Nachrangdarlehen: Wenn es bei der Finanzierung eng wird

Ein Nachrangdarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass es für den Kreditgeber mit einem größeren Ausfallrisiko einhergeht. Können Sie Ihre Kreditrate nicht mehr zahlen, muss die Bank aller Wahrscheinlichkeit nach Verluste hinnehmen. Weshalb es trotzdem häufig angeboten wird, wann es sogar unumgänglich ist und was Sie als Kreditnehmer dabei beachten sollten, erfahren Sie hier.

Definition: Was ist ein Nachrangdarlehen?

Ein Nachrangdarlehen ist ein nachrangig besicherter Kredit. Für die Bank geht er mit einem höheren Risiko einher. Um das Geschäft dennoch lohnenswert zu machen, verhängt die Bank im Gegenzug für die geringe Absicherung verhältnismäßig hohe Zinsen.

Wenn Sie einen regulären Immobilienkredit aufnehmen, wird die Bank auf die Grundschuld ersten Ranges bestehen. Hierbei handelt es sich um ein dingliches Recht, das ins Grundbuch eingetragen wird und das die Bank gegen Zahlungsausfälle absichert. Sollten Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten und Ihren Kredit nicht mehr stemmen können, kann die Bank durch die Grundschuld die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie einleiten und aus dem Erlös offene Forderungen begleichen.

Grundsätzlich können jedoch mehrere Grundschulden für eine Immobilie eingetragen werden. Der Gläubiger mit der Grundschuld ersten Ranges bekommt dabei als Erster sein Geld zurück. Andere Gläubiger werden erst bedient, wenn die Forderungen des Ersten vollständig getilgt sind. Da bei einer Zwangsversteigerung in der Regel nicht der volle Verkehrswert der Immobilie erzielt wird, genügt der Erlös meist nicht, um im Falle mehrerer Darlehen alle Schulden zurückzuzahlen. Der Kreditgeber eines nachrangigen Darlehens kann dann das Nachsehen haben und muss eventuell auf sein Geld verzichten.

Wie hoch darf das Nachrangdarlehen maximal sein?

Nachrangig besicherte Darlehen werden in aller Regel nicht in unbegrenzter Höhe vergeben. Als Faustformel gilt meist: Die Summe aus der Restschuld der ursprünglichen Immobilienfinanzierung und dem Nachrangdarlehen darf einen Beleihungsauslauf von 80 Prozent nicht überschreiten. Beim Beleihungsauslauf handelt es sich um das Verhältnis zwischen der Summe aller Kredite und Belastungen und dem Beleihungswert der Immobilie.

Beispiel: Sie haben ein Haus mit einem Beleihungswert von 320.000 Euro gekauft. Als Eigenkapital haben Sie 120.000 Euro eingebracht, 200.000 Euro haben Sie finanziert. Zu diesem Zeitpunkt liegt der Beleihungsauslauf also bei 62,5 Prozent. Nach einigen Jahren wollen Sie Ihre Pläne für einen Anbau umsetzen. Die Restschuld beläuft sich noch auf 180.000 Euro. Der Anbau soll 80.000 Euro kosten. Die Summe aus Restschuld und Nachrangdarlehen beträgt somit (180.000 Euro + 80.000 Euro =) 260.000 Euro. Der Beleihungsauslauf würde nun bei 81,3 Prozent und damit über der Obergrenze für Nachrangdarlehen liegen. Glücklicherweise erkennt die Bank jedoch an, dass der Anbau zu einer Wertsteigerung der Immobilie führt, die auf 30.000 Euro geschätzt wird. Damit erhöht sich der Beleihungswert der Immobilie und der Beleihungsauslauf fällt wiederum auf 74,3 Prozent. Das Nachrangdarlehen ist also möglich.

Vor- und Nachteile von Nachrangdarlehen

Für Sie als Kreditnehmer liegt der größte Vorteil auf der Hand: Sie erhalten einen Kredit, obwohl die Grundschuld ersten Ranges – und damit die wichtigste Sicherheit, die Sie zu bieten haben – bereits vergeben ist. So stehen Sie im Zweifelsfall nicht gänzlich mittellos da, wenn Sie sich etwa mit den Baukosten verschätzt haben.

Nachteilig sind natürlich die hohen Kosten. Sie müssen mit deutlich höheren Zinsen rechnen als bei Ihrer ursprünglichen Immobilienfinanzierung. Außerdem müssen Sie natürlich bedenken, dass Sie damit 2 Kredite gleichzeitig abbezahlen müssen, was eine große monatliche Belastung bedeutet. Besser ist es also, die Gesamtbelastung vorab realistisch zu beziffern und ausreichend Puffer für etwaige Notfälle zur Seite zu legen.

Vorteile

Möglich, wenn erste Grundschuld schon vergeben ist

Einfach abzuschließen

Keine weiteren Sicherheiten nötig

Nachteile

Hohe Kosten

Hohe monatliche Belastung

Wer vergibt Nachrangfinanzierungen?

Ein nachrangig besicherter Kredit kann lukrativ für die Bank sein, weshalb viele Banken und unabhängige Finanzdienstleister sogar auf derartige Darlehen spekulieren. Ein Nachrangdarlehen zu finden, ist also nicht sonderlich schwer. Allerdings kann dies die Bank – und damit auch Sie – in finanzielle Schwierigkeiten bringen, denn die Sicherheiten sind gering. Aus diesem Grund hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ein Auge auf derartig spezialisierte Banken geworfen und unterzieht diese regelmäßigen Prüfungen.

