Schlüsselfertig bauen: 7 hilfreiche Tipps

Es ist der Traum nahezu aller Bauherren: Man gibt den Hausbau in Auftrag, lehnt sich entspannt zurück und nach einigen Wochen oder Monaten kann man planmäßig in das schlüsselfertige Haus einziehen. Doch ganz so einfach ist es in den meisten Fällen leider nicht, denn schlüsselfertig heißt nicht automatisch bezugsfertig. Erfahren Sie hier, was Sie beim schlüsselfertigen Bauen beachten müssen, um böse Überraschungen und kostspielige Fehler zu vermeiden.

Tipp 1: Schlüsselfertig bedeutet nicht automatisch bezugsfertig

Der größte Stolperstein beim schlüsselfertigen Bauen besteht darin, dass der Begriff „schlüsselfertig“ rechtlich nicht definiert ist. Das bedeutet, dass jedes Bauunternehmen selbst festlegen kann, welche Ausbaustufe als „schlüsselfertig“ beworben und verkauft wird. Im besten Fall stehen Sie am Ende wirklich vor einem bezugsfertigen Haus und müssen nur noch Ihre Kisten auspacken. Im schlechtesten Fall stehen Sie vor einem Rohbau, der noch lange nicht einzugsbereit ist.

Um dies zu verhindern, sollten Sie die Bauleistungsbeschreibung auf Herz und Nieren prüfen. Nur so erfahren Sie, welche Arbeiten das Bauunternehmen wirklich verrichtet und was Sie nach Abschluss der Bauarbeiten selbst noch erledigen müssen. Dabei gilt: je detaillierter die Leistungsbeschreibung, desto besser. So sollte etwa auch vermerkt sein, welche Materialien zum Einsatz kommen und welche Arten von Farben verwendet werden. Idealerweise sind die einzelnen Leistungen darin auch in Abschnitte gegliedert, sodass Sie die Arbeiten jeweils nach Abschluss der einzelnen Bauphasen auf Korrektheit und Qualität überprüfen können.

Etwas exakter als „schlüsselfertig“ sind übrigens die Begriffe „bezugsfertig“ oder „wohnkomplett“. Zwar sind auch diese Begriffe nicht geschützt, aber sie deuten auf eine sehr viel höhere Ausbaustufe hin als das schwammige „schlüsselfertig“. Doch Vorsicht: Selbst bei bezugsfertigen Häusern müssen Sie als Bauherr häufig vorab für das Fundament sorgen. Hierbei kann es sich um eine einfache Bodenplatte oder um die Unterkellerung handeln. Diese Leistung ist nur selten in der Leistungsbeschreibung von Bauunternehmen enthalten.

Tipp 2: Bestehen Sie auf eine lange Festpreisbindung

Einer der größten Vorteile des schlüsselfertigen Bauens ist die gute finanzielle Planbarkeit. In der Regel erhalten Sie vom beauftragten Bauunternehmen eine Festpreisgarantie und wissen so genau, wie viel Sie am Ende zahlen müssen. Das erleichtert auch die Baufinanzierung massiv, denn die kreditgebende Bank kann sich ebenso auf diesen Preis verlassen.

Doch ganz so einfach ist es nicht, denn die Festpreisgarantie hat ein Ablaufdatum. Ist dieses überschritten, kann das zuständige Bauunternehmen durchaus einen Aufschlag oder eine Nachzahlung von Ihnen verlangen. So werden etwa erhöhte Personal- oder Materialkosten ausgeglichen. Bestehen Sie daher von vornherein auf eine möglichst lange Festpreisbindung. Idealerweise beträgt diese etwa 15 Monate. So rütteln auch etwaige Bauverzögerungen nicht an Ihrem Finanzierungsplan. Doch auch mit langer Festpreisbindung sollten Sie ausreichend Puffer einplanen und zur Seite legen. Der Hausbau läuft selten exakt so ab wie geplant und Nachfinanzierungen sind teuer.

