Beurkundungsgesetz und notarielle Beurkundung – eine Übersicht
Die notarielle Beurkundung ist bei bestimmten Rechtsgeschäften verpflichtend. Handelt es sich um Geschäfte, die juristisch und finanziell weitreichende Folgen haben, geht es nicht ohne die Einschaltung eines Notars. Im Folgenden erfahren Sie, warum für ein Immobiliengeschäft eine notarielle Beurkundung notwendig ist, welche Vorgaben es nach dem Beurkundungsgesetz gibt und welche Pflichten sich aus dem Gesetz ergeben.
Warum ist bei einem Immobiliengeschäft eine notarielle Beurkundung erforderlich?
Die Verpflichtung, die Eigentumsübertragung an einem Grundstück mit einer notariellen Beurkundung vorzunehmen, ergibt sich aus Paragraf 311 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ein Immobiliengeschäft, das nicht in der vorgeschriebenen Form vorgenommen wird, ist nichtig.
Die Einschaltung des Notars stellt sicher, dass das Geschäft für beide Parteien rechtssicher abgewickelt wird.
Die Beurkundungspflicht hat verschiedene Funktionen für die Parteien:
- Gültigkeitsfunktion: Das Rechtsgeschäft ist nur mit der notariellen Beurkundung gültig.
- Warnfunktion: Der Notar stellt sicher, dass die Beteiligten sich der Tragweite ihrer Entscheidung bewusst sind.
- Beweisfunktion: Die Urkunde zeigt, unter welchen Bedingungen das Geschäft abgeschlossen wurde.
- Beratungsfunktion: Der Notar belehrt die Parteien über die Folgen des Geschäfts.
- Kontrollfunktion: Müssen weitere Stellen wie das Finanzamt eingeschaltet werden, stellt die Beurkundung sicher, dass diese innerhalb der vorgegebenen Fristen informiert werden.
Was steht im Beurkundungsgesetz?
Das Beurkundungsgesetz (BeurkG) enthält diverse Vorgaben zur Erstellung der notariellen Urkunde. Unter anderem beinhaltet es folgende Verpflichtungen für den Notar, aus denen sich auch der Ablauf der notariellen Beurkundung eines Immobiliengeschäfts ergibt:
- Identitätsprüfung der Beteiligten
- Aufklärung der Parteien über das Vorhaben
- Aufnahme des Einverständnisses in die Urkunde
- Vorlesen der Urkunde
- Genehmigung der Vertragsparteien
- Unterzeichnung der Urkunde
Welche Anforderungen ergeben sich aus dem Beurkundungsgesetz?
Das Beurkundungsgesetz geht für den Notar mit verschiedenen Pflichten einher:
- Beurkundungspflicht: Der Notar ist nach den Vorgaben der Bundesnotarordnung verpflichtet, die Beurkundung vorzunehmen. Eine Ablehnung ist nur aus einem wichtigen Grund möglich, etwa wenn der Jurist davon ausgeht, dass mit dem Rechtsgeschäft unredliche Ziele verfolgt werden.
- Verbot der Mitwirkung: Gibt es einen Interessenkonflikt, weil zum Beispiel der Notar mit einer der Vertragsparteien verwandt ist, darf er an der Beurkundung nicht mitwirken.
- Protokollierungspflicht: Über die notarielle Verhandlung ist eine Niederschrift zu erstellen, die neben den Vertragsparteien auch vom Notar eigenhändig zu unterzeichnen und mit seiner Amtsbezeichnung zu versehen ist.
- Nachgenehmigung: Sollte eine der Parteien den Beurkundungstermin nicht wahrnehmen können, ist eine Nachgenehmigung möglich. Auch ein vollmachtloser Vertreter kann zunächst an dem Termin teilnehmen. Allerdings ist die Vereinbarung bis zur Genehmigung der vertretenen Vertragspartei schwebend unwirksam.
- Muster des Vertragsentwurfs: Damit die Beteiligten sich ein Bild von dem Vorhaben und dem Vertragsinhalt machen können, sollte der Notar 14 Tage vor der Beurkundung ein Vertragsmuster vorlegen.
- Grundbucheinsicht: Vor der Beurkundung sollte der Notar Einsicht ins Grundbuch nehmen.
- Verlesen der Urkunde: Beim Beurkundungstermin ist der Vertragstext den Beteiligten vorzulesen. Zwischendurch können die Parteien unterbrechen und Fragen stellen.
Bei einem Immobiliengeschäft überwacht der Notar also den gesamten Prozess und sorgt dafür, dass der Verkäufer wie vereinbart den Kaufpreis erhält und der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.
Was kostet eine notarielle Beurkundung?
Wie hoch die Kosten für die notarielle Beurkundung sind, ergibt sich aus der Höhe des Kaufpreises. Grob geschätzt betragen Notar- und Grundbuchkosten rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Kosten sind in der Bundesnotarordnung festgeschrieben.
Das folgende Beispiel zeigt die Kosten bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro (ohne Eintragung einer Grundschuld):
| Tätigkeit | Kosten |
| Beurkundung des Kaufvertrags | 870 € |
| Vollzug des Geschäfts | 217,50 € |
| Sonstige betreuende Tätigkeit | 217,50 € |
| Gesamt | 1.305 € |
| Mehrwertsteuer 19 % | 247,95 € |
| Gesamtkosten | 1.552,95 € |
Dazu kommen Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch:
| Tätigkeit | Kosten |
| Eintragung der Auflassungsvormerkung | 217,50 € |
| Eigentumsumschreibung | 435 € |
| Löschung der Auflassungsvormerkung | 25 € |
| Gesamtkosten | 677,50 € |
Insgesamt ergeben sich in unserem Beispiel also Notar- und Grundbuchkosten von 2.205,45 Euro. Lässt der Käufer im Zuge des Kaufs eine Grundschuld in Höhe des Kaufpreises eintragen, fallen weitere Kosten für die Beurkundung und Eintragung der Grundschuld an und die Gesamtkosten erhöhen sich um knapp 1.000 Euro.
Bei welchen anderen Rechtsgeschäften ist eine notarielle Beurkundung verpflichtend?
Neben einem Immobiliengeschäft gibt es verschiedene weitere Verträge, bei denen die Beurkundung durch einen Notar zwingend ist. Einige Beispiele im Überblick:
- Schenkungsversprechen
- Ehevertrag
- Verfügung über einen Erbteil
- Öffentliches Testament
- Erbverzichtsvertrag
- Verpflichtung zur vollständigen Vermögensübertragung
Fazit: Kein Kaufvertrag ohne notarielle Beurkundung
Ein Immobilienkauf ist ein weitreichendes Rechtsgeschäft, bei dem es um hohe Summen geht. Dieses Vorhaben ist nur mit einem Notar zu realisieren, der mit einer notariellen Beurkundung dafür sorgt, dass das Eigentum rechtssicher übertragen wird und keiner der Beteiligten juristisch übervorteilt wird. Den Rahmen für die Tätigkeit und die Pflichten des Notars bietet das Beurkundungsgesetz.
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