Wegerecht: Eintragung, Pflichten und Kosten

Wenn ein Grundstück keinen Zugang zu einer öffentlichen Straße hat und stattdessen nur über ein anderes Grundstück erreichbar ist, wird der Durchgang in der Regel über ein sogenanntes Wegerecht gewährleistet. Das Wegerecht, das entweder privatvertraglich vereinbart oder im Grundbuch eingetragen werden kann, geht mit zahlreichen Pflichten für die Eigentümer beider Grundstücke einher. Diese reichen von der Instandhaltung der Zuwegung bis hin zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Besonders relevant für Immobilienkäufer ist, dass das Wegerecht den Wert des Grundstücks mindert, über welches der betreffende Weg führt, und damit schlechtere Kreditkonditionen bei der Baufinanzierung mit sich bringen kann. Setzen Sie sich also detailliert mit diesem Thema auseinander, bevor Sie ein in dieser Weise belastetes Grundstück kaufen.

Was ist das Wegerecht?

Das Wegerecht ist rechtlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Es wird immer dann relevant, wenn ein Grundstück nur über ein anderes Grundstück zugänglich ist. Dies ist häufig dann der Fall, wenn ein Grundstück in zwei Teile aufgesplittet wird. Das vordere Grundstück, das über öffentliche Straßen zugänglich ist, wird auch als dienendes Grundstück bezeichnet. Das hintere wird hingegen herrschendes Grundstück oder Hinterliegergrundstück genannt. Rechtlich .

Wegerecht vereinbaren: Worauf muss ich achten?

Zunächst müssen Sie unterscheiden, ob es sich in Ihrem Fall um ein öffentlich-rechtliches oder um ein privatrechtliches Wegerecht handelt. Bei ersterem wird es gegenüber der Stadt oder Gemeinde begründet und in der Regel als Baulast im Baulastenverzeichnis hinterlegt. Leben Sie in einem Bundesland, in dem kein Baulastenverzeichnis mehr geführt wird, müssen Sie das Wegerecht üblicherweise ins Grundbuch eintragen lassen.

Weitaus häufiger als mit einem öffentlichen Träger wird das Wegerecht allerdings mit einem privaten Nachbarn vereinbart. Sie haben zwei Möglichkeiten, um privatrechtliche Wegerechte zu begründen:

1. Privatrechtlicher Vertrag: Ein Wegerecht können Sie schlicht anhand eines schuldrechtlichen Vertrags vereinbaren. Es ist hierbei an Sie und Ihren Vertragspartner geknüpft. Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen oder ein anderer Nachbar einzieht, muss ein neuer Vertrag geschlossen werden. Das alte Wegerecht erlischt automatisch mit Eigentümerwechsel.
2. Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch: Alternativ können Sie das Wegerecht auch ins Grundbuch eintragen lassen. Es handelt sich hierbei um ein dingliches Recht. Anders als beim schuldrechtlichen Vertrag ist es hierbei nicht an Personen, sondern an die Grundstücke selbst geknüpft. Ein Eigentümerwechsel hat entsprechend keine Auswirkungen auf die Vereinbarung.

Zwar sparen Sie sich mit einem privatrechtlichen Vertrag Notarkosten und Grundbuchgebühren, doch geht dies auf Kosten Ihrer Sicherheit – vor allem, wenn Sie Eigentümer des herrschenden Grundstücks sind. Ist das Wegerecht im Grundbuch hinterlegt, ist hingegen nicht mehr an ihm zu rütteln.

So läuft der Eintrag ins Grundbuch

Entscheiden Sie sich für die Eintragung im Grundbuch, ist ein Notartermin nötig. Hierzu sollten Sie die folgenden Dokumente bereithalten:

• Bewilligungserklärung des Grundstückeigentümers
• Lageplan mit genauem Verlauf des Wegerechts

Ist alles in trockenen Tüchern, wird der Notar die Eintragung des Wegerechts beim Grundbuchamt beantragen. Die Grunddienstbarkeit wird bei den Lasten und Beschränkungen in Grundbuch-Abteilung II des dienenden Grundstücks hinterlegt. Sie können das Wegerecht zusätzlich auch als Herrschvermerk im Grundbuch des herrschenden Grundstück eintragen lassen. Dies ist jedoch optional und hat keine Auswirkung auf die Gültigkeit des Rechts.

