Liebhaberimmobilien: speziell, aber nicht immer teuer

Wenn das gängige Reihenmittelhaus oder die Standard-Stadtwohnung einfach nicht das Richtige für Sie ist, dann könnte eine sogenannte Liebhaberimmobilie perfekt für Sie sein. Egal ob altes Fachwerkhaus, umgebautes Industrieloft oder abgelegener Bauernhof: Liebhaberobjekte versprühen ihren ganz eigenen Charme – und sind dabei nicht zwingend teurer als andere Objekte.

Definition: Was sind Liebhaberimmobilien?

Worum genau es sich bei einer Liebhaberimmobilie handelt, ist leider nicht eindeutig definiert. Viele Experten sprechen immer dann von Liebhaberobjekten, wenn der Käuferkreis wesentlich kleiner ist als bei Standardimmobilien. So lässt sich eine gut gelegene 3-Zimmer-Wohnung mit modernem Grundriss verhältnismäßig einfach an viele verschiedene Käufer verkaufen, darunter kleine Familien, Paare oder gut verdienende Singles. Handelt es sich hingegen um einen alten, abgelegenen Bauernhof ohne Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und mit wenig Wohnraum, dafür aber viel alternativem Nutzraum wie Stallungen und Ländereien, so wird es schon schwerer. Hier kommen nur sehr wenige Menschen in Betracht, die explizit nach einem derartigen Objekt suchen.

Merkmale von Liebhaberimmobilien

• Außergewöhnlicher Grundriss
• Spezielle Einrichtung
• Besondere Vergangenheit (z. B. früher als Bauernhof, Fabrik oder Schlossstallung genutzt)
• Oft denkmalgeschützt
• Teils Umbauten nötig
• Oft erhöhter emotionaler Wert für bestimmte Käufergruppen (z. B. weil die Immobilie früher von einer berühmten Persönlichkeit bewohnt wurde)

Liebhaberimmobilien versus Luxusimmobilien: Was ist der Unterschied?

Der Unterschied zwischen einer Luxusimmobilie und einer Liebhaberimmobilie ist oft minimal. Stellen Sie sich beispielsweise ein hochwertig ausgestattetes Designerloft mit offenem Wohnkonzept in einer ehemaligen Fabrik mit gut erhaltener Backsteinfassade vor: Diese Immobilie kann gut und gerne beiden Kategorien zugeordnet werden. Auch hier gibt es aufgrund des außergewöhnlichen Grundrisses und der besonderen Vergangenheit der Immobilie einen kleineren Käuferkreis als bei vergleichbaren Lofts.

Merkmale von Luxusimmobilien

• Besondere Architektur
• Meist bevorzugte Lage in gehobenem Wohnviertel
• Oft großer, gepflegter Garten bzw. (Dach-)Terrasse
• Hochwertige Materialien
• Viel Wohnraum (bei Luxuswohnungen meist über 250 m², bei Luxus-Häusern meist über 300 m²)
• Besondere Eigenschaften (z. B. Schwimmbad, Wellnessbereich, Heimkino)

Über den Preis lassen sich Luxusimmobilien nicht pauschal definieren. So dürften Sie für eine Million Euro kaum eine Luxuswohnung im Zentrum Münchens finden. Suchen Sie jedoch auf dem Land, können Sie mit etwas Glück für denselben Kaufpreis ein hochwertig ausgestattetes Einfamilienhaus mit großem Garten und Swimmingpool ergattern. Die Lage beeinflusst den Preis von Immobilien wesentlich mehr als die Ausstattung.

Die meisten Immobilienexperten sind sich einig, dass jede Luxusimmobilie gleichzeitig auch ein Liebhaberobjekt ist. Dahingegen ist nicht zwingend jedes Liebhaberobjekt auch eine Luxusimmobilie. Im Gegensatz zu Luxusimmobilien sind Liebhaberobjekte teils auch günstig zu erwerben. Der kleine Käuferkreis bedeutet bei Liebhaberimmobilien nicht unbedingt, dass das Objekt sonderlich exklusiv – im Sinne von teuer – ist, sondern dass es schlicht aus der Reihe fällt. So kann ein gut erhaltenes Fachwerkhaus auf dem Land ein wahres Schnäppchen darstellen.