Tipp 3: Seien Sie sich über Ihre Wünsche und Anforderungen im Klaren

Wenn Sie selbst tätig werden und Ihr Haus in Eigenregie bauen, sind spontane Planänderungen eher wenig problematisch. Anders verhält sich dies beim schlüsselfertigen Bauen. Hier beauftragen Sie ein Bauunternehmen damit, alle Gewerke für Sie zu organisieren und die vorab ausgearbeitete Leistungsbeschreibung exakt umzusetzen.

Das ist zwar komfortabel und stressfrei, aber es hat einen großen Nachteil: Sie können es sich nicht spontan anders überlegen und beispielsweise die Dusche doch lieber auf der linken statt wie vereinbart auf der rechten Seite des Bads anbringen lassen. Ganz unmöglich sind derartige Planänderungen und Sonderwünsche zwar nicht, allerdings müssen Sie hier mit hohen Mehrkosten rechnen. Immerhin weichen Sie dadurch vom ursprünglich vereinbarten Bauplan ab – und damit auch vom ursprünglich vereinbarten Preis.

Tipp 4: Fertighäuser sind längst mehr als Häuser von der Stange

Zwar kann auch ein Massivhaus schlüsselfertig gebaut werden, weitaus häufiger setzen Bauunternehmen jedoch auf Fertighäuser. Dabei werden große Teile vorab in Hallen vorproduziert und anschließend lediglich am jeweiligen Standort zusammengesetzt. Der eigentliche Bau dauert dadurch nur etwa 2 Wochen.

Allerdings genießen Fertighäuser einen schlechten Ruf und werden häufig als „Haus von der Stange“ bezeichnet. Dem ist jedoch schon lange nicht mehr so: Auch bei Fertighäusern haben Sie heutzutage zahlreiche verschiedene Individualisierungsmöglichkeiten, sodass das Endprodukt sich nur noch wenig von einem Architektenhaus unterscheidet. Schreiben Sie die Option Fertighaus also nicht voreilig ab und setzen Sie sich stattdessen mit den unterschiedlichen Angeboten auseinander. Die großen Vorteile: Ein schlüsselfertiges Fertighaus ist nicht nur günstiger als ein Massivhaus, sondern auch schneller gebaut. Sie können so schneller die eigenen vier Wände beziehen und sparen sich zusätzliche Kosten, etwa für unnötige Mietzahlungen.

Tipp 5: Bauherr muss auch beim schlüsselfertigen Hausbau mithelfen

Auch wenn Sie ein schlüsselfertiges Haus in Auftrag geben, kommen Sie als Bauherr nicht um alle Aufgaben herum. So müssen Sie etwa dafür sorgen, dass eine leicht zugängliche und gut gesicherte Baustelle vorliegt. Dazu zählen beispielsweise Wasser- und Stromanschlüsse sowie die nötigen Zufahrten. Auch die Sicherung der Baustelle fällt in Ihren Zuständigkeitsbereich.

Darüber hinaus kommen Sie auch um die Qualitätssicherung nicht herum. Nach Abschluss eines jeden Bauabschnitts müssen Sie prüfen, dass keine Mängel vorliegen und dass die Leistungsbeschreibung wie vereinbart umgesetzt wurde. Sie müssen also beispielsweise kontrollieren, ob die richtigen Fliesen verlegt wurden und ob dabei ordentlich gearbeitet wurde. Fallen Ihnen hierbei Mängel auf, müssen Sie diese melden. Das von Ihnen beauftragte Bauunternehmen muss sich anschließend um Nachbesserung kümmern. Diese Aufgaben können Sie grundsätzlich auch einem Gutachter übertragen, allerdings fallen hier Mehrkosten an, die Sie bei Ihrer Finanzplanung berücksichtigen müssen.

Tipp 6: Sichern Sie sich gegen die Insolvenz des Bauunternehmens ab

Ein Vorteil des schlüsselfertigen Bauens besteht darin, dass Sie ein Generalunternehmen beauftragen, das für Sie alle Gewerke organisiert. Sie haben also nur einen Ansprechpartner und auch nur einen Vertragspartner. Das ist sicherlich komfortabel, doch es birgt auch ein nicht zu unterschätzendes Risiko: die Insolvenz des Bauunternehmens.

