verpflichtet, Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre zu ermitteln und zu veröffentlichen.

Eigenen Grundstückswert ermitteln

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, können Sie den Grundstückswert mit einer einfachen Berechnungsformel selbst bestimmen. Dafür multiplizieren Sie den aktuellen Bodenrichtwert einfach mit der Anzahl der zu verkaufenden Quadratmeter.

Den Bodenrichtwert richtig interpretieren

In der Theorie macht es für den Bodenrichtwert und somit einen möglichen Verkaufspreis keinen Unterschied, ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist, wie es geschnitten oder erschlossen ist. In der Praxis haben diese Faktoren aber sehr wohl einen Einfluss. Um einen tatsächlichen Verkaufspreis für Ihr Grundstück zu ermitteln, können Sie beispielsweise einen Immobiliengutachter mit einer Analyse beauftragen. Dieser berücksichtigt bei der Wertermittlung zusätzlich folgende Faktoren:

• Form, Aufteilung, Größe des Grundstücks: Ein sehr langgezogenes oder verwinkeltes Grundstück ist in der Regel nicht so attraktiv, wie eine quadratische Fläche.
• Grad der Erschließung: Also zum Beispiel ob und welche Anschlüsse, Zuwege und Auf-/Abfahrten vorhanden sind.
• Tatsächliche Lage des Grundstücks und umgebende Infrastruktur
• Bebauungsvorgaben, beispielsweise die Anzahl an zulässigen Geschossflächen
• Vorhandene Bebauung: Ein frisch renoviertes Einfamilienhaus wird den Bodenwert erhöhen, während eine baufällige Ruine den Preis wahrscheinlich eher drücken wird.
• Eventuelle Nutzungsbesonderheiten, wie die Erlaubnis das Grundstück land- oder forstwirtschaftlich zu nutzen, eine Werkstatt zu errichten etc.

Bedenken Sie beim Bodenrichtwert außerdem, dass sich dieser an der Vergangenheit orientiert. Bedeutet: Der Richtwerte der letzten zwei Jahre kann heute schon völlig überzogen oder (deutlich wahrscheinlicher) viel niedriger sein als das, was Sie tatsächlich für Ihr Grundstück bekommen. Wenn es um den möglichen Kaufpreis für ein Grundstück entsprechend der aktuellen Nachfrage geht, ist hier häufig vom Verkehrs- beziehungsweise Bodenwert die Rede.

Grundsätzlich gilt also: Je individueller Sie ein Grundstück betrachten, desto genauer wird auch die tatsächliche Bodenwertermittlung. Den öffentlichen Bodenrichtwert können Sie jedoch zur Orientierung und groben Einordnung von Preisen problemlos nutzen.

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