Wo finde ich Liebhaberimmobilien?

Die Suche nach Ihrer ganz besonderen Immobilie können Sie dort beginnen, wo Sie auch die Suche nach Standardimmobilien beginnen würden: im Internet. Allerdings sollten Sie sich darauf einstellen, dass die Suche etwas länger dauern kann. Je nachdem, wie festgefahren Sie in Ihrem Plan sind, desto schwerer wird es, die perfekte Immobilie zu finden.

Alternativ können Sie sich auch einen Makler ins Boot holen. Der Experte hat oft Zugang zu exklusiven Immobilien, die vielleicht noch gar nicht offiziell auf dem Markt sind. Einige Makler sind sogar auf den Verkauf von Liebhaberimmobilien spezialisiert und haben mit ein wenig Glück bereits Ihre Traumimmobilie im Portfolio.

Was kostet eine Liebhaberimmobilie?

Jedes Liebhaberobjekt ist einzigartig, weshalb es sehr schwierig ist, den Preis zu bestimmen. Schreckt die Aussicht auf eine umfangreiche Renovierung Sie nicht ab, so können Sie durchaus einen günstigen Preis erzielen. Haben Sie jedoch sehr genaue Vorstellungen und sehen Sie sich im Segment der Luxusimmobilien um, so müssen Sie naturgemäß tiefer in die Tasche greifen.

Gerade wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, die mit einem hohen emotionalen Wert für Sie einhergeht, sollten Sie sich professionelle Hilfe holen. Ziehen Sie einen externen Gutachter hinzu, der den tatsächlichen Wert des Gebäudes für Sie einschätzen kann. Anschließend sollten Sie sich überlegen, welchen Betrag Sie zusätzlich zahlen können und wollen. Bedenken Sie dabei jedoch auch, dass nicht jeder diesen emotionalen Wert ebenso beziffert und dass Sie beim Wiederverkauf unter Umständen mit Einbußen rechnen müssen: Steht etwa das Geburtshaus Ihres Lieblingskünstlers zum Verkauf und sind Sie bereit, dafür einen Preis über dem eigentlichen Marktwert zu zahlen, so haben Sie bewusst ein überteuertes Liebhaberobjekt gekauft. Finden Sie dann beim Wiederverkauf niemanden, für den die Immobilie denselben emotionalen Wert hat, müssen Sie das Gebäude wohl oder übel zu einem geringeren Preis verkaufen.

Bieterverfahren bei Liebhaberobjekten

Einige Liebhaberobjekte sind eher schwer zu verkaufen. Um andere reißen sich zahlreiche potenzielle Käufer, einige Makler setzen dabei auf das sogenannte Bieterverfahren. Hierbei wird häufig der tatsächliche Marktwert als Einstiegspreis festgelegt. Im Anschluss können die Kaufinteressenten individuelle Angebote abgeben. Häufig werden die Kaufinteressenten regelmäßig über das aktuelle Höchstgebot informiert, um Gegengebote abgeben zu können. Nicht selten können besonders einzigartige Immobilien so weit über ihrem eigentlichen Marktwert verkauft werden.

Wenn Sie an einem derartigen Bieterverfahren teilnehmen, sollten Sie sich bewusst darüber sein, dass Verkaufspreis und Marktwert hier auseinanderklaffen. Noch mehr als bei Standardimmobilien bestimmt bei Liebhaberobjekten vor allem die Nachfrage den Preis.

Liebhaberimmobilien finanzieren: Was ist zu beachten?

Sie möchten ein historisches Herrenhaus, einen ausgebauten Leuchtturm oder ein extravagant eingerichtetes Künstlerloft kaufen? In dem Fall sollten Sie sich darauf einstellen, dass die Bank bei der Finanzierung ganz genau hinschaut. Denn derartige Liebhaberimmobilien gehen häufig mit einem höheren Risiko für das Kreditinstitut einher.