Um sich gegen dieses Szenario abzusichern, sollten Sie die Wahl des Bauunternehmens nicht auf die leichte Schulter nehmen. Suchen Sie gezielt nach bereits etablierten Firmen, lesen Sie sich Bewertungen durch und versuchen Sie, herauszufinden, wie es um die Auftragslage der Firma bestellt ist. Darüber hinaus sollten Sie vom Unternehmen Ihrer Wahl unbedingt Bürgschaften verlangen. In diesem Fall springt die Bank Ihres Vertragspartners ein, falls dieser nicht mehr leisten kann. Eine Kombination aus folgenden Bürgschaften bietet sich an:

• Vertragserfüllungsbürgschaft / Bauträgerbürgschaft: Diese greift während der Bauphase und stellt sicher, dass Sie bei einer Insolvenz zumindest Ihr bereits investiertes Geld zurückbekommen. Im Idealfall ist sogar vereinbart, dass der Bürge sich um die Fertigstellung Ihres Hauses kümmert.
• Gewährleistungsbürgschaft: Diese Bürgschaft greift nach Abschluss der Bauarbeiten. Sie sorgt dafür, dass die Kosten übernommen werden, sollten später Mängel zutage treten.

Tipp 7: Komplettpaket bei Kauf vom Bauträger

Wenn Sie sich ein schlüsselfertiges Haus wünschen, dann haben Sie 2 Optionen: Sie können entweder ein Bauunternehmen damit beauftragen, alle Gewerke zu koordinieren, oder Sie kaufen ein Haus direkt vom Bauträger. Bei Letzterem handelt es sich um eine Art Komplettpaket, bei dem meist Grundstück, Architektenleistung und Hausbau in einem erworben werden. Ist der Kaufvertrag unterschrieben, baut der Bauträger das Haus für Sie.

Der Vorteil: Sie müssen sich nicht gesondert nach einem Grundstück umsehen. Der Nachteil: Beim Bauträger-Haus haben Sie nur wenig Mitspracherecht. Im Prinzip kaufen Sie hierbei eine fertige Immobilie – nur dass diese eben noch nicht steht. Auch zeitliche Verzögerungen müssen Sie dabei einkalkulieren, denn die Planung obliegt einzig und allein dem Bauträger.

Vorsicht: Nehmen Sie Abstand vor sogenannten verdeckten Bauträgerverträgen. Hierbei unterzeichnet der Bauherr 2 gesonderte Verträge: einen Grundstückskaufvertrag und einen Bauvertrag. Geködert wird er oft mit dem Versprechen, dafür bei der Grunderwerbsteuer zu sparen. Das ist zwar korrekt, aber Sie verlieren hierbei zahlreiche Verbraucherschutzrechte. Denn bei derartigen Verträgen greifen die Regeln der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nicht. So fallen die Abschlagszahlungen oft zu hoch aus und Gewährleistungsrechte werden gekürzt. Der Bauherren-Schutzbund e. V. warnt deshalb ausdrücklich vor solchen Vertragskonstrukten.

Fazit: Schlüsselfertig bauen ist voll im Trend

Der Verband Privater Bauherren meldet, dass sich ein Großteil der Bauherren aktuell für schlüsselfertige Häuser entscheidet. Der größte Vorteil liegt auf der Hand: Sie können sich entspannt zurücklehnen und einfach darauf warten, bis Ihr Haus einzugsbereit ist. Doch ganz so einfach ist es nicht: Auch bei schlüsselfertigen Häusern fallen Ihnen als Bauherr bestimmte Aufgaben zu. So müssen Sie sich etwa um die Einrichtung der Baustelle kümmern. Auch sollten Sie vorab die Leistungsbeschreibung genau prüfen: Denn der Begriff „schlüsselfertig“ ist rechtlich nicht eindeutig definiert. Im schlechtesten Fall stehen Sie am Ende vor einem Rohbau, der weit davon entfernt ist, bezugsbereit zu sein.

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