Mietrendite berechnen und Mietmultiplikator: Lohnt sich mein Immobilieninvestment?
Da klassische Anlagemöglichkeiten kaum noch Rendite mit sich bringen und die Bauzinsen gleichzeitig historisch niedrig sind, legen immer mehr Menschen ihr Geld in Immobilien an. Aufgrund der hohen Nachfrage steigen die Immobilienpreise allerdings nach wie vor, weshalb die Objektwahl das A und O der erfolgreichen Immobilienanlage ist.
Hier erfahren Sie, wie Sie anhand verschiedener Formeln die Mietrendite unterschiedlicher Immobilien berechnen und miteinander vergleichen können. So können Sie schnell erkennen, ob sich das Investment lohnt oder ob Sie lieber die Finger von dem Objekt lassen sollten.
Mietrendite berechnen: So geht’s!
Gerade Neulinge auf dem Gebiet der Anlageimmobilien lassen sich leider allzu schnell von scheinbar unschlagbaren Kaufpreisen oder attraktiven Renditeversprechen blenden. Doch nur wer selbst zum Taschenrechner greift, kann Gewinnaussichten und Risiko exakt beziffern.
Es gibt zahlreiche unterschiedliche Formeln zur Berechnung der Mietrendite. Während einige davon durch ihre Einfachheit glänzen und so eine schnelle Ersteinschätzung ermöglichen, überzeugen andere durch ihre Genauigkeit. Im Folgenden finden Sie unterschiedliche Methoden, anhand derer Sie berechnen können, ob das Objekt Ihrer Wahl sich am Ende auszahlen wird. Die Übersicht beginnt dabei mit der einfachsten, aber auch oberflächlichsten Berechnungsformel und endet mit den genausten.
Alle Berechnungsvarianten zielen dabei auf dasselbe ab: Sie erlauben es Ihnen, die unterschiedlichsten Objekte anhand weniger Variablen miteinander zu vergleichen und so die wirtschaftliche Rentabilität Ihres Immobilieninvestments einschätzen zu können.
Mietmultiplikator
Der Mietmultiplikator – auch Vervielfältiger genannt – ist die einfachste Art der Renditeberechnung bei Immobilien. Hierbei werden einzig und allein Kaufpreis und die zu erwartende Jahresnettokaltmiete zueinander ins Verhältnis gesetzt. Die daraus resultierende Formel sieht wie folgt aus:
Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete
Beispielrechnung: Eine kleine, aber sehr zentral gelegene Ein-Zimmer-Wohnung kostet 100.000 Euro. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 410 Euro. Daraus ergibt sich: 100.000 Euro / 4.920 Euro = 20,3.
Beim Mietmultiplikator gilt: Je geringer, desto besser. Grundsätzlich sollte der Mietmultiplikator einen Wert von 20 nicht überschreiten. Aufgrund der aktuellen Immobilienpreisentwicklung ist allerdings gerade in stark nachgefragten Regionen ein Wert von 25 kaum mehr zu unterbieten. Mit einem Wert von 20,3 wäre die Beispielwohnung also noch im grünen Bereich. Diese Zahl sagt aus: Die Darlehenszinsen einmal außer Acht gelassen könnten Sie den Kaufpreis für diese Wohnung im Idealfall innerhalb von rund 20 Jahren rein aus Mieteinnahmen erwirtschaften.
Zwar können Sie den Mietmultiplikator schnell und einfach berechnen, doch sollten Sie den Wert als reine Orientierungsgröße ansehen. Hierbei werden weder zusätzliche Ausgaben wie Kaufneben- oder Instandhaltungskosten berücksichtigt noch werden mögliche Leerstandsperioden abgebildet.
