Sollzinsbindung: Kurz oder lang – was ist optimal?

Ein wesentlicher Aspekt jeder Baufinanzierung ist der Sollzinssatz. Er gibt an, wie teuer die Finanzierung ist und wie hoch die monatliche Kreditrate ausfällt. Mit der Sollzinsbindung wird festgelegt, wie lange der Zinssatz für ein Darlehen garantiert ist. Für die Dauer der Zinsbindung ändert er sich also nicht. Auf diese Weise kann der Darlehensnehmer die regelmäßigen Ausgaben für das Darlehen über einen gewissen Zeitraum sicher planen und auch der Kreditgeber kann für die Bindungsfrist mit sicheren Zinseinnahmen rechnen.

Wie Sie die optimale Sollzinsbindung für Ihre Baufinanzierung finden und worauf Sie dabei achten sollten, erfahren Sie hier.

Was ist die Sollzinsbindung?

Der Sollzinssatz gibt an, wie viele Zinsen pro Jahr an die Bank gezahlt werden müssen. Die Zinshöhe wird von unterschiedlichen Faktoren bestimmt. Neben der Bonität des Kreditnehmers ist vor allem das Zinsniveau am Finanzmarkt entscheidend. Bei einem Kredit mit variablem Zinssatz ändert sich die Sollzinshöhe entsprechend dem Zinsniveau. Daher kann es vorkommen, dass jeden Monat ein anderer Betrag an die Bank überwiesen werden muss.

Sowohl für Banken als auch für Darlehensnehmer sind gleichbleibende Raten jedoch von Vorteil, da sie die Planungssicherheit erhöhen. Aus diesem Grund wird vor allem bei langlaufenden Krediten wie einer Baufinanzierung die Zinshöhe über einen gewissen Zeitraum festgeschrieben.

Während der Dauer dieser Sollzinsbindung, die auch Zinsfestschreibung oder Zinsbindungsfrist genannt wird, bleibt der Zinssatz für das Darlehen gleich hoch.

Für den Darlehensnehmer hat dies 2 Folgen:

• Sollte der Marktzins während der Zinsbindungsfrist ansteigen, freut er sich, weil er nach wie vor die nun vergleichsweise geringen Zinsen zahlt.
• Sollte das Zinsniveau am Markt fallen, kann er nicht davon profitieren, da sein Kreditzinssatz für die Zinsbindungsfrist festgeschrieben ist.

Wie lang sollte die Zinsbindung sein?

Bei der Frage, wie lang die optimale Zinsfestschreibung ist, kommt es vor allem auf die Zinserwartung des Kreditnehmers an. Weil niemand weiß, wie sich die Zinsen in den nächsten Jahren entwickeln werden, kann es hierauf keine eindeutig gültige Antwort geben.

Es kommt auf die Zinserwartung an

Je nachdem, von welcher Entwicklung des Zinsniveaus Sie als Kreditnehmer ausgehen, gibt es verschiedene Handlungsempfehlungen in Bezug auf die optimale Dauer der Zinsbindungsfrist.

• Die Zinsen werden in den kommenden Jahren ansteigen:
  Mit einer möglichst langen Zinsfestschreibung können aktuell niedrige Zinsen für lange Zeit gesichert werden.
• Die Zinsen werden gleich bleiben:
  Die übliche Zinsbindung von 10 Jahren ist eine gute Wahl.
• Die Zinsen werden in den kommenden Jahren fallen:Je kürzer die Zinsfestschreibung ist, umso schneller können Sie bei einer Anschlussfinanzierung den Darlehenszins an den günstigeren Marktzins anpassen.

Gut zu wissen: Bei der Wahl der Zinsbindungsfrist ist außerdem zu beachten, dass mit längerer Dauer in der Regel auch der Zinssatz steigt. Denn aus Sicht der Banken stellt die Zinsbindung eine Garantie für den Kunden dar, welche sie sich bezahlen lässt. Aus diesem Grund wird der Zinssatz für ein Immobiliendarlehen umso teurer, je länger die Sollzinsbindung gewählt wurde, also je länger die Bank den Zinssatz garantieren muss.

Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung

Bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses geht es um hohe Kreditsummen. Daher sind die Laufzeiten hier auch besonders lang und können 30 Jahre oder mehr betragen. Mögliche Zinsbindungsfristen sind 5, 10, 15, 20, 25 und 30 Jahre.

Am üblichsten sind momentan 10 Jahre (Stand 12/2021). Bei längeren Laufzeiten wird eine Anschlussfinanzierung notwendig. Wenn diese bei der finanzierenden Bank abgeschlossen wird, spricht man auch von einer Prolongation, also einer Verlängerung des bestehenden Darlehensvertrags. In diesem Zuge wird der Sollzinssatz an das aktuelle Marktniveau angepasst. Bei einer Umschuldung hingegen findet die Anschlussfinanzierung über eine andere Bank statt. Es wird ein neuer Darlehensvertrag zu den dann aktuellen Konditionen abgeschlossen.

Kann ein Baukredit vor dem Ende der Sollzinsbindung zurückgezahlt werden?

Die Dauer der Zinsbindung ist gleichzeitig die Vertragslaufzeit der Baufinanzierung. Sie gibt nicht nur an, auf welche Zinshöhe sich der Darlehensnehmer verlassen kann, sondern auch, mit welchen Zinszahlungen die Bank rechnen kann.

Soll ein Darlehen vor Ablauf der Sollzinsbindung vollständig getilgt werden, ist dies also mit einer vorzeitigen Vertragsauflösung gleichzusetzen. Weil die finanzierende Bank dadurch weniger Zinsen einnehmen würde als vertraglich vereinbart, verlangt sie in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich. Ist der Darlehensnehmer bereit, diese – meist sehr hohe – Entschädigung zu zahlen, kann er das Darlehen auch schon vor dem Ende der Sollzinsbindung zurückzahlen.

Tipp: Jeder Kreditnehmer hat nach 10 Jahren das Recht, den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten abzulösen. Dies gilt selbst dann, wenn die Sollzinsbindung 15 Jahre oder mehr beträgt.

Fazit: Die Sollzinsbindung ist ein entscheidender Parameter jeder Immobilienfinanzierung

Das Zinsniveau auf den Finanzmärkten schwankt und niemand kann wissen, wie hoch die Zinsen in einigen Jahren sein werden. Es können höchstens Vermutungen angestellt werden. Aus diesem Grund kann es auf die Frage nach der „optimalen Sollzinsbindung“ keine allgemeine, sondern nur eine individuelle Antwort geben. Ob Sie sich die Zinsen für Ihre Baufinanzierung für 5, 10 oder sogar 25 Jahre garantieren lassen, hängt maßgeblich von Ihrer persönlichen Zinserwartung ab.

Darüber hinaus ändern sich auch die Kreditkonditionen je nach gewählter Zinsfestschreibung. Ein Vergleich lohnt sich also. Selbst wenn eine Sollzinsbindung von 30 Jahren gewählt wurde, können Sie das Darlehen nach 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

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