Hier bekommen Sie Nachrangdarlehen:

• Sparkassen, Volksbanken, Genossenschaftsbanken: Mit etwas Glück erhalten Sie hier sogar ein verhältnismäßig günstiges Nachrangdarlehen. Es zahlt sich also aus, hier zuerst nachzufragen.
• Bausparkassen: Bausparkassen vergeben Nachrangdarlehen meist nur in kleinem Umfang. Kredite von bis zu 30.000 Euro sind dafür teils sogar gänzlich ohne Grundschuld möglich, wodurch Sie Kosten für Notar und Grundbuchamt sparen.
• Privatkredit: Niemand sagt, dass nicht auch Ihre Eltern oder andere Verwandte Ihnen Geld leihen können. Auch ein Privatkredit kann entsprechend als Nachrangfinanzierung ausgestaltet sein. Achten Sie hierbei jedoch darauf, einen detaillierten Vertrag aufzusetzen, um späteren Streit zu vermeiden.
• KfW-Kredit: KfW-Kredite sind nachrangig besichert und trotzdem zinsgünstig. Allerdings müssen Sie hier strenge Auflagen erfüllen. Auch sind KfW-Kredite oft an einen bestimmten, in der Regel energetischen Zweck gebunden, etwa an die Montage einer Photovoltaik-Anlage oder den Austausch eines alten Heizkessels.
• Verkäufer: Auch der Verkäufer selbst kann Ihnen grundsätzlich ein Nachrangdarlehen gewähren. Hierbei stimmt er zu, einen Teil des Kaufpreises in Raten zu erhalten. Dies kommt jedoch in der Realität eher selten vor.

Wann ist ein Nachrangdarlehen sinnvoll?

Das hohe Risiko lässt die Bank sich gut bezahlen, weshalb Sie als Kreditnehmer bei nachrangigen Krediten mit hohen Kosten rechnen müssen. Nichtsdestotrotz ist es manchmal empfehlenswert und in einigen Fällen sogar unumgänglich, einen derartigen Kredit aufzunehmen.

Ursprungsfinanzierung reicht nicht aus

Gerade wenn Sie eigenständig ein Haus bauen oder wenn Sie eine stark renovierungsbedürftige Immobilie gekauft haben, kann es schwer sein, die Kosten realistisch abzuschätzen. Die Mehrkosten für Bauverzögerungen, Materialien und Sonstiges können sich schnell auf mehrere Tausend Euro belaufen. Haben Sie jedoch den Bau beziehungsweise Kauf bereits über Fremdkapital finanziert, dann bleibt Ihnen in dieser Situation nur noch ein nachrangiges Darlehen. Immerhin ist die Grundschuld ersten Ranges schon vergeben.

Mit Nachrangfinanzierung Eigenkapital simulieren

Bei der Immobilienfinanzierung gilt: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger ist der Kredit. Da es sich hier um große Beträge handelt, machen bereits einige Prozentpunkte am Ende einen signifikanten Unterschied – oft von mehreren Zehntausend Euro.

Haben Sie jedoch nicht genug Eigenkapital verfügbar, können Sie den Spieß umdrehen und vor der eigentlichen Immobilienfinanzierung ein Nachrangdarlehen aufnehmen. Den Betrag nutzen Sie dann als Eigenkapital für Ihren Immobilienkredit und profitieren so von günstigeren Zinsen. Doch Vorsicht: Die Rechnung geht nur auf, wenn Ihnen ausreichend Einkommen zur Verfügung steht, um den nachrangigen Kredit möglichst zeitnah wieder zu tilgen. Die Zinsen hierfür sind hoch und jede Tilgungsverzögerung kostet bares Geld.

Später An- oder Umbau

Wenn Sie bereits einen Teil Ihres Immobilienkredits abbezahlt haben und allmählich der Wunsch nach mehr Platz stärker wird, dann können Sie einen An- oder Umbau anhand eines Nachrangdarlehens finanzieren. In diesem Fall lohnt es sich jedoch, zunächst bei der eigenen Hausbank vorstellig zu werden. Immerhin dient Ihre Immobilie dieser Bank bereits als Sicherheit: Sorgt nun ein Um- oder Anbau für eine deutliche Wertsteigerung, dann profitiert davon am Ende auch Ihre Hausbank. Verlassen Sie sich jedoch nicht blindlings darauf, dass Ihre Bank Ihnen auch wirklich ein gutes Angebot unterbreitet. Holen Sie immer auch Vergleichsangebote ein und prüfen Sie, wer Ihnen wirklich den günstigsten Kredit bietet.

Umschuldung

Was viele Kreditnehmer nicht wissen: Auch für eine Umschuldung lässt sich ein Nachrangdarlehen nutzen. Gerade, wenn man in Zahlungsschwierigkeiten gerät, erweist sich diese Lösung oftmals als sehr sinnvoll und effizient. So können mittels eines einzigen Nachrangdarlehens neben dem Baukredit beispielsweise auch weitere Ratenkredite abgelöst werden. Das verhilft nicht nur zu einer Neuordnung der gesamten Finanzen, sondern führt in der Regel auch zu Zinsersparnissen und kleineren Monatsraten.

Fazit: Nachrangdarlehen dienen hauptsächlich als Notnagel

Nachrangdarlehen sind teuer, das steht außer Frage. Aus diesem Grund sollten Sie von vornherein darauf achten, nicht in finanzielle Schieflage zu geraten und die wahren Kosten für Ihr Immobilienvorhaben korrekt einzuschätzen. Auch ein ausreichend großer Notgroschen hilft, um finanzielle Engpässe zu vermeiden. Sollte es mit der eigentlichen Finanzierung doch einmal knapp werden und benötigen Sie weiteres Geld, kann ein Nachrangdarlehen dennoch die Rettung in der Not sein. Holen Sie sich in diesem Fall aber unbedingt zahlreiche verschiedene Angebote ein und vergleichen Sie, mit welchem Sie am günstigsten fahren.

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