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite basiert auf dem Mietmultiplikator und dient dazu, diesen in einen Prozentwert umzurechnen. Diese Berechnungsmethode bringt daher dieselben Vor- und Nachteile mit sich wie der Mietmultiplikator selbst: Sie ist zwar einfach, gleichzeitig aber auch sehr oberflächlich. Die zugehörige Formel sieht wie folgt aus:
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis x 100
Auf das Beispiel von oben angewandt bedeutet dies: 4.920 Euro / 100.000 Euro x 100 = 4,92 Prozent.
Ein Mietmultiplikator von knapp über 20 entspricht also einer Bruttomietrendite von etwas unter 5 Prozent. Suchen Sie nach einer Wohnung als Kapitalanlage, sollten Sie darauf achten, dass die Bruttomietrendite die 5-Prozent-Marke möglichst nicht unterschreitet. Beachten Sie allerdings, dass es sich bei diesem Wert nicht um die Rendite handelt, die Sie tatsächlich erwirtschaften werden. Immerhin werden Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Kaufnebenkosten und das Mietausfallrisiko weiterhin außer Acht gelassen. Ihre Realrendite wird unter diesem Wert liegen.
Möchten Sie beispielsweise im Zentrum Münchens ein Mehrfamilienhaus kaufen, werden Sie kaum eine Bruttomietrendite von 5 Prozent erreichen. Dafür können Sie sich sicher sein, dass der Standort nicht so schnell an Attraktivität verlieren wird. Hingegen versprechen Objekte in einer weniger attraktiven Lage häufig eine hohe Rendite. So werden Sie bei einer Zwei-Zimmer-Wohnung am Stadtrand von Magdeburg vermutlich eine Bruttorendite von über 5 Prozent erzielen können. Bedenken Sie allerdings eines: Je unattraktiver die Lage, desto höher die Bruttomietrendite – und desto höher leider auch das Risiko. Eine hohe Bruttomietrendite bringt Ihnen auf dem Papier wenig, wenn Sie die Wohnung einfach nicht an den Mann bekommen.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite hebt sich von den vorherigen Berechnungsmethoden ab, da hier auch zusätzliche Kosten und Risiken einkalkuliert werden. Sie benötigen daher mehr Informationen für die Berechnung, doch zahlt sich der Aufwand am Ende aus. Mit der Nettomietrendite erhalten Sie eine sehr viel exaktere Aussage über Ihre Renditechancen.
Im Gegensatz zur Bruttomietrendite werden hier nicht Kaufpreis und Jahreskaltmiete zueinander in Relation gesetzt. Stattdessen basiert die Formel auf Ihren tatsächlichen Investitionen und dem sogenannten Jahresreinertrag:
- Investitionen: Alle Kosten, die beim Kauf der Immobilie entstehen. Hierzu zählen neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovision) und mögliche Instandhaltungs- bzw. Renovierungskosten.
- Jahresreinertrag: Jahresnettokaltmiete abzüglich aller Kosten, die Sie als Vermieter tragen und die Sie nicht per Nebenkostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen können. Hierzu zählen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie Rücklagen für das Mietausfallwagnis.
Die Nettomietrendite können Sie anhand der folgenden Formel berechnen:
Nettomietrendite = Jahresreinertrag / Investitionen x 100
Wenn Sie die Immobilie noch nicht gekauft haben, kann es schwer sein, die vielen Kostenpositionen korrekt einzuschätzen. Häufig wird geraten, etwa 20 bis 30 Prozent der Jahreskaltmiete für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis beiseitezulegen. Eine gute Orientierungsgrundlage bieten auch die Wertermittlungsrichtlinien aus dem Jahr 2006. Demnach können Sie bei den vermieterseitigen Kosten die folgenden Richtwerte ansetzen:
- Verwaltungskosten: 275 Euro pro Jahr je Eigentumswohnung
- Jährliche Instandhaltungskosten:
- Objekt jünger als 22 Jahre: 7,10 Euro/qm
- Objekt zwischen 22 und 33 Jahre: 9 Euro/qm
- Objekt älter als 33 Jahre: 11,50 Euro/qm
- Mietausfallwagnis: 2 Prozent der Jahreskaltmiete
Beispielrechnung: Eine 50qm-Wohnung in Nürnberg kostet 220.000 Euro. Die monatliche Kaltmiete beträgt 600 Euro. In Bayern belaufen sich die Kaufnebenkosten für diese Wohnung auf 18.656 Euro. Da es sich um eine verhältnismäßig neue Wohnung handelt, müssen vor der Vermietung nur kleinere Reparaturen getätigt werden, wofür 5.000 Euro anfallen. Der Käufer muss also insgesamt Investitionen in Höhe von 243.656 Euro tätigen.
