Realteilung eines Grundstücks: Ablauf, Kosten, Alternativen
Bei der Realteilung wird ein Grundstück oder eine Immobilie in mindestens 2 Einheiten geteilt. Ganz einfach ist das Vorhaben jedoch nicht, da hier mehrere Ämter sowie ein Notar involviert sein müssen. Auch die hohen Kosten sind nicht zu vernachlässigen. In welchen Fällen sich die Realteilung dennoch lohnt und welche Alternative es gibt, erfahren Sie hier.
Was ist eine Realteilung?
Eine Realteilung wird immer dann durchgeführt, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie in mehrere separate Einheiten aufgeteilt werden soll. Gemäß Paragraf 19 Baugesetzbuch (BauGB) muss der Eigentümer die Teilung gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt erklären. Ist die Realteilung einmal vollzogen, existiert das ursprüngliche Grundstück rein rechtlich nicht mehr. Stattdessen gibt es mehrere – meist 2 – neue Grundstücke, die wiederum jeweils ein eigenes Grundbuchblatt erhalten.
Soll eine Immobilie geteilt werden, so müssen sich daraus 2 separate Wohneinheiten ergeben. In der Regel müssen diese auch über gesonderte Eingänge verfügen.
Wann ist eine Realteilung sinnvoll?
Es gibt mehrere verschiedene Szenarien, in denen die Realteilung eines Grundstücks sinnvoll sein kann, beispielsweise in den folgenden Situationen:
- Eine Baugemeinschaft will ein Doppelhaus errichten und der Kauf eines einzelnen, großen Grundstücks ist günstiger als der Kauf von 2 separaten Grundstücken.
- Ein Teil des Grundstücks soll abgespalten und verkauft werden, weil die Eigentümer dringend Geld benötigen.
- Das Grundstück ist für die aktuellen Eigentümer schlicht zu groß und geht mit einem zu hohen Pflege- und Instandhaltungsaufwand einher.
- Kinder oder andere Familienangehörige sollen auf dem neuen Grundstück ein eigenes Haus bauen können, ohne dafür ein eigenes Grundstück kaufen zu müssen.
- Die Eigentümer wollen ein Grundstück in mehrere aufteilen, um so proaktiv potenzielle Erbstreitigkeiten in der Zukunft zu vermeiden.
- Die Grundsteuerlast soll gesenkt werden.
- Die Eigentümer erhoffen sich, mit 2 kleineren Grundstücken einen höheren Verkaufspreis zu erzielen als mit einem großen Grundstück.
- Ein Ehepaar lässt sich scheiden und das gemeinsame Grundstück soll folglich in 2 Teile gesplittet werden.
Wie läuft die Realteilung eines Grundstücks ab?
Wenn Sie Ihr Grundstück teilen möchten, dann müssen Sie sich vorab mit den geltenden baurechtlichen Vorschriften auseinandersetzen. Denn die Teilung ist nur dann möglich, wenn danach beide Grundstücke die Auflagen des örtlichen Bebauungsplans erfüllen. In der Regel ist es etwa nicht zulässig, nur einen kleinen Teil seines Grundstücks abzutrennen, um dieses etwa für den Bau einer Garage zu verkaufen. Meist müssen beide Grundstücke nach der Teilung bebau- und bewohnbar sein. Welche Auflagen in Ihrem Fall genau gelten, bringen Sie am besten beim örtlichen Bauamt in Erfahrung. In einigen Bundesländern gilt darüber hinaus, dass das zuständige Bauamt die Teilung offiziell genehmigen muss. Dies ist etwa in Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen der Fall.
Gibt das Bauamt grünes Licht, müssen Sie sich daraufhin um die Vermessung des Grundstücks kümmern. Denn die Teilung ist nur dann zulässig, wenn die Grundstücksgrenzen eindeutig geregelt sind. Die Vermessung erfolgt in den meisten Bundesländern durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Lediglich in Bayern übernimmt das Katasteramt beziehungsweise die Vermessungsverwaltung diese Aufgabe. Ist das Grundstück vermessen, kümmert sich der zuständige Experte auch um den Eintrag ins Liegenschaftskataster.
Im nächsten Schritt erstellt das Vermessungsamt die neue Flurkarte, mit der Sie schließlich zum Notar gehen können. Der Notar veranlasst daraufhin, dass die Grundstücksteilung im Grundbuch hinterlegt wird und dass die neuen Grundstücke jeweils ihr eigenes Grundbuchblatt erhalten. Darüber hinaus kümmert sich der Notar außerdem um die Eintragung von etwaigen Grunddienstbarkeiten. Wird das abgespaltene Grundstück direkt verkauft, kann der Notar auch gleich einen Kaufvertrag hierfür aufsetzen.