Das hohe Risiko hängt vor allem damit zusammen, dass die Bank die Immobilie im Falle einer Zwangsversteigerung aufgrund der kleinen Käufergruppe nur schwer wieder an den Mann bringen kann. Können Sie Ihre Kreditraten nicht mehr zahlen, ist eine reguläre Eigentumswohnung im Speckgürtel einer Großstadt schnell wieder verkauft. Bei echten Liebhaberimmobilien sieht dies etwas anders aus, weshalb die Bank den Beleihungswert oft eher gering ansetzt. Hierbei handelt es sich um den Wert, von dem die Bank ausgeht, dass er langfristig recht problemlos mit der Immobilie zu erzielen ist.

Um das hohe Risiko auszugleichen, verlangen Banken bei der Finanzierung von Liebhaberobjekten meist eine hohe Eigenkapitalquote. Während bei Standardimmobilien Eigenkapital in Höhe von 10 bis 20 Prozent des Beleihungswertes die Regel ist, müssen Sie bei Liebhaberimmobilien eher 35 bis 40 Prozent aus eigener Tasche zahlen. Bei besonders ausgefallenen Objekten kann die Bank sogar zusätzliche Sicherheiten von Ihnen verlangen, darunter folgende:

• Weitere Immobilien
• Abgetretene Lebensversicherungen
• Bausparverträge
• Wertpapiere

Auch die Beziehung zwischen Kunde und Bank spielt bei der Finanzierung von Liebhaberobjekten eine große Rolle. So erhalten langjährige Kunden mit zahlreichen weiteren Produkten und Versicherungen der jeweiligen Bank den gewünschten Kredit für das besondere Wohnobjekt oft einfacher.

Liebhaberimmobilie umbauen: Ist das sinnvoll?

Wenn Sie Ihre Liebhaberimmobilie endlich Ihr Eigen nennen, sollten Sie potenzielle Umbaumaßnahmen gut planen. Anders als bei Standardimmobilien können diese den Wert durchaus verringern. Das ist vor allem dann der Fall, wenn Sie bei den Umbauten und Renovierungen so weit gehen, dass der eigentliche Charme des Objekts verloren geht.

Angenommen, Sie haben ein ausladendes Designerloft mit hohen Decken in einer ehemaligen Süßwarenfabrik im stillgelegten Industriegebiet erworben. Nachdem Sie festgestellt haben, dass das offene Wohnkonzept doch nicht so gut zu Ihnen passt, unterteilen Sie das große Loft in 2 kleinere Wohnungen. Da durch die Umbaumaßnahmen der Charakter des Gebäudes verloren gegangen ist, bleiben nur noch 2 kleine Wohnungen in schlechter Lage mit hohen Decken und entsprechend hohem Energieverbrauch. Sie haben dadurch die Liebhaberkäufer verloren und gleichzeitig wird die von Ihnen anvisierte Käufergruppe sich vermutlich eher nach vergleichbaren Objekten in besserer Lage und mit einer höheren Energieeffizienz umsehen.

Fazit: Liebhaberimmobilien sind nichts für jedermann

Eine ganz besondere Immobilie erfordert einen ganz besonderen Käufer. Wenn Sie Wert auf außergewöhnliches Design, exklusive Features oder historischen Charme legen, dann kann ein Liebhaberobjekt genau das Richtige für Sie sein. Zwar können Sie bei derartigen Liebhaberimmobilien durchaus wahre Schnäppchen erzielen, doch ist auch ein Aufpreis möglich, der oft durch emotionalen Wert gerechtfertigt wird. Auch sollten Sie sich bewusst darüber sein, dass sowohl die Finanzierung als auch ein späterer Verkauf der Immobilie mit einigen Hürden einhergehen können. Sind Sie jedoch bereit, all dies auf sich zu nehmen, so werden Sie mit einem einzigartigen Objekt belohnt, das definitiv seinesgleichen sucht.

Bildnachweis: Oleksiy Mark / Shutterstock.com