Rangrücktrittserklärung: Was ist das?

Immobilienkredite werden in aller Regel mit einer Grundschuld besichert. Das bedeutet, dass die Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie einleiten kann, wenn Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Grundsätzlich können Sicherheiten für mehrere Darlehen im Grundbuch hinterlegt werden. Die Rangfolge regelt dabei, wer zuerst sein Geld zurückbekommt und wer zuletzt. Doch Gläubiger können auch auf ihre Ansprüche verzichten und eine sogenannte Rangrücktrittserklärung abgeben.

Was ist ein Rangrücktritt?

Beim Rangrücktritt stellt ein Gläubiger seine Ansprüche freiwillig hinter die Ansprüche anderer Gläubiger zurück. Häufig geht es dabei um Gesellschafterdarlehen, teils kommt es aber auch bei Immobilienfinanzierungen zu Rangrücktritten.

Rangrücktrittserklärung bei Immobilienfinanzierungen

Ohne ausreichend Kreditsicherheiten bekommen Sie keinen Immobilienkredit. Die wichtigste Sicherheit für die Bank stellt dabei die Immobilie selbst dar, die bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditgebers zwangsversteigert und so zu Geld gemacht werden kann. Damit die Bank die Zwangsversteigerung einleiten und sich aus den Erlösen bedienen kann, muss eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen sein. Hierbei handelt es sich um ein Grundpfandrecht, aus dem sich Verwertungsrechte der Bank ergeben.

Was zunächst einfach klingt, ist jedoch in der Realität etwas komplexer, denn im Grundbuch können grundsätzlich mehrere Grundpfandrechte eingetragen sein. Es stellt sich dann die Frage: Welcher Kreditgeber bekommt sein Geld zuerst zurück und wer muss warten?

Beantwortet wird die Frage durch die Rangfolge im Grundbuch. Wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen, wird die kreditgebende Bank von Ihnen eine Grundschuld ersten Ranges fordern. Das bedeutet, dass die ausstehenden Forderungen dieser Bank zuerst beglichen werden. Da bei einer Zwangsversteigerung in der Regel nicht der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie erzielt wird, gehen Gläubiger mit Grundschulden zweiten oder dritten Ranges häufig leer aus. Selbst der Gläubiger mit der Grundschuld ersten Ranges bekommt oft nicht den vollen Betrag zurück.

Doch die Ränge sind nicht in Stein gemeißelt: So kann der Gläubiger mit der Sicherheit ersten Ranges seine Ansprüche freiwillig hinter denen anderer Gläubiger anstellen. Hierzu muss er eine Rangrücktrittserklärung abgeben.

Beispiel: Wann kommt es zum Rangrücktritt?

Angenommen Sie haben von Ihren Großeltern ein Doppelhaus geschenkt bekommen: Die eine Hälfte bewohnen Sie und die andere Hälfte bewohnen Ihre Großeltern, die sich hierfür ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch haben eintragen lassen. Nun möchten Sie die Immobilie aufwendig renovieren und modernisieren, wofür Sie eine Baufinanzierung bei der Bank beantragen.

Die Bank wirft einen Blick ins Grundbuch und sieht den eingetragenen Nießbrauch. Für die Bank bedeutet dies, dass sie den Kredit nur nachrangig absichern kann. Die Bank beharrt allerdings auf einer Absicherung ersten Ranges, weshalb Ihre Großeltern eine Rangrücktrittserklärung unterzeichnen müssten: Sie erklären sich damit freiwillig einverstanden, der Bank den ersten Rang im Grundbuch zu überlassen. Kommt es dann zu einer Zwangsversteigerung, erlischt das Nießbrauchrecht Ihrer Großeltern. Die Großeltern gehen also in diesem Beispiel mit ihrem Rangrücktritt ein großes Risiko ein.

Wie läuft ein Rangrücktritt ab?

Die rechtliche Grundlage für den Rangrücktritt bildet Paragraf 880 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Demnach müssen beide Parteien – also der zurücktretende und der vortretende Gläubiger – der Rangänderung zustimmen. Da der Rangrücktritt auch Auswirkungen auf das Grundbuch hat, kommen Sie um einen Notar nicht herum. Dieser muss die Rangrücktrittserklärung notariell beurkunden und dann die Eintragung ins Grundbuch veranlassen.

Was kostet eine Rangrücktrittserklärung?

Sind Immobilien im Spiel, geht die Rangrücktrittserklärung immer mit Notarkosten und Grundbuchgebühren einher. Da diese sich am Wert der jeweiligen Grundschuld beziehungsweise der eingetragenen Rechte orientieren, kann kein pauschaler Preis genannt werden. Fragen Sie am besten bei Ihrem Notar nach. Mit einem 3-stelligen Betrag müssen Sie aber in jedem Fall mindestens rechnen.

Was ist ein Darlehen mit Rangrücktritt?

Ist von einem Darlehen mit Rangrücktritt die Rede, ist damit meist ein sogenanntes Nachrangdarlehen gemeint. Hierbei gibt sich der Kreditgeber bereits bei Kreditabschluss mit einer nachrangigen Sicherheit zufrieden. Ein eigentlicher Rangrücktritt findet nicht statt.

Haben Sie etwa eine Baufinanzierung abgeschlossen und hierfür die Grundschuld ersten Ranges vergeben, bleiben Ihnen für eine zusätzliche Nachfinanzierung lediglich die nachgelagerten Ränge. Es gibt zwar einige Banken, die Nachrangdarlehen anbieten, doch sind diese aufgrund des hohen Risikos für die Bank meist mit hohen Zinsaufschlägen verknüpft. Im Zweifelsfall kann es besser sein, den aktuellen Kreditgeber zu fragen, ob eine Aufstockung des bestehenden Kredits möglich ist.

Was ist ein qualifizierter Rangrücktritt?

Der qualifizierte Rangrücktritt kommt vorrangig bei Gesellschafterdarlehen zum Tragen, bei denen zwischen einfachen und qualifizierten Rangrücktritten unterschieden wird. Beim einfachen Rangrücktritt wird die Forderung dabei schlicht hinter den Forderungen anderer Gläubiger zurückgestellt. Beim qualifizierten Rangrücktritt willigt der Gläubiger darüber hinaus ein, die Forderungen nicht nur zurückzustellen, sondern sie auch nur aus verfügbarem Vermögen zu begleichen. So soll die Insolvenz des Unternehmens vermieden werden.

Fazit: Rangfolge vorab klären

Gläubiger, die einen Rangrücktritt erklären, stehen am Ende schlechter da als zuvor. Aus diesem Grund lassen sich auch nur wenige Kreditgeber oder Rechteinhaber darauf ein, weshalb der Rangrücktritt in der Realität nur selten vorkommt. Vergeben Sie die Ränge im Grundbuch Ihrer Immobilie daher nicht leichtfertig. Im schlechtesten Fall müssen Sie sonst auf ein Nachrangdarlehen zurückgreifen, das mit hohen Zinsen einhergeht.

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