Welche Unterlagen brauche ich für den Hauskauf?

Ein Mann betrachtet Unterlagen für den Hauskauf

Planen Sie den Erwerb eines Eigenheims, benötigen Sie eine Reihe an Dokumenten. Zum einen wollen Sie selbst einen möglichst umfassenden Eindruck von der Immobilie gewinnen. Zum anderen möchte der Noch-Eigentümer Gewissheit, dass Sie auch wirklich die finanziellen Voraussetzungen für den Kauf erfüllen. In aller Regel ist dafür ein Darlehen erforderlich. Damit Sie dieses bewilligt bekommen, verlangt die Bank ebenfalls verschiedene Unterlagen von Ihnen. Welche unerlässlich sind und wo Sie diese erhalten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Optimaler Überblick über die Immobilie

Am Anfang steht der Entschluss: Ich möchte eine Immobilie kaufen. Ist dieser Gedanke in Ihnen gereift, verschaffen Sie sich aus eigenem Interesse einen Überblick über das Objekt. Der Verkäufer hat die Pflicht, Ihnen die wichtigsten Eckdaten sowie amtliche Dokumente vorzulegen. Generell gilt dabei: Je mehr Unterlagen vor dem Hauskauf vom Noch-Eigentümer bereitgestellt werden, umso vertrauenswürdiger ist er einzustufen. Die folgenden Nachweise gehören in jedem Fall dazu:

Viele dieser Belege sind Bestandteil des Exposés, das der Verkäufer selbst oder ein von ihm beauftragter Makler erstellt. Der Grundbuchauszug ist aus mehreren Gründen relevant. Sie entnehmen daraus, wer gegenwärtig als Eigentümer der Immobilie gilt. Zudem lässt sich einsehen, inwieweit noch finanzielle Lasten bestehen. Rechte Dritter – wie beispielsweise ein Wegerecht – sind obendrein im Grundbuch vermerkt. Der Energieausweis hilft Ihnen, die energetische Qualität des Hauses besser einzuschätzen.

Die Flurkarte bestätigt die Existenz des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht, und zeigt die Lage auf. Der damalige Bau der Immobilie mit allen wichtigen Einzelheiten ist in der Genehmigung, den Plänen und der Beschreibung dokumentiert. Die Grundrisse sowie die Berechnung von Wohn- und Nutzflächen verschaffen Ihnen einen besseren Eindruck vom Potenzial des Objekts. Idealerweise erhalten Sie vom Eigentümer noch diese zusätzlichen Unterlagen zum Hauskauf:

Diese Posten sind keine verpflichtenden Angaben. Sie können den Verkäufer allerdings darum bitten, um eine Orientierung für die zu erwartenden Kaufnebenkosten zu erhalten.

Unterlagen zum Hauskauf für die Bank: Das müssen Sie vorweisen

Beim Erwerb von Wohneigentum führt zumeist kein Weg an einer Immobilienfinanzierung vorbei. Vergleichen Sie rechtzeitig Angebote und organisieren Sie die Unterlagen zum Hauskauf, die für das Kreditinstitut von Bedeutung sind. Bevor die Bank ein Darlehen vergibt, muss sie Ihre Kreditwürdigkeit einschätzen. Das geschieht auf Grundlage folgender Dokumente:

  • beidseitige Kopie Ihres Personalausweises
  • die letzten 3 Gehaltsabrechnungen
  • letzter Einkommensteuerbescheid
  • Bescheinigung über das aktuelle Beschäftigungsverhältnis
  • Belege zu vorhandenem Eigenkapital (z. B. Kontoauszüge)
  • ggf. Nachweis bei bereits bestehendem Darlehen

Sind Sie selbstständig oder als Freiberufler tätig, müssen Sie noch weitere Dokumente einreichen. Dazu zählen:

  • Handelsregisterauszug
  • betriebswirtschaftliche Auswertung
  • Bilanz mit Gewinn- und Verlustermittlung
  • letzte Steuererklärung inklusive Jahressteuerbescheid
  • ggf. Gesellschaftervertrag

Mit diesen Unterlagen zum Hauskauf macht sich die Bank ein umfassendes Bild von Ihrer Zahlungsfähigkeit. Gleichzeitig muss sie die Immobilie einschätzen und deren Beleihungswert festlegen. Das ist die Richtgröße für die maximale Darlehenssumme, die das Kreditinstitut bereit ist, für die Finanzierung des Objekts zu vergeben.

Hier spielt ein großer Teil der Unterlagen zum Hauskauf eine wichtige Rolle, die Sie vom Verkäufer zur Verfügung gestellt bekommen. In erster Linie sind der Grundbuchauszug, der Grundriss, der Lageplan, die Flurkarte sowie die Berechnung von Wohn- und Nutzfläche relevant. Obendrein können auch Fotos gefragt sein, die das Objekt von außen zeigen. Nicht fehlen darf schließlich der Kaufvertragsentwurf. Ganz ähnlich stellen Sie die Unterlagen für einen Wohnungskauf zusammen. Dort werden allerdings noch spezielle Nachweise wie eine Teilungserklärung und eine Wohnnebenkostenberechnung benötigt. Für alle diese Dokumente gilt: Kopien sind vollkommen ausreichend. Da Sie vermutlich mehrere Angebote für die Immobilienfinanzierung einholen, ist dies ohnehin nicht anders möglich.

Zahlungsfähigkeit nachweisen – Unterlagen für den Verkäufer

Es ist durchaus wahrscheinlich, dass Sie auch dem Noch-Eigentümer Unterlagen zum Hauskauf bereitstellen müssen. Möchte er sichergehen, dass der gesamte Vorgang ohne Komplikationen abläuft und er den vereinbarten Kaufpreis fristgerecht erhält, kann er eine sogenannte Selbstauskunft von Ihnen verlangen. Hat er einen Makler beauftragt, stellt zumeist er diese Forderung an Sie. Zwar sind Sie rechtlich nicht dazu verpflichtet, diesen Beleg einzureichen, es spricht aber nichts dagegen. Zudem unterstreicht es Ihre Vertrauenswürdigkeit als Käufer, diesen Nachweis zu erbringen, der alternativ als Eigenauskunft bezeichnet wird.

Er enthält allgemeine Angaben zu Ihrer Person, gibt einen Überblick über Ihre Finanzen und informiert, falls in der Vergangenheit Zahlungsstörungen aufgetreten sind. Sie können diese Selbstauskunft etwa bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung einholen, die den meisten unter ihrer Kurzform als SCHUFA bekannt sein dürfte. Einmal pro Jahr ist das möglich, ohne dass Ihnen dabei Kosten entstehen. Das Beantragen gelingt unkompliziert über den Internetauftritt. Dort müssen Sie persönliche Angaben wie den Namen, das Geburtsdatum und auch den aktuellen Wohnsitz sowie gegebenenfalls frühere Wohnorte hinterlassen. Außerdem ist das Hochladen Ihres Personalausweises oder Reisepasses erforderlich. Weitere Auskunfteien sind Arvato, Bürgel und Creditreform.

Alternativ zur Eigenauskunft können der Verkäufer oder dessen Makler von der Bank womöglich Unterlagen zum Hauskauf in Form einer Finanzierungszusage verlangen. Für deren Akzeptanz ist die Erfüllung von 2 Voraussetzungen wichtig: Das bewilligte Darlehen muss ausdrücklich für das Haus bestimmt sein. Zudem darf das Kreditinstitut keine weiteren Bedingungen stellen, welche die termingerechte Kaufpreiszahlung noch beeinträchtigen könnten.

Fazit: Im Vorfeld genügen Kopien, nach dem Kauf Originale aushändigen lassen

Sie brauchen einige Unterlagen für den Hauskauf, wobei Sie am besten möglichst früh mit deren Organisation beginnen. Ihre Aufgabe ist es insbesondere, Dokumente zu Ihrer Person und Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit zusammenzustellen. Eine ganze Reihe an Informationen zur Immobilie händigt Ihnen der Verkäufer aus. Damit verschaffen Sie sich selbst zunächst einen Eindruck vom Objekt. Später ist ein Teil dieser Unterlagen zum Hauskauf für die Bank von Interesse, wenn Sie eine Finanzierungszusage erhalten möchten.

Die Finanzierungszusage wiederum kann vom Verkäufer erbeten werden. Ratsam ist es im Übrigen, den Notartermin abzuwarten, bevor Sie den Vertrag für das Immobiliendarlehen unterschreiben. Diese Unterschrift ist dann verbindlich und ein Rücktritt vom Vertrag nur noch innerhalb von 14 Tagen möglich, wobei eine Beurkundung aus verschiedenen Gründen noch zu scheitern vermag. Die für den Notar erforderlichen Dokumente sind sehr überschaubar: In aller Regel reicht es aus, wenn er eine Kopie Ihres Personalausweises erstellt und gegebenenfalls den Grundbuchauszug erhält.

Erwerben Sie eine Eigentumswohnung, ähnelt der Bedarf an Unterlagen dem beim Hauskauf. Allerdings sind bei einer Wohnung noch einige zusätzliche Nachweise wie die Teilungserklärung relevant. Wechselt ein vermietetes Objekt den Eigentümer, ist außerdem der aktuelle Mietvertrag von Bedeutung. Im Vorfeld genügen Ihnen in aller Regel Kopien – nach dem Kauf sollten Sie sicherstellen, dass Sie alle Original-Unterlagen ausgehändigt bekommen. Diese Vereinbarung können Sie auch im Vertrag festhalten.

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