Die Kosten für die Eintragung des Wegerechts bemessen sich an dessen Wert. Um dieses zu ermitteln, ist in der Regel ein Sachverständiger nötig. Der Wert hängt unter anderem von der Art der Nutzung ab. Wird der Wert beispielsweise auf 5.000 Euro beziffert, belaufen sich die Notar- und Grundbuchgebühren in der Regel auf 50 bis 60 Euro.

Sonderfall: Notwegerecht

Hat Ihr Nachbar gar keine andere Möglichkeit, sein Grundstück zu erreichen, als Ihres zu passieren, hat er einen rechtlichen Anspruch auf ein Wegerecht. In diesem Fall ist vom sogenannten Notwegerecht die Rede. Der Rechtsanspruch ergibt sich aus § 917 BGB. Gleichzeitig haben Sie in diesem Szenario aber auch einen rechtlichen Anspruch auf die Zahlung einer angemessenen Entschädigung. In diesem Fall haben Sie allerdings kein Veto-Recht: Weigern Sie sich, Ihrem Nachbarn ein Wegerecht einzuräumen, kann dieser seinen Anspruch per Duldungsklage geltend machen.

Rechte und Pflichten

Bei einem Wegerecht ergeben sich Rechte und Pflichten für beide Parteien. Diese gelten vor allem dann, wenn es in das Grundbuch eingetragen wurde.

Rechte und Pflichten für den Eigentümer des herrschenden Grundstücks

Der Wegerechtbegünstigte – also derjenige, der das andere Grundstück passieren darf – ist dazu verpflichtet, sein Recht möglichst schonend zu nutzen. So dürfen Sie das fremde Grundstück beispielsweise passieren, doch dürfen Sie in der Regel nicht darauf parken. Zudem dürfen Sie das Eigentum Ihres Nachbarn nicht beschädigen.

Da ein eingetragenes Wegerecht den Wert des Grundstücks mindert, kann der das Recht gewährende Nachbar außerdem eine angemessene Entschädigung von Ihnen verlangen. Er kann diese als Einmalzahlung von Ihnen einfordern oder in Form einer jährlichen Geldrente oder Nutzungsentschädigung.

Rechte und Pflichten für den Eigentümer des dienenden Grundstücks

Ist Ihr Nachbar dazu berechtigt, Ihr Grundstück zu passieren, so müssen Sie dies auch zulassen. Diese Pflicht beinhaltet auch, dass Sie den Weg nicht verbauen. Sollten Sie ein Eingangstor aufstellen, müssen Sie Ihrem Nachbar den nötigen Schlüssel dafür aushändigen. Auch bei künftigen Bauvorhaben müssen Sie den Erhalt des Wegerechts bedenken.

Gut zu wissen: Ein Wegerecht wirkt sich auch auf einen späteren Immobilienverkauf aus. Sollten Sie Ihr Haus verkaufen wollen, müssen Sie dieses Recht im Kaufvertrag als Belastung ausweisen. Ansonsten kann Ihr Käufer vom Vertrag zurücktreten.

Die wichtigsten Fragen und Antworten

Beim Wegerecht handelt es sich um einen verhältnismäßig komplexen Sachverhalt. Häufig wird die Grunddienstbarkeit eingetragen, ohne dass sich die beiden Parteien des genauen Ausmaßes dieser Entscheidung bewusst sind. Damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können, finden Sie hier Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Kann sich ein Wegerecht aus einem Gewohnheitsrecht ableiten?

Von einem Gewohnheitsrecht ist immer dann die Rede, wenn etwas so lange geduldet wurde, dass sich daraus schließlich ein rechtlicher Anspruch ergibt. Im Jahr 2020 stellte der Bundesgerichtshof (BGH) allerdings klar, dass sich ein Wegerecht nicht aus einem Gewohnheitsrecht ableiten kann. Selbst wenn Sie das Grundstück Ihres Nachbarn bereits seit Jahrzehnten täglich passieren und dieser sich nie beschwert hat, haben Sie dadurch keinen rechtlichen Anspruch auf ein Wegerecht erworben. Ihr Nachbar kann Ihnen von heute auf morgen im wahrsten Sinne des Wortes Steine in den Weg legen.

Welche Auswirkungen hat ein Wegerecht auf Finanzierung und Kauf einer Immobilie?

Ein Wegerecht ist eine Belastung des Grundstücks und mindert dadurch dessen Wert. Möchten Sie ein solches Grundstück kaufen, sollten Sie sich nicht die niedrigsten Bauzinsen erhoffen. Derartig belastete Grundstücke sind in der Regel schwieriger zu verkaufen, weshalb die finanzierende Bank ein höheres Risiko eingeht. Entsprechend wird das Kreditinstitut unter Umständen den Beleihungswert des Objekts geringer ansetzen und Ihnen schlechtere Kreditkonditionen anbieten. Ob Sie sich die Immobilie trotzdem leisten können, finden Sie schnell und einfach mit unserem kostenlosen Budgetrechner heraus.

Noch schwieriger wird es allerdings, wenn Sie ein herrschendes Grundstück kaufen möchten und das Wegerecht lediglich privatvertraglich vereinbart wurde. Die Eintragung im Grundbuch stellt eine größere Sicherheit dar, weshalb Banken Grundstücke ohne diesen Eintrag nur sehr selten finanzieren.

Wie wird der Wert eines Wegerechts ermittelt?

Der Wert eines Wegerechts ist ausschlaggebend, um eine angemessene Entschädigung zu berechnen. Wer sein Grundstück auf diese Weise belastet, mindert dessen Wert. Der Nachbar hingegen, der das Wegerecht erwirbt, erhöht den Wert des eigenen Grundstücks. Deshalb kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks eine finanzielle Entschädigung fordern.

Um die Höhe dieser Entschädigung zu ermitteln, ist in der Regel ein Immobiliengutachter nötig. Dieser beziffert den Wert des Grundstücks und ermittelt, wie hoch die Wertminderung durch das Wegerecht ausfällt. Betreibt Ihr Nachbar beispielsweise ein Gewerbe und nutzen täglich zahlreiche Kunden den Weg über Ihr Grundstück, werden Wertminderung und entsprechend auch Entschädigung etwas höher ausfallen, als wenn nur Ihr Nachbar und dessen Besucher den Weg ab und an nutzen.

Können Besucher des Wegerecht-Inhabers das dienende Grundstück auch passieren?

Grundsätzlich sollten Sie sowohl bei einem vertraglich vereinbarten als auch bei einem im Grundbuch eingetragenen Wegerecht genau festhalten, welche Personenkreise den Weg über Ihr Grundstück nutzen dürfen. So vermeiden Sie proaktiv spätere Streitigkeiten.

Haben Sie keinen Personenkreis definiert, dürfen der Rechtsprechung zufolge die folgenden Personen den Weg über das dienende Grundstück nutzen:

• Mieter
• Pächter
• Hausgenossen
• Besucher
• Kunden

Kann ich ein Wegerecht wieder löschen lassen?

Ist das Wegerecht erst einmal im Grundbuch eingetragen, können Sie es Ihrem Nachbarn nicht so einfach wieder entziehen. Hierzu ist immer die Zustimmung des Begünstigten nötig. Haben Sie es vertraglich vereinbart, kommt es auf die individuellen Konditionen des Vertrags an. In der Regel ist auch hier die Zustimmung der anderen Partei nötig.

Fazit: Wegerecht bringt Rechte und Pflichten mit sich

Wenn ein Grundstück nur über ein anderes Grundstück zu erreichen ist, ist ein Wegerecht in der Regel unumgänglich. Da das für das vordere Grundstück jedoch mit einer Wertminderung einhergeht, wird diese meist durch eine finanzielle Entschädigung kompensiert. Beide Grundstückseigentümer müssen sich an bestimmte Pflichten halten: So ist der Eigentümer des hinteren Grundstücks beispielsweise dazu verpflichtet, schonend mit dem Fremdgrundstück umzugehen. Der Eigentümer des vorderen Grundstücks darf das Wegerecht hingegen nicht beschränken. Beide Parteien sollten sich vor Eintragung des Wegerechts oder vor Kauf eines belasteten Grundstücks gut informieren, um Nachbarschaftsstreitigkeiten zu vermeiden.

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