Tilgungsdarlehen – Baufinanzierung mit sinkender Ratenzahlung

Ein Tilgungsdarlehen zahlt der Kreditnehmer in monatlichen Raten zurück. Es gilt ein fester Tilgungsbetrag für die gesamte Laufzeit. Da die Zinsbelastung im Laufe der Rückzahlung abnimmt, sinkt die Monatsrate. In diesem Artikel erfahren Sie, wie ein Tilgungsdarlehen funktioniert, worauf bei dieser Kreditart zu achten ist und für wen die Darlehensform geeignet ist.

Was ist ein Tilgungsdarlehen?

Das Tilgungsdarlehen wird auch als Abzahlungsdarlehen bezeichnet. Während der gesamten Laufzeit gilt eine feste Tilgungsrate, welche die Restschuld Monat für Monat reduziert. Zinsen werden stets auf den Restschuldbetrag berechnet, sodass die monatlichen Zinszahlungen im Zeitablauf immer weiter sinken. Da die Rate sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt, wird die monatliche Belastung geringer. Während die Kreditrate am Anfang der Laufzeit sehr hoch ist, nimmt sie im Laufe der Zeit kontinuierlich ab.

Wie funktioniert ein Tilgungsdarlehen?

Bei Abschluss des Darlehens vereinbaren Sie eine feste Tilgung, die monatlich die Restschuld reduziert. Dazu kommt der Zinssatz, den die Bank für die Bereitstellung des Darlehens berechnet. Üblicherweise erhalten Sie einen Tilgungsplan, aus dem die Entwicklung des Darlehens ersichtlich ist.

Das folgende Beispiel verdeutlicht, wie Banken das Tilgungsdarlehen berechnen:

Wir betrachten ein Darlehen über 200.000 Euro, das über 20 Jahre zurückgezahlt wird. Der Zinssatz beträgt 2 Prozent, die monatliche Tilgungsrate 833,34 Euro bzw. 10.000 Euro jährlich:

Monat	Restschuld	Zinsen	Tilgung	Rate
1.	200.000 €	333,33 €	833,33 €	1.166,66 €
2.	199.166,67 €	331,95 €	833,33 €	1.165,29 €
12.	190.833,33 €	318,05 €	833,33 €	1.151,38€
Nach Ablauf des 1. Jahres	190.000 €	316,67 €	833,33 €	1.150 €
Nach 10 Jahren	100.000 €	166,67 €	833,33 €	1.000 €
Nach 15 Jahren	50.000 €	83,33 €	833,33 €	916,66 €
Nach 20 Jahren	833,33 €	0 €	833,33 €	833,33 €

Das Beispiel zeigt die monatlich sinkende Belastung durch den reduzierten Zinsanteil.

Tipp: Sie können das Tilgungsdarlehen mit einem festen Zinssatz abschließen oder sich für einen variablen Zins entscheiden. Gerade in Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen lohnt sich eine langfristige Zinsfestschreibung. Damit sichern Sie sich zudem perfekte finanzielle Planbarkeit, denn Sie wissen genau, mit welcher Belastung Sie bis zur vollständigen Tilgung rechnen müssen.

Worin unterscheiden sich Tilgungsdarlehen und Annuitätendarlehen?

Während bei einem Tilgungsdarlehen die monatliche Rate sinkt, bleibt die Belastung bei einem Annuitätendarlehen bis zum Ende der Laufzeit gleich. Bei einem Annuitätendarlehen nimmt die Zinsbelastung durch die sinkende Restschuld ebenfalls ab, diese Ersparnis fließt jedoch in die Tilgung.

Ein Tilgungsdarlehen haben Sie aufgrund des gleichbleibenden Tilgungsanteils schneller zurückgezahlt als ein Annuitätendarlehen.

Welche Vor- und Nachteile bietet das Tilgungsdarlehen?

Wenn Sie sich für ein Abzahlungsdarlehen entscheiden, geht das mit verschiedenen Vorteilen einher:

Sinkende monatliche Ratenbelastung

Finanzielle Planbarkeit durch gleichbleibende Tilgung

Niedrigere Gesamtkosten für den Kredit durch schnellere Tilgung

Schnellere Schuldenfreiheit

Trotz der Vorteile sollten Sie auch die Nachteile dieser Darlehensform bedenken:

Hohe monatliche Belastung zu Beginn der Laufzeit

In der Regel keine Vereinbarung von Sondertilgungen möglich

Gut zu wissen: Die meisten Banken bieten Baufinanzierungen in der Regel als klassische Annuitätendarlehen an. Viele Kreditinstitute haben das Abzahlungsdarlehen nicht mehr im Programm.

Für wen ist das Tilgungsdarlehen geeignet?

Die Belastung bei einem Tilgungsdarlehen ist am Anfang der Laufzeit sehr hoch, sodass nur Kreditnehmer mit einem hohen Einkommen sich für diese Darlehensform entscheiden sollten. Wichtig ist zudem, dass Sie genau wissen, wie sich Ihre finanziellen Verhältnisse in den kommenden Jahren entwickeln.

Eine gute Idee ist das diese Darlehensart für Kreditnehmer, die in absehbarer Zeit ihren Ruhestand planen. Mit dem Abzahlungsdarlehen stellen Sie sicher, dass die Ratenbelastung sinkt und Sie bei Eintritt der Rente weniger bezahlen müssen.

Auch Freiberufler oder Selbstständige, deren Einkommen aktuell überdurchschnittlich hoch ist, profitieren von den sinkenden Raten des Tilgungsdarlehens, da sie nicht wissen, wie sich ihre Einkünfte in den weiteren Jahren entwickeln werden.

Worauf ist bei Aufnahme eines Tilgungsdarlehens zu achten?

Wichtig ist, dass Sie die Ratenhöhe genau prüfen, wenn Sie ein Tilgungsdarlehen aufnehmen. Sie müssen sicher sein, dass Sie die hohen Raten in der Anfangsphase problemlos stemmen können. Idealerweise planen Sie für unvorhergesehene Ausgaben einen finanziellen Puffer ein oder behalten eine ausreichend hohe Rücklage.

Schauen Sie sich als Alternative auch das Annuitätendarlehen an und prüfen Sie, mit welcher Darlehensform Sie die bessere Wahl treffen. Wichtig bei einem Vergleich sind neben der monatlichen Belastung vor allem die Gesamtkosten des Darlehens.

Tipp: Entscheiden Sie sich für ein Tilgungsdarlehen mit einem variablen Zinssatz, sichern Sie sich die Möglichkeit, jederzeit Sondertilgungen zu leisten, wodurch Sie besonders flexibel bleiben. Sinnvoll ist das meist dann, wenn Sie mit höheren Geldeingängen rechnen, zum Beispiel aus einer Lebensversicherung.

Fazit: Tilgungsdarlehen als mögliche Alternative zum Annuitätendarlehen genau prüfen

Zur Finanzierung eines Immobilienvorhabens gibt es verschiedene Möglichkeiten, zu denen auch das inzwischen recht selten gewordene Tilgungsdarlehen zählt. Vorteilhaft sind die schnelle Schuldenfreiheit und die ausgezeichnete Planbarkeit. Durch die hohe Anfangsbelastung ist diese Darlehensform nicht für jeden Kreditnehmer geeignet. Wer ein Haus baut, hat gerade in der Anfangsphase oftmals kein ausreichendes Budget für die hohe Belastung. Daher sollten Sie alle Alternativen vergleichen und genau prüfen, welche Variante für das eigene Vorhaben am besten geeignet ist.

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