Da zahlreiche verschiedene Ämter sowie ein Notar in die Realteilung von Grundstücken involviert sind, kann der ganze Prozess sich über mehrere Monate erstrecken.
Was hat die Realteilung mit Grunddienstbarkeiten zu tun?
Von einer Grunddienstbarkeit ist vereinfacht gesagt die Rede, wenn jemand anderes ein spezielles Recht an Ihrem Grundstück hat. Das kann etwa ein Wohnrecht oder ein Wegerecht sein. Bei der Realteilung geht es meist um Letzteres: Hat das neu entstandene Grundstück keinen direkten Zugang zu öffentlichen Straßen und Wegen, so handelt es sich um ein sogenanntes Hinterliegergrundstück. Der Eigentümer dieses Grundstücks hat dann ein Recht darauf, über Ihr Grundstück zu seinem Grundstück zu gelangen. Im Gegenzug können Sie wiederum eine Nutzungsentschädigung verlangen. Auch können Sie den Eigentümer des Hinterliegergrundstücks an spezifischen Instandhaltungsarbeiten beteiligen, zum Beispiel wenn der Zuweg zum Hinterliegergrundstück erneuert werden muss.
Neben dem Wegerecht ergeben sich bei der Realteilung häufig auch ein Durchfahrts- oder Leitungsrecht, etwa für Wasser, Abwasser oder Strom. Letzteres bedeutet, dass der Eigentümer des Hinterliegergrundstücks Versorgungsleitungen über Ihr Grundstück verlegen darf.
Grunddienstbarkeiten sind verhältnismäßig frei verhandelbar, weshalb Sie die individuellen Vereinbarungen möglichst detailliert festhalten sollten.
Was kostet eine Realteilung?
Die Kosten für die Realteilung eines Grundstücks belaufen sich gut und gerne auf mehrere Tausend Euro. Als Eigentümer sollten Sie mit einem Betrag zwischen 3.000 und 5.000 Euro rechnen. Der Großteil der Kosten entfällt dabei auf die Vermessung, doch auch der Notar ist nicht gerade günstig.
Die genauen Kosten der Realteilung sind unter anderem von diesen Faktoren abhängig:
- Bodenrichtwert / Wert des Grundstücks
- Anzahl der Parzellen (In wie viele Einheiten wird das Grundstück geteilt?)
- Größe des Grundstücks
- Anzahl der gesetzten Grenzsteine
Vor- und Nachteile einer Realteilung
Die Aufsplittung eines Grundstücks in mehrere Teile ist nicht gerade trivial und sollte gut durchdacht sein – allein schon wegen der hohen Kosten. Setzen Sie sich daher vorab mit den Vor- und Nachteilen des Verfahrens auseinander.
Vorteile der Realteilung
Nachteile der Realteilung
Ideelle Teilung als Alternative zur Realteilung
Alternativ zur Realteilung kommt in einigen Fällen auch die sogenannte ideelle Teilung eines Grundstücks infrage. Genau genommen findet hier gar keine Zerschlagung des Grundstücks in mehrere Parzellen statt. Stattdessen erwirbt eine weitere Person Miteigentumsanteile am bestehenden Grundstück. Dadurch entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die ab diesem Zeitpunkt nur noch gemeinschaftlich über das Grundstück verfügen darf.
Durch die Begründung von Sondernutzungsrechten, wie zum Beispiel die alleinige Nutzung eines Gartenbereichs, und Sondereigentum, also das alleinige Eigentumsrecht an einer einzelnen Wohnung oder einer Doppelhaushälfte, unterscheidet sich die ideelle Teilung im Alltag gar nicht so sehr von der Realteilung. Allerdings kann es wesentlich schwieriger sein, einen Käufer für Miteigentumsanteile zu finden als einen Käufer für ein abgespaltenes Grundstück. Immerhin wollen die meisten Menschen „etwas Eigenes“ kaufen und nicht nur immaterielle Rechte erwerben. Aus diesem Grund entscheiden sich die meisten Eigentümer trotz der hohen Kosten für die Realteilung. Die ideelle Teilung kommt eher dann zum Einsatz, wenn die Realteilung aufgrund baurechtlicher Vorschriften ausgeschlossen ist.
Fazit: Realteilung macht aus einem Grundstück mehrere Grundstücke
Eine Realteilung ist zwar kostspielig, doch in vielen Fällen sinnvoll. Besitzen Sie etwa ein sehr großes Grundstück und sind Sie die mühsame Pflege leid, können Sie einen Teil ganz einfach absplitten und verkaufen. Sie haben daraufhin zwar weniger Platz, aber eine größere Summe Geld zur freien Verfügung. Auch die Grundsteuerlast verringert sich dadurch. Beachten Sie allerdings, dass das Ganze nur möglich ist, wenn Sie baurechtliche Auflagen einhalten. Ein Besuch beim Bauamt ist vorher also zwingend nötig.
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