Um die vermieterseitigen Kosten zu berechnen, orientiert sich der Käufer an den Wertermittlungsrichtlinien. Das ergibt Verwaltungskosten in Höhe von 275 Euro, jährliche Instandhaltungskosten in Höhe von 355 Euro (7,10 Euro x 50qm) und Rücklagen für mögliche Mietausfälle in Höhe von 144 Euro. Insgesamt belaufen sich die vermieterseitigen Kosten so auf 774 Euro pro Jahr. Zieht man diese von der Jahresnettomiete ab, ergibt sich der folgende Jahresreinertrag: 7.200 Euro – 774 Euro = 6.426 Euro
Der Käufer errechnet auf Grundlage dieser Daten die Nettomietrendite:
6.426 Euro / 243.656 Euro x 100 = 2,6 Prozent
Auf das Rechenbeispiel angewandt bedeutet dies: Der Käufer sollte besser die Finger von der Immobilie lassen. Eine Nettomietrendite von lediglich 2,6 Prozent liegt klar unter den Richtwerten, was darauf hindeutet, dass die Immobilie stark überteuert angeboten wird.
Eigenkapitalrendite
Gerade wenn Sie Ihre Immobilie fremdfinanzieren – was angesichts der niedrigen Bauzinsen durchaus attraktiv ist –, können Sie die zu erwartende Rendite des Objekts auch anhand der sogenannten Eigenkapitalrendite berechnen. Im Gegensatz zu Mietmultiplikator, Bruttomietrendite und Nettomietrendite spielen hierbei auch die Darlehenszinsen eine Rolle. Dieser Ansatz eignet sich vor allem dafür, die zu erwartende Jahresrendite langfristig mit anderen Anlagemöglichkeiten wie Aktien oder Anleihen zu vergleichen.
Häufig wird die Eigenkapitalrendite anhand der folgenden Formel berechnet:
Eigenkapitalrendite = (Jahresreinertrag – Darlehenszinsen) / Eigenkapital x 100
Einige Experten empfehlen jedoch, die Eigenkapitalrendite nicht auf das einzelne Jahr herunterzubrechen. Das Problem ist, dass hierbei die potenzielle Wertsteigerung Ihrer Immobilie vernachlässigt wird. Häufig wird daher zu einer langfristigen Betrachtung der Eigenkapitalrendite geraten, die einen längeren Anlagehorizont voraussetzt.
Beispielrechnung: Ein Käufer kauft eine kleine Eigentumswohnung in Berlin im Wert von 200.000 Euro. Die Wohnung ist neu, weshalb zum Kaufzeitpunkt keine Instandhaltungskosten anfallen. Inklusive Kaufnebenkosten muss der Käufer 228.920 Euro auf den Tisch legen. Er bringt Eigenkapital in Höhe von 78.920 Euro (50.000 Euro plus die gesamten Kaufnebenkosten) mit und finanziert den Rest in Höhe von 150.000 Euro. Der Käufer entscheidet sich für eine hohe Tilgungsrate und kann das gesamte Darlehen innerhalb von 18 Jahren abbezahlen. Inklusive Kreditzinsen beläuft sich die Rückzahlungssumme so auf 166.924 Euro.
In diesen 18 Jahren vermietet er die Wohnung. Die Jahreskaltmiete beträgt 8.400 Euro. Auf die 18 Jahre gerechnet, erzielt der Käufer so Mieteinnahmen in Höhe von 151.200 Euro. Die Reinerträge aus der Vermietung reduzieren die Darlehenslast auf 15.724 Euro (166.924 Euro – 151.200 Euro). Diesen Wert muss der Käufer auf sein ursprünglich eingebrachtes Eigenkapital (78.920 Euro) addieren, was 94.644 Euro ergibt. Dies entspricht den Kosten, die der Käufer für das Investment tatsächlich erbringen muss.
Der Käufer geht davon aus, dass sich der Wert der Wohnung gut entwickeln wird und setzt eine jährliche Wertsteigerung von 0,6 Prozent an. Wenn das Darlehen abbezahlt ist – also nach 18 Jahren – sollte die Wohnung dieser Annahme zufolge etwa 223.000 Euro wert sein. Zieht er seine Kosten von diesem Wert ab, bleibt ein Ertrag in Höhe von 128.356 Euro. Auf das Jahr umgerechnet ergibt sich so ein Wert von 7.130 Euro, was im Verhältnis zum Eigenkapitaleinsatz etwa einer jährlichen Rendite von 7,5 Prozent entspricht.
Unbekannte Variablen und Unsicherheiten: Die Mietrendite lässt sich nie exakt berechnen
Sollten Sie nun beherzt zum Taschenrechner gegriffen oder einen der vielen Mietrenditerechner aus dem Internet zu Rate gezogen haben, ist ein Wort der Warnung angebracht. Sie sollten sich bei jeder Renditeberechnung vor Augen führen, dass zahlreiche unbekannte Variablen Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen können. Selbst wenn Sie umsichtig kalkulieren und eine Rücklage für Mietausfälle berücksichtigen, kann es zu längeren Leerperioden kommen als anfangs gedacht. Das verfälscht Ihre Rechnung. Auch wenn Sie ganz genau vorgehen und Steuern und Abschreibungsmöglichkeiten einrechnen: Ändert sich etwas an Ihrer Lebenssituation, kann sich auch Ihr persönlicher Steuersatz ändern, was wiederum Auswirkungen auf Ihre Renditeberechnung hat.
Ebenso können äußere Einflüsse die Rendite drücken: Muss beispielsweise ein wichtiger Arbeitgeber der Region Insolvenz anmelden, kann dies zu einer stark rückläufigen Nachfrage nach Ihrer Wohnung führen. Unter Umständen müssen Sie die Miete niedriger ansetzen, um die Wohnung überhaupt loszuwerden. Auch positive Änderungen lassen sich nur schwer über Standardformeln abbilden: So gehen die vorgestellten Berechnungsmöglichkeiten von einem konstanten Mietzins aus. In der Realität werden Sie als Vermieter die Miete jedoch in regelmäßigen Abständen an die potenziell steigende ortsübliche Vergleichsmiete anpassen wollen.
Unbekannte Variablen im Überblick:
- Mieterhöhungen
- Mietausfälle
- unvorhergesehene Renovierungskosten
- Mietnomaden
- veränderte Steuersätze
- Leerstandsphasen
- Zahlungsausfälle
- Standort verliert an Attraktivität
Fazit: Mietrendite berechnen, um Fehlinvestition zu vermeiden
Auch wenn eine exakte Berechnung der Mietrendite unrealistisch ist, sollten Sie die Renditeaussichten vor dem Immobilienkauf so genau wie möglich berechnen. Nutzen Sie am besten eine Kombination aus unterschiedlichen Berechnungsmethoden und versuchen Sie auch, möglichst viele Eventualitäten einzukalkulieren. Berücksichtigen Sie beispielsweise Rücklagen für Instandhaltungsarbeiten und schließen Sie auch Mietausfälle nicht aus. Nur wer die Renditechancen möglichst realistisch und genau einschätzt, kann sich vor teuren Fehlinvestitionen schützen.
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