Versteckte Mängel beim Hauskauf – das ist wichtig
Die Freude, sich den Traum vom Eigenheim erfüllt zu haben, kann schnell getrübt sein. Tritt nämlich nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie ein versteckter Mangel zutage, ist das in jeder Hinsicht ärgerlich. Der Schaden muss behoben werden, was zusätzlichen organisatorischen und finanziellen Aufwand bedeutet. Zudem stellt sich die strittige Frage, wer dafür haftet. Ist automatisch der Verkäufer dafür verantwortlich, das Problem aus der Welt zu schaffen, und welche Mängel muss er angeben?
Was ist überhaupt ein versteckter Mangel?
Wer eine Immobilie kaufen möchte, besichtigt diese im Vorfeld, um ihren Zustand genau unter die Lupe zu nehmen. Positive Eigenschaften werden zumeist als selbstverständlich aufgefasst. Mängel sind unterdessen ein Grund, um den Preis nach Möglichkeit noch etwas zu drücken. Im juristischen Sinne findet eine Unterscheidung in 3 Arten von Mängeln statt: offene, versteckte und arglistig verschwiegene Mängel.
Ein offener Mangel ist leicht ersichtlich und kann vom Verkäufer ebenso wie vom Kaufinteressenten problemlos erkannt werden. Beispiele dafür sind etwa:
- Risse im Putz
- Fenster, die einer Sanierung oder eines Austauschs bedürfen
- laute Umgebung durch Nähe zum Flughafen oder zu einer Hauptverkehrsader
Der Noch-Eigentümer muss darüber nicht gesondert aufklären. Das Gegenteil ist der versteckte Mangel. Wie es die Bezeichnung schon verdeutlicht, lässt sich dieser nicht sofort wahrnehmen. Ein versteckter Mangel wird nach dem Hauskauf entdeckt – unter Umständen erst nach mehreren Jahren. Der Käufer registriert ihn bei der Besichtigung nicht und auch dem Verkäufer ist er nicht bekannt. Eventuell stellt ihn ein Sachverständiger fest. Exemplarisch dafür genannt seien:
- falsche Dämmung des Dachbodens
- verrostete Stahlträger
- Einsatz gesundheitsschädlicher Holzschutzmittel
Weiß der Noch-Eigentümer um einen Schaden, den er jedoch absichtlich nicht erwähnt, wird von einem arglistig verschwiegenen Mangel gesprochen.
Die Frage nach der Haftung bei einem versteckten Mangel
Ein Verkäufer ist im Allgemeinen immer zu einer mangelfreien Übergabe angehalten. Die Grundlage dafür bildet Paragraf 433 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort heißt es: „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.“ Bei einer Bestandsimmobilie ist das aber nicht immer möglich. Gebäude nutzen sich im Laufe der Jahre ab. In einem solchen Fall gilt das Haus als mangelfrei, wenn es sich in einem alterstypischen Zustand befindet und keinen Schaden aufweist.
Für gewöhnlich werden in den Kaufvertrag Klauseln aufgenommen, wobei „gekauft wie gesehen“ zu den besonders gängigen Wortlauten gehört. Alternativ ist der Hinweis „gekauft, wie es steht und liegt“ zu finden. Mit derartigen Formulierungen lässt sich die Gewährleistung für Mängel ausschließen, über die der Käufer aufgeklärt war und die der Verkäufer zum Zeitpunkt der Übergabe nicht kannte. Ein solcher Haftungsausschluss gilt zwar als Usus – ist er jedoch nicht im Vertrag vermerkt, kann der Verkäufer auch für versteckte Mängel haften, von denen er nichts wusste.
Um den Sachverhalt an einem Beispiel greifbarer zu machen: Schimmelbefall ist im Rahmen eines Hauskaufs ein oftmals sehr kontroverser Punkt. Tritt dieser auf, mindert er den Wert der Immobilie teils erheblich. Das hat mehrere Gründe, von denen die gesundheitlichen Risiken nur ein Aspekt sind. Er deutet auf ein größeres Problem bei der Immobilie hin. Neben der gründlichen Beseitigung des Schimmels ist häufig das Erneuern der Bausubstanz erforderlich. Das verursacht hohe Kosten. Hinzu kommt, dass das Haus über einen längeren Zeitraum nicht bewohnbar sein kann.
Lässt sich der Schimmelbefall bei der Besichtigung vom Kaufinteressenten klar erkennen, gilt er als offener Mangel. Erwirbt der Interessent die Immobilie unter diesen Bedingungen, akzeptiert er den Schaden. Leider wird Schimmel aber oftmals erst nach dem Hauskauf entdeckt. Nicht selten geschieht das im Zuge von Renovierungsarbeiten. Wussten weder Verkäufer noch Käufer bis zu diesem Zeitpunkt davon, ist es ein versteckter Mangel. Der frühere Eigentümer wäre dann von der Haftung befreit, sofern der Vertrag eine Ausschlussklausel enthält. Ganz anders gestaltet sich die Situation, wenn der Verkäufer dieses Problem kennt und es absichtlich nicht erwähnt. Dann handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel beim Hauskauf, für den er haftet.
Von Mangelbeseitigung bis Rücktritt – die Rechte des Käufers
Stellt der neue Eigentümer versteckte Mängel nach dem Hauskauf fest, trägt er die Beweislast. Das heißt: Er muss belegen, dass das Problem bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags bestanden hat und dem damaligen Eigentümer bekannt war, um ihn haftbar zu machen. Das gestaltet sich in der Praxis häufig nicht ganz leicht – gleichzeitig schützt es den Verkäufer aber auch vor haltlosen Unterstellungen. Klarheit kann ein Bausachverständiger schaffen, der nach einer gründlichen Untersuchung ein Gutachten anfertigt. Die Kosten dafür trägt vorerst der Käufer der Immobilie.
Stellt sich heraus, dass der Verkäufer tatsächlich einen Mangel bewusst verschwiegen hat, darf der Käufer seine Gewährleistungsansprüche geltend machen. Die erste Option ist eine sogenannte Nacherfüllung. Das meint nichts anderes als die Beseitigung des Mangels durch den früheren Eigentümer.
Sofern das nicht möglich ist, lässt sich eine Minderung des Kaufpreises herbeiführen. Da der Verkäufer seine Pflichten verletzt hat, steht dem Käufer außerdem ein Schadensersatz zu. Infrage kommt außerdem ein Rücktritt vom Kaufvertrag, der daraufhin für unwirksam erklärt und aufgehoben wird. Für eine solche Rückabwicklung müssen jedoch 2 Bedingungen erfüllt sein. Dem Verkäufer wurde eine zeitliche Frist gesetzt, damit er die Gelegenheit erhält, die Mängel zu beseitigen. Eine Zeitspanne von 14 Tagen gilt hierbei als angemessene Nachbesserungsfrist. Des Weiteren darf es sich nicht um einen sogenannten Bagatellfall handeln. Das würde zutreffen, wenn die Kosten für die Beseitigung unter 5 Prozent des Kaufpreises liegen.
Verjährungsfristen: So lange bleiben die Ansprüche des Käufers bestehen
Die Ansprüche des Käufers unterliegen einer Verjährungsfrist. Sie beträgt sowohl bei offenen als auch versteckten Mängeln 5 Jahre nach der Abnahme der Immobilie. Anders gestaltet sich die Situation, wenn der Verkäufer den Mangel nachweisbar arglistig verschwiegen hat. Die Verjährungsfrist beginnt dann erst zu dem Zeitpunkt, an dem der neue Eigentümer den Mangel erkennt, und erstreckt sich über 3 Jahre.
Neben Sachmängeln, die also die Beschaffenheit der Immobilie betreffen, können auch Rechtsmängel auftreten. Das ist unter anderem dann der Fall, wenn Rechte von Dritten oder bestehende Pacht- und Mietverhältnisse nicht offengelegt werden. Hier beläuft sich die Verjährungsfrist auf 30 Jahre.
Fazit: Käufer sollten sich absichern, Verkäufer maximal transparent sein
Was ist ein versteckter Mangel? Welche Mängel muss ich beim Hauskauf angeben? So oder so ähnlich lauten die Fragen vieler Noch-Eigentümer, um eine rechtssichere Transaktion zu gewährleisten. Egal, wie offensichtlich der Mangel ist: Es lässt sich die Empfehlung aussprechen, auf alles einzugehen, um den Kaufinteressenten ehrlich und transparent zu informieren. Der zu erzielende Preis verringert sich dadurch vielleicht – Flüchtigkeiten oder beabsichtigtes Verschweigen können den Verkäufer jedoch teuer zu stehen kommen, wenn der neue Eigentümer seine Gewährleistungsansprüche geltend macht.
Der Verkäufer unterliegt einer Aufklärungspflicht. Stellt ihm ein Interessent eine konkrete Frage, hat er sie nach bestem Wissen und Gewissen korrekt zu beantworten. Und „korrekt“ bedeutet, dass er keine Probleme kleiner darstellt, als sie sind, und er einen Sachverhalt nicht verharmlost. Weiß er etwas nicht, muss er das auch so kommunizieren. Gleichzeitig ist dem Käufer anzuraten, sich einen umfassenden Überblick über das Objekt zu verschaffen. Idealerweise sichert er sich im Vorfeld mit einem Altbaugutachten ab, das Klarheit über den Zustand des Hauses schafft und eventuelle, versteckte Mängel zutage bringt.
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