Teilungserklärung: Inhalt und Besonderheiten

Wenn ein Mehrfamilienhaus in mehrere Wohneinheiten aufgeteilt ist oder wird, regelt die Teilungserklärung die genauen Eigentumsverhältnisse sowie die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft. Planen Sie eine Eigentumswohnung zu kaufen, sollten Sie die Teilungserklärung genau studieren und auf eventuelle Fallstricke und Besonderheiten achten. Welche das sind, erklären wir Ihnen hier.

Die Teilungserklärung im Detail

Wie eingangs bereits beschrieben regelt die Teilungserklärung genau, wie ein Mehrfamilienhaus unter mehreren Eigentümern aufgeteilt ist und welche Verantwortlichkeiten sich daraus ergeben. Für ein Haus besteht sie meist aus folgenden drei Bestandteilen:

• Der Aufteilungsplan: Der Plan zeigt die genaue Aufteilung des kompletten Gebäudes und gegebenenfalls einzelner Etagen. Auch die Lage und Größe der einzelnen Wohneinheiten und weiterer Gebäudeteile wird hier ersichtlich. Dabei wird zwischen Wohnungs-, Gemeinschafts- und Sondereigentum unterschieden (siehe unten). Zusätzlich werden die jeweiligen Eigentumsanteile der einzelnen Eigentümer angegeben – in der Regel in Tausendstel. Gehören Ihnen beispielsweise 77 Tausendstel, sind das umgerechnet 7,7 Prozent des gesamten Gebäudes.
• Die Abgeschlossenheitsbescheinigung: Diese sagt aus, dass jede Wohnung für sich komplett abgeschlossen und unabhängig von weiteren Einheiten genutzt werden kann.
• Die Gemeinschaftsordnung: Hier werden sämtliche Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander vereinbart – zum Beispiel die Kostenverteilung, der Umgang mit Renovierungen, aber auch Nutzungsrechte von Gemeinschaftsflächen (Keller, Innenhof etc.). Eine Hausordnung kann, muss aber kein Teil dieser Ordnung sein.

Wichtige Begriffe innerhalb der Teilungserklärung

Damit Sie die einzelnen Dokumente und Vereinbarungen einer bestehenden Teilungserklärung richtig interpretieren können, ist es nützlich, verschiedene Fachbegriffe und deren genaue Bedeutung zu kennen. Dazu gehören:

• Gemeinschaftseigentum: Bezeichnet alle Teile des Hauses, die nicht klar einer Wohneinheit zugeordnet werden können, beispielsweise das Treppenhaus, das Dach, aber auch tragende Wände.
• Wohnungseigentum: Beschreibt alles, was konkret Ihnen beziehungsweise einem einzelnen Käufer gehört – also die einzelne Wohnung zuzüglich Anteile am Gemeinschaftseigentum.
• Sondereigentum: Umfasst individuelles Eigentum an den einzelnen Räumen, wie etwa Teile einer Wohnung, ein Kellerabteil oder eine Garage.

Auf Basis dieser drei Bezeichnungen definiert das Sondernutzungsrecht, was und wie Sie gemeinschaftliche Bereiche nutzen dürfen, beispielsweise einen Garagenstellplatz oder den Garten. Die sogenannten Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen legen außerdem fest, ob und wie Wohnungen und weitere Gebäudeteile (nicht) genutzt werden dürfen, also ob beispielsweise auch Gewerbe erlaubt ist oder ein Keller zu einer Wohnung ausgebaut werden darf.

Häufige Fallstricke innerhalb einer Teilungserklärung

Grundsätzlich gibt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einen rechtlichen Rahmen für die Gestaltung der Teilungserklärung vor. Allerdings ist es möglich, über die Gemeinschaftsordnung sogenannte Öffnungsklauseln zu vereinbaren. Diese erlauben der es der Eigentümergemeinschaft, mittels Mehrheitsbeschluss Entscheidungen und Änderungen vorzunehmen. Das führt mitunter jedoch dazu, dass Regelungen getroffen werden können, die nicht zu Ihren persönlichen Vorstellungen passen oder sogar klar zu Ihrem Nachteil sind. Prüfen Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung die bestehende Erklärung darum vor allem auf folgende Punkte:

1. Altlasten vom Vorbesitzer: In manchen Teilungserklärungen wird festgeschrieben, dass Sie als Käufer eventuelle Wohngeldrückstände vom Voreigentümer übernehmen.
2. Gewerbliche Nutzung: Sollte die gewerbliche Nutzung Ihres Eigentums interessant sein, achten Sie auf die genaue Beschreibung in den Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen. Steht dort beispielsweise, dass „Geschäftsräume“ zulässig sind, lässt das eine breitere Nutzung zu, als wenn dort nur „Ladenflächen“ erlaubt wären.
3. Tierhaltung: In einigen Vereinbarungen wird die Haltung einzelner Tierarten oder Rassen – beispielsweise Kampfhunde – verboten.
4. Kostenverteilung für Sanierungen und Reparaturen: Das WEG orientiert sich bei der Verteilung der Kosten für eventuelle Reparaturen oder Sanierungen an der prozentualen Verteilung der Wohnfläche pro Eigentümer. Manche Eigentümergemeinschaften regeln innerhalb der Teilungserklärung die Verteilung solcher Kosten jedoch anders.
5. Fenster: Fenster und Fensterrahmen gehören immer zum Gemeinschaftseigentum – selbst wenn die Teilungserklärung das scheinbar anders regelt. Allerdings: Die Eigentümergemeinschaft kann festlegen, dass jeder Eigentümer für eventuelle Reparaturen oder den Tausch der Fenster selbst verantwortlich ist und die Kosten alleine trägt. Fehlt eine solche Vereinbarung, müssen Sie sich an den Kosten rund um die Fenster der anderen Eigentümer beteiligen.

Gut zu wissen: Kaufen Sie sich neu in eine Eigentümergemeinschaft ein und werden dort mündlich vereinbarte Abweichungen von der Teilungserklärung gelebt, können Sie sich auf die Erklärung berufen und so beispielsweise die bisher geduldete alleinige Nutzung eines Kellerabteils unterbinden. Die Teilungserklärung geht vor Gewohnheit und mündlichen Abmachungen.

Die Teilungserklärung beantragen

In den meisten Fällen liegt die Teilungserklärung beim Kauf einer Eigentumswohnung bereits vor. Nur wenn ein bisher als Einfamilienhaus genutztes Objekt in ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen umgewandelt werden soll, muss eine komplette neue Erklärung beantragt und aufgesetzt werden. Dafür sind folgende Schritte notwendig:

1. Beantragen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt. Dazu benötigen Sie einen Aufteilungsplan, den Sie beispielsweise von einem Architekten erstellen lassen können.
2. Setzen Sie eine Gemeinschaftsordnung auf.
3. Mit diesen drei Dokumenten (Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung) erstellen Sie die Teilungserklärung. Sie können das auch einem Notar übertragen, der die Erklärung außerdem beglaubigen oder beurkunden wird. Im ersten Fall bestätigt der Notar lediglich die Echtheit der Unterschrift unter der Erklärung. Bei der Beurkundung prüft der Notar auch den Inhalt der Teilungserklärung unter Berücksichtigung des Wohnungseigentumsgesetzes.
4. Reichen Sie die Teilungserklärung beim Grundbuchamt ein.
5. Das Grundbuchamt prüft die Erklärung und schließt das bis dahin bestehende Grundbuchblatt des Hauses.
6. Für jede Wohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt erstellt.

Da verschiedene Instanzen und Ämter involviert sind und eventuell vorher umfangreiche Umbaumaßnahmen stattfinden (müssen), lässt sich keine allgemeingültige Aussage darüber treffen, wie lange es dauert, bis eine Teilungserklärung offiziell vorliegt. In manchen Fällen dauert der komplette Vorgang wenige Monate, manchmal erstreckt er sich auch über ein ganzes Jahr.

Gut zu wissen: Die reine Beglaubigung der Teilungserklärung kostet etwa 140 Euro. Eine Beurkundung verursacht höhere Kosten, die sich am Verkehrswert der Immobilie orientieren. Weitere Kosten fallen für das Bau- und das Grundbuchamt an.

Die Teilungserklärung ändern

Grundsätzlich ist es möglich, eine bestehende Teilungserklärung zu ändern – entweder mit oder ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer.

Wollen Sie etwas ändern, was nicht die gesamte Eigentümergemeinschaft betrifft, brauchen Sie für eine Änderung auch nicht die Zustimmung aller anderen Eigentümer. Geht es beispielsweise nur um die Nutzung eines anderen Parkplatzes oder eines anderen Kellerabteils, können Sie direkte Absprachen mit dem betroffenen zweiten Eigentümer treffen. Wichtig ist dennoch, diese Absprachen schriftlich zu fixieren.

Ist die komplette Wohngemeinschaft von einer Änderung betroffen, benötigen Sie auch die entsprechende Zustimmung aller oder zumindest der Mehrheit – zum Beispiel, wenn es um Modernisierungen geht. Die Teilungserklärung tatsächlich ändern lassen müssen Sie aber erst, wenn sich durch Änderungen auch Eigentumsverhältnisse ändern – beispielsweise, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden. Die offizielle Änderung muss notariell beglaubigt oder direkt von einem Notar vorgenommen werden.

Gut zu wissen: Wenn Sie eine Teilungserklärung verloren haben, können Sie einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anfordern. Alternativ hält auch die Bauaufsichtsbehörde wichtige Unterlagen zu sämtlichen Immobilien bereit.

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