Vorkaufsrecht: Was Immobilienverkäufer und -käufer beachten sollten

Steht eine Immobilie oder ein Grundstück zum Verkauf, haben manchmal bestimmte Personen(gruppen) ein vertraglich vereinbartes oder gesetzliches Vorkaufsrecht. Um dieses ausüben zu können, müssen jedoch verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. Wir erklären, was das Vorkaufsrecht genau ist und wer unter welchen Bedingungen dieses Recht in Anspruch nehmen darf.

Definition

Ein Vorkaufsrecht kann dann zum Tragen kommen, wenn der Eigentümer einer Immobilie, für die eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde, einen Kaufvertrag mit einem Dritten abschließt.

Der Vorkaufsberechtigte hat in diesem Fall die Möglichkeit, sein Recht auszuüben und zu den bestehenden Konditionen in den Kaufvertrag einzutreten. Dieses Recht kann er entweder durch Vertragsschluss mit dem Immobilieneigentümer erworben haben oder es steht ihm gesetzlich zu. Bei Grundstücken und anderen Immobilien wird das Vorkaufsrecht zur dinglichen Absicherung außerdem im Grundbuch vermerkt.

Es kann offiziell erst ausgeübt werden, wenn der Kaufvertrag mit einem Dritten nach § 463 BGB gültig ist. Für den Immobilienverkäufer bedeutet das, dass zeitgleich zwei Verträge bestehen können: mit dem Vorkaufsberechtigten und mit dem potenziellen Käufer.

Für Immobilien und/oder Häuser, die durch eine Schenkung, ein Tauschgeschäft, Erbschaftsauseinandersetzungen oder Übertragung von Gesellschaftsanteilen den Eigentümer wechseln, gilt das Vorkaufsrecht übrigens nicht.

Die verschiedenen Arten des Vorkaufsrechts im Detail

Folgende Arten werden unterschieden:

1. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht: Die häufigste Form gilt für alle verkaufsfähigen Gegenstände und greift konkret für nur einen Verkaufsfall. Es wird nicht im Grundbuch eingetragen. Besteht dieses Recht, darf der Eigentümer an einen Dritten verkaufen. Allerdings muss er dann Schadenersatz an den Vorkaufsberechtigten zahlen.
2. Das dingliche Vorkaufsrecht: Dieses Recht gilt nur für Grundstücke und muss entsprechend im Grundbuch eingetragen sein. Üblicherweise wird es zur Absicherung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechtes verwendet.
3. Gesetzliche bzw. öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte: Hierunter fallen eine Reihe von Vorkaufsrechten für bestimmte Personen und Gruppen, zum Beispiel für Mieter, die ihre aktuell bewohnte Wohnung kaufen möchten, für Erben sowie für Gemeinden und Kommunen. Gesetzliche Vorgaben dazu sind beispielsweise im Bundes- und Landesrecht sowie im Reichssiedlungsgesetz oder in Denkmalschutzgesetzen verankert.

Vorkaufsrecht geltend machen: Wer, wann und wie?

In den vorherigen Absätzen sind bereits Personen und Gruppen benannt worden, die entweder ein gesetzliches oder vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht haben. Doch was bedeutet das genau für Mieter, Erben, Gemeinden und andere? Wie und unter welchen Voraussetzungen darf das Recht ausgeübt werden?

In jedem Fall gilt: Es muss ein rechtskräftiger Vertrag zwischen dem Vorkaufsverpflichteten (dem Verkäufer der Immobilie) und einem Dritten bestehen. Besteht kein Vertrag, kann der Berechtigte sein Recht nicht ausüben – ein Kaufvertrag zwischen dem Immobilieneigentümer und dem Vorkaufsberechtigten kann allerdings immer abgeschlossen werden.

Gut zu wissen: Der Immobilienverkäufer ist im Falle des Falles doppelt verpflichtet, da er in zwei Verträge involviert ist: den Kaufvertrag und den Vertrag mit dem Vorkaufsberechtigten. Um zu verhindern, dass der potenzielle Käufer Schadensersatzansprüche stellt, wenn der Kaufvertrag durch ein Vorkaufsrecht nicht zustande kommt, sollten sich Verkäufer ein vertragliches Recht auf Rücktritt sichern. Nur so kann der Kaufvertrag ohne Mehrkosten und Konflikte aufgelöst werden.

Vorkaufsrecht für Mieter

Mietern steht seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Januar 2015 ein gesetzliches Vorkaufsrecht für die aktuell bewohnte Wohnung zu. Damit soll verhindert werden, dass vor allem in beliebten Großstädten Mieter verdrängt werden.

Hat der Vermieter Umwandlungspläne, muss er diese frühzeitig an den Mieter kommunizieren und einen notariell beglaubigten Kaufvertrag eines Dritten vorlegen.

Ausnahme: Vergibt der Vermieter die Wohnung an Familienangehörige oder eine Person des eigenen Hausstands, erlischt das Vorkaufsrecht für den Mieter.

Vorkaufsrecht für Miterben

Geht eine Immobilie oder ein Grundstück durch ein Erbe in das Eigentum mehrerer Personen über und einer der Erben möchte seinen Anteil veräußern, haben die übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft ein Vorkaufsrecht.

Gut zu wissen: Während Erben innerhalb einer Gemeinschaft ein Vorkaufsrecht haben, kann das Recht an sich erst einmal nicht vererbt werden. Auf Wunsch lässt sich die Vererbbarkeit jedoch im Grundbuch festhalten.

Vorkaufsrecht für Gemeinden

Ist die Ausübung des Vorkaufsrechts im „Wohle der Allgemeinheit“ (§ 24 Abs. 3 BauGB), kann eine Gemeinde ein Objekt bevorzugt kaufen. Laut dem BauGB § 24 müssen aber noch weitere Voraussetzungen erfüllt sein:

• Das Objekt bzw. das Grundstück liegt in einem Bereich, in dem ein Bebauungsplan die Nutzung für öffentliche Zwecke vorsieht.
• Es liegt in einem Umlegungsgebiet, also einem Gebiet, das neu strukturiert wird, oder in einem Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung, z. B. Denkmalschutz.
• Die Sache befindet sich in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder einem städtebaulichen Entwicklungsbereich.

Manch ein Immobilienbesitzer fürchtet, dass durch das Vorkaufsrecht eine Wertminderung der Immobilie stattfindet und beim Verkauf eventuell ein schlechterer Preis erzielt wird. Da das Recht aber ohnehin erst ausgeübt werden kann, wenn bereits ein konkreter Kaufvertrag vorliegt und die Konditionen übernommen werden müssen, findet in der Regel keine Wertminderung durch eine solche Vereinbarung statt.

Vorkaufsrecht ausüben: Fristen und Wissenswertes

Der Vorkaufsberechtigte muss unverzüglich vom Abschluss eines rechtskräftigen Kaufvertrages zwischen dem Immobilieneigentümer und einem Dritten informiert werden. Er hat sodann eine Frist von 2 Monaten, um sich für oder gegen die Ausübung seines Vorkaufsrechts zu entscheiden. Bei allen beweglichen Sachen gilt lediglich eine Frist von einer Woche, wenn nichts anderes schriftlich vereinbart wurde.

Will der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben, muss er eine Erklärung abgeben, aus der deutlich hervorgeht, dass er die Sache zu den Konditionen, die mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart wurden, erwerben wird. Das kann relativ formlos passieren, dennoch ist die Erklärung unwiderruflich und bindend. Spätere Änderungen des Kaufvertrages sind nicht mehr möglich und der Eigentümerwechsel wird durch eine Auflassungsurkunde fixiert.

Vorkaufsrecht löschen oder umgehen

Will der Vorkaufsberechtigte sein Recht nicht ausüben, muss er dies ebenfalls schriftlich mitteilen, indem er eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung abgibt. Ansonsten erlischt das Recht erst nach einer vereinbarten Frist oder wenn der Berechtigte verstirbt.

Die Löschung des vertraglich vereinbarten Rechts ist nur mit Einverständnis des Vorkaufsberechtigten möglich und muss im Grundbuch vermerkt werden, wenn es sich um ein dingliches Vorkaufsrecht handelt.

Gut zu wissen: Wird ein Vorkaufsberechtigter bei der Veräußerung einer Immobilie oder einer anderen Sache übergangen, kann er dafür eine Entschädigung vom Verkäufer